1. Vorbemerkungen
Bei § 6b-EStG-Fonds handelt es sich um eine besondere Gattung geschlossener Immobilienfonds. Anleger erzielen bei dieser Fondsgattung nicht wie bei Immobilienfonds üblich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, sondern vielmehr Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
2. Ausgangslage
Beim Verkauf von Anlagegütern werden in der Regel stille Reserven gewinnerhöhend aufgedeckt. Stille Reserven sind der Unterschied zwischen dem Buchwert und dem höheren Teilwert eines Wirtschaftsgutes. Stille Reserven entstehen durch eine Wertsteigerung des Wirtschaftsgutes oder durch Abschreibungen. Sehr häufig sind stille Reserven im Immobilienbesitz enthalten. Zur Aufdeckung stiller Reserven kommt es bei der Entnahme oder der Veräußerung (auch Betriebsveräußerung) des Wirtschaftsgutes. Werden stille Reserven durch Entnahme oder Veräußerung eines Wirtschaftsgutes realisiert, entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Der bei Veräußerung von Betriebsvermögen erzielte Gewinn muss in der Regel voll versteuert werden. Die Höhe der Steuerzahlung richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz des Investors, soweit der Steuerpflichtige eine natürliche Person ist.
3. Gesetzliche Regelung
Nach § 6b Abs. 1 EStG besteht die Möglichkeit, Gewinne aus der Veräußerung bestimmter Wirtschaftsgüter im Betriebsvermögen sofort von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bestimmter Neuinvestitionen abzuziehen.
Dem Steuerpflichtigen steht dadurch der Veräußerungserlös ungeschmälert für die Finanzierung der Neuinvestition zur Verfügung.
Soweit die Reinvestition nicht im Wirtschaftsjahr der Veräußerung erfolgt, kann der Veräußerungsgewinn nach § 6b Abs. 3 EStG alternativ auch in einer bilanziellen Rücklage für einen bestimmten Zeitraum »geparkt« werden (sog. § 6b-Rücklage).
Da bei einer Auflösung der § 6b EStG-Rücklage der Gewinn erhöht wird, führt die Regelung nicht zu einer endgültigen Steuerbefreiung, sondern lediglich zu einem Steueraufschub in Form einer Steuerverlagerung in spätere Perioden.
Die Reinvestition muss dann aber im Laufe der folgenden vier Wirtschaftsjahre nach der jeweiligen Veräußerung (vierjährige Reinvestitionsfrist) vorgenommen werden. Bei neu hergestellten Gebäuden verlängert sich die Frist auf sechs Wirtschaftsjahre. Ist die Rücklage nach Ablauf der Reinvestitionsfrist nicht auf ein begünstigtes Reinvestitionsobjekt übertragen worden, ist sie unter Hinzurechnung eines Gewinnzuschlages von 6 % jährlich gewinnerhöhend aufzulösen.
Für Freiberufler und kleinere Gewerbetreibende, die weder nach Handelsrecht noch nach Steuerrecht zur Bilanzierung verpflichtet sind und ihren Gewinn nach § 4 Abs. 3 EStG ermitteln, sowie für Land- und Forstwirte, die ihren Gewinn nach § 4 Abs. 3 EStG ermitteln, ermöglicht § 6c EStG eine Begünstigung analog den Regelungen des § 6b EStG.
4. Steuerliche Wirkung der Fonds
§ 6b-EStG-Fonds sind für Investoren interessant, die im eigenen Unternehmen keine wirtschaftlich sinnvolle Reinvestition vornehmen können und vor dem Problem der Auflösung und Nachversteuerung der steuerfreien Rücklage einschließlich des Gewinnzuschlages stehen. Durch Investition der Rücklage außerhalb des Unternehmens im Wege einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds vor Ablauf der Reinvestitionsfrist kann eine Besteuerung im Zusammenhang mit der Auflösung unter bestimmten Voraussetzungen vermieden werden. Denn von einer nach den §§ 6b, 6c EStG begünstigten Anschaffung ist auch dann auszugehen, wenn ein Mitunternehmeranteil entgeltlich erworben wird. In einem solchen Fall wird der Erwerb der Mitunternehmeranteile steuerrechtlich als Erwerb der ideellen Anteile des Mitunternehmers an den Wirtschaftsgütern des Gesamthandvermögens gemäß § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO angesehen (BFH Urteil vom 3.3.1998, VIII R 66/96, BStBl II 1998, 383; BFH Urteil vom 18.2.1993, IV R 40/92, BStBl II 1994, 224).
Die Wirtschaftsgüter des § 6b-EStG-Fonds werden den Investoren anteilig, entsprechend ihrer Beteiligungsquote, zugerechnet.
Technisch erfolgt die Rücklagenübertragung grundsätzlich im Rahmen einer negativen Ergänzungsbilanz, die für den jeweiligen Investor bei der Beteiligungsgesellschaft (geschlossenen Fonds) geführt wird. In dieser negativen Ergänzungsbilanz werden die anteilig erworbenen Wirtschaftsgüter der Beteiligungsgesellschaft (Grund und Boden sowie Gebäude) als Minderwerte passiviert.
In diesem Zusammenhang ist auf das BMF-Schreiben vom 29.2.2008 hinzuweisen, welches die Übertragung einer Rücklage nach § 6b/6c EStG von einer Kapitalgesellschaft auf ein Wirtschaftsgut einer Personengesellschaft, an der die Kapitalgesellschaft beteiligt ist, betrifft (BMF vom 29.2.2008, IV B 2 – S 2139/07/0003, DStR 2008, 506). Obgleich dieses BMF-Schreiben vom Wortlaut nur Kapitalgesellschaften erfasst, könnte sein Regelungsbereich auch Personengesellschaften wie § 6b-EStG-Fonds erfassen. Die Reduzierung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des begünstigten Wirtschaftsgutes in der Steuerbilanz soll demnach in der Handelsbilanz der Personengesellschaft nachvollzogen werden. Um diesen Anforderungen Genüge zu tun, wird in der Handelsbilanz der Beteiligungsgesellschaft ein Wertberichtigungsposten eingestellt, der in der Höhe den übertragenen 6b/6c-Rücklagen entspricht. Dieser Wertberichtigungsposten wird als Unterkonto für jeden Investor gesondert geführt und übernimmt die Funktion der negativen Ergänzungsbilanzen.
Fondsanleger partizipieren an den negativen Steuerwerten des Fonds über einen Übertragungsfaktor, der das Verhältnis zwischen Kommanditeinlage und Höhe des negativen steuerlichen Wertes der Beteiligung beschreibt. Je höher der Übertragungsfaktor, desto geringer kann das erforderliche Eigenkapital (Einlage) des Investors sein. Z.B. bedeutet ein Übertragungsfaktor von 300 %, dass bei einer Einlage von 100 000 € eine stille Reserve i.H.v. 300 000 € übertragen werden kann. Die Einlage darf allerdings niemals so niedrig sein, dass ein steuerlicher Totalgewinn während der gesamten Beteiligungszeit nicht erwirtschaftet werden kann.
In der Vergangenheit wurden am Markt vereinzelt § 6b-EStG-Fonds angeboten, die aufgrund der Lage oder Nutzungsart der Immobilie, den überschaubaren Ausschüttungen oder auch der Bonität des Mieters als »herkömmlicher« geschlossener Immobilienfonds bei Investoren nur schwer platzierbar gewesen wären. Aus diesem Grund ist bei § 6b-EStG-Fonds in besonderem Maße eine sorgfältige Prüfung sowohl der Immobilie als auch des Mieters geboten.
5. Entwurf des Jahressteuergesetzes 2010
Im Zuge der Beratungen zum Jahressteuergesetz 2010 (JStG 2010) war geplant, die steuerliche Begünstigung an einem § 6b-EStG-Fonds zu streichen. So hieß es in einer Stellungnahme der Ausschüsse an den Bundesrat (BR-Drs. 318/1/10): »Die Begünstigung einer Beteiligung an einem § 6b-Fonds widerspricht dem Ziel des § 6b EStG, Reinvestitionen in den originären Geschäftsbetrieb eines Steuerpflichtigen steuerlich zu fördern. Bei der Beteiligung an einem solchen ‘Vermietungsfonds’ handelt es sich aus wirtschaftlicher Sicht hingegen um eine bloße Kapitalanlage. Die Anleger erzielen durch die Übertragung der stillen Reserven einen Steuerstundungseffekt, der über mehrere Jahrzehnte wirken kann. Solche legalen, aber ungewollten Steuerschlupflöcher müssen gerade in Zeiten knapper Haushaltmittel konsequent geschlossen werden. Daher soll die Übertragung stiller Reserven ab dem Zeitpunkt der Gesetzesverkündung nur möglich sein, wenn die erworbenen oder hergestellten Grundstücke oder Gebäude nicht zu Vermietungszwecken oder Verpachtungszwecken genutzt werden.« Diese vorgesehene Änderung wurde vom Gesetzgeber nicht umgesetzt. Die eingangs dargestellte steuerliche Wirkung von § 6b EStG-Fonds ist daher weiter geltendes Recht.
6. Verwandte Lexikonartikel
© Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart. Josef Schneider u.a., Finanz und Steuern, Band 16, Lexikon des Steuerrechts. 6. Auflage, www.schaeffer-poeschel.de
