smartsteuer – Steuererklärung online machen und Steuern sparen

1. Allgemeines

Die Grundsteuer ist als Realsteuer (s.a. » Gewerbesteuer) objektbezogen gestaltet. Die Grundsteuer fließt den Gemeinden zu (§ 1 GrStG).

2. Steuergegenstand

Steuerpflichtig ist der im Inland liegende » Grundbesitz (§ 2 Abs. 1 GrStG).

3. Steuerbefreiungen

Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften (§ 3 GrStG) enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften (» Gemeinnützigkeit). Wohnungen sind auch dann nicht von der GrSt befreit, wenn sie einer gemeinnützigen Körperschaft gehören und von dieser zu steuerbegünstigten Zwecken verwendet werden. Räume, die objektiv als Wohnung zu beurteilen sind, verlieren diese Eigenschaft nicht dadurch, dass ihre Überlassung zu Wohnzwecken im Rahmen einer pflegerischen und therapeutischen Gesamtkonzeption erfolgt (BFH Urteil vom 21.4.1999, BStBl II 1999, 496).

4. Bemessung der Grundsteuer

Besteuerungsgrundlage ist

• für Grundbesitz in den alten Ländern der nach dem BewG festgestellte Einheitswert (» Einheitswertfeststellungen) nach den Wertverhältnissen 1964,

• für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (ohne Wohnungen) in den neuen Ländern der nach dem BewG ermittelte Ersatzwirtschaftwert nach den Wertverhältnissen 1964,

• für Grundstücke in den neuen Ländern, für die nach dem BewG ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1935 festgestellt oder festzustellen ist, der Einheitswert 1935,

• für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Ländern, für die kein Einheitswert 1935 festgestellt ist, die Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche nach Maßgabe des § 42 GrStG.

5. Ermittlung des Steuermessbetrages

Für die Berechnung der Grundsteuer aus dem Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert sind zwei Rechengänge erforderlich. Ausgehend vom Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert setzt das FA den » Steuermessbetrag fest, der auch der Gemeinde mitgeteilt wird. Die Steuermesszahlen, die zur Berechnung des Steuermessbetrages auf den Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert anzuwenden sind, betragen

• für Grundstücke in den alten Ländern je nach Art zwischen 2,6 ‰ und 3,5 ‰ (§ 15 GrStG),

• für Grundstücke in den neuen Ländern – abgestimmt auf die deutlich niedrigeren Einheitswerte 1935 – je nach Art und Gemeindegruppe zwischen 5 ‰ und 10 ‰ (§ 41 GrStG),

• für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft einheitlich 6 ‰ (§ 14 GrStG).

Steuermessbeträge (» Steuermessbetrag), die nach den Steuergesetzen zu ermitteln sind, werden durch Steuermessbescheid festgesetzt (§ 184 Abs. 1 AO). Die Steuermessbeträge bilden daher die Grundlage für die Festsetzung der » Grundsteuer durch die Gemeinden (ähnlich auch » Gewerbesteuer). Die Steuermessbescheide sind Grundlagenbescheide; der GrSt-Bescheid ist ein Folgebescheid.

6. Festsetzung der Grundsteuer

Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den vom Gemeindeparlament beschlossenen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer durch Grundsteuerbescheid fest (§§ 25 ff. GrStG). In den neuen Ländern wird die Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche in einem vereinfachten Verfahren pauschal berechnet und im Steueranmeldungsverfahren erhoben (§ 44 GrStG).

7. Erlass der Grundsteuer

7.1. Erlass aus öffentlichem Interesse

Die Grundsteuer ist für Grundbesitz zu erlassen, wenn seine Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt und wenn der Rohertrag in der Regel unter den jährlichen Kosten liegt (§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG, Abschn. 35 Abs. 1 GrStR). Die Unrentabilität muss kausal auf der Kulturguteigenschaft beruhen.

Ein Erlass kann für Grundbesitz in Betracht kommen, auf dem Gegenstände von wissenschaftlicher, künstlerischer oder geschichtlicher Bedeutung untergebracht sind. Bei diesen Gegenständen handelt es sich z.B. um Sammlungen, Bibliotheken oder um die Inneneinrichtung eines Gebäudes. Die wissenschaftliche, künstlerische oder geschichtliche Bedeutung der untergebrachten Gegenstände muss durch die Landesregierung oder durch die von ihr beauftragte Stelle anerkannt sein. Die Anerkennung ist für die Gemeinde verbindlich (§ 32 Abs. 2 GrStG, Abschn. 37 Abs. 1 GrStR).

7.2. Erlass für öffentliche Grünanlagen, Sport- und Spielplätze

Für öffentliche Grünanlagen, Sport- und Spielplätze ist die Grundsteuer zu erlassen, wenn die jährlichen Kosten in der Regel den Rohertrag übersteigen (§ 32 Abs. 1 Nr. 2 GrStG, Abschn. 36 Abs. 1 GrStR).

7.3. Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung

7.3.1. Allgemeine Voraussetzungen für einen Erlass

Der Erlass der Grundsteuer kommt bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken, nicht aber bei unbebauten Grundstücken in Betracht. Der Erlass setzt voraus, dass

1. die Minderung des normalen Rohertrags mehr als 20 % beträgt und

2. der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat (Abschn. 38 Abs. 2 bis 4a GrStG).

Wenn die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG erfüllt sind, wird die Grundsteuer i.H.d. Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken muss außerdem die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig sein (§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG, Abschn. 38 Abs. 1 GrStR).

Ein Erlassgrund liegt nicht vor, wenn die Ertragsminderung auf Umständen beruht, die für den Erlasszeitraum durch eine Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden können. Das gilt auch, wenn der Steuerschuldner es versäumt hat, den Fortschreibungsantrag rechtzeitig zu stellen (§ 33 Abs. 5 GrStG, Abschn. 38 Abs. 6 GrStR).

Eine Ertragsminderung, die das nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG erforderliche Ausmaß erreicht, führt auch dann zu einem Grundsteuererlass, wenn sie strukturell bedingt und nicht nur vorübergehender Natur ist (BFH Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05, BStBl II 2008, 384). Das BVerwG hat seine Rechtsprechung, wonach in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen von gewisser Dauer ein Grundsteuererlass gem. § 33 Abs. 1 GrStG nicht in Betracht komme, durch Beschluss vom 24.4.2007 (BVerwG, GmS-OGB 1/07, Zeitschrift für Kommunalfinanzen – ZKF – 2007, 211) aufgegeben und sich der abweichenden Ansicht des BFH (Beschlüsse vom 13.9.2006, II R 5/05, BStBl II 2006, 921 sowie vom 26.2.2007, II R 5/05, Leitsatz, BStBl II 2007, 469) angeschlossen. Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig.

7.3.2. Erlass bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft

Unter den o.g. allgemeinen Voraussetzungen ist die Grundsteuer für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu erlassen, wenn der normale Rohertrag des vorangegangenen Jahres aus dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft um mehr als 20 % gemindert ist. Normaler Rohertrag i.S.d. § 33 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der aus dem Wirtschaftsteil nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre (Abschn. 39 Abs. 1 GrStR).

Zum Vertretenmüssen der Rohertragsminderung durch den Stpfl. s. Abschn. 38 Abs. 2 und 3 GrStR.

7.3.3. Erlass bei bebauten Grundstücken

7.3.3.1. Allgemeine Voraussetzungen

Die Grundsteuer für bebaute Grundstücke ist zu erlassen, wenn der normale Rohertrag des vergangenen Jahres aus dem Grundbesitz um mehr als 20 % gemindert ist. Bei bebauten Grundstücken ergibt sich die Minderung des normalen Rohertrags (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 und 3 GrStG) aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraums und dem im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrag. Sie ist in einem Prozentsatz des normalen Rohertrags festzustellen (Abschn. 40 Abs. 1 GrStR).

7.3.3.2. Im Sachwertverfahren bewertete Grundstücke

Bei bebauten und im Sachwertverfahren bewerteten Grundstücken ist die Ertragsminderung nur an der üblichen Jahresrohmiete zu messen, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums zu schätzen ist (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG). Die übliche Jahresrohmiete bestimmt sich nicht nach den auf dem betroffenen Grundstück tatsächlich erzielten Mieten oder nach deren Durchschnitt; vielmehr ist darunter entsprechend § 79 Abs. 2 BewG die Jahresrohmiete zu verstehen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Der Stpfl. hat die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einer Miete innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses bemüht hat. Vom Stpfl. kann nicht verlangt werden, sich stets den unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen (BFH Urteil vom 24.10.2007, II R 4/05, BFH/NV 2008, 405)

7.3.3.3. Im Ertragswertverfahren bewertete Grundstücke

Zur Ermittlung des Grundsteuererlasses bei Grundstücken, deren Wert im Ertragswertverfahren (» Einheitswertfeststellungen) zu ermitteln ist, hat der BFH mit Urteil vom 24.10.2007 (II R 5/05, BStBl II 2008, 384) ausführlich Stellung genommen (s.a. Beitrag von Stöckel u.a., NWB Fach 11, 783 und 793).

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, ist gem. § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete zu verstehen, die bei einer Hauptfeststellung (» Einheitswertfeststellungen) auf den Beginn des Erlasszeitraums – d.h. des Kj., für das die jahresweise zu erhebende und ggf. zu erlassende Steuer festgesetzt worden ist – maßgebend wäre. Jahresrohmiete wiederum ist gem. § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat (s.a. Abschn. 40 Abs. 2 und 3 GrStR).

Lösung 2:

Die Lösung entspricht der BFH-Entscheidung vom 24.10.2007 (II R 5/05, BStBl II 2008, 384), der Beispielsfall dagegen stammt vom Autor dieses Beitrages (s.a. Stöckel, NWB Fach 11, 783).

Voraussetzung für den Grundsteuererlass gem. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist, dass

• der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert ist und

• der Stpfl. die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

In diesen Fällen wird die Grundsteuer i.H.d. Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

Unter normalem Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, ist gem. § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete zu verstehen, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre.

Erlasszeitraum ist das Kj., für das die jahresweise zu erhebende und ggf. zu erlassende Steuer festgesetzt worden ist.

Jahresrohmiete wiederum ist gem. § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Verhältnisse nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat (s.a. Abschn. 40 Abs. 2 GrStR sowie Abschn. 21 und 22 BewRGr).

Ist das Grundstück oder sind Teile davon eigengenutzt oder leer stehend, gilt gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete, die in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Die übliche Miete gilt. gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG auch dann als Jahresrohmiete, wenn die Räume für eine um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden Miete vermietet sind.

Nach § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG wird der Beginn des Erlasszeitraums als Hauptfeststellungszeitraum fingiert. Nach § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG sind für die Entscheidung über den Erlass die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgebend. Die Mieten sind daher nicht auf die Mieten nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zurückzurechnen.

Unterschreitet der tatsächlich erzielte Rohertrag die Bezugsgröße um mehr als 20 %, hat der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt ist. Zum Vertretenmüssen des Leerstands s. die Ausführungen in Abschn. 38 Abs. 4 Satz 1 und 2 GrStR.

Wohnung	Erläuterungen	Tatsächliche Jahresrohmiete	Normaler Rohertrag
1	Tatsächliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 4,20 €/qm =	5 040,00 €
	Beim normalen Rohertrag ist ebenfalls die tatsächliche Miete anzusetzen, da diese nicht um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht (20 % von 4,90 €/qm = 0,98 €/qm).		5 040,00 €
2	Tatsächliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 3,80 €/qm =	4 560,00 €
	Die tatsächliche Miete weicht um 1,10 €/qm von der üblichen Miete nach unten ab. Da die Abweichung mehr als 20 % (= 0,98 €/qm) beträgt, ist die übliche Miete als Bezugsgröße anzusetzen: 100 qm × 12 Monate × 4,90 €/qm =		5 880,00 €
3	Tatsächliche Miete	0,00 €
	Anzusetzen als normaler Rohertrag ist die übliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 5,00 €/qm		6 000,00 €
4	Tatsächliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 5,50 €/qm =	6 600,00 €
	Anzusetzen als normaler Rohertrag ist die tatsächliche Miete, da diese um weniger als 20 % (= 1,00 €) von der üblichen Miete abweicht.		6 600,00 €
5	Tatsächliche Miete: 100 qm × 6 Monate × 3,80 €/qm =	2 280,00 €
	Anzusetzen als normaler Rohertrag ist die übliche Miete. Maßgeblich sind die Verhältnisse zum 01.01.2007. 100 qm × 12 Monate × 5,00 €/qm =		6 000,00 €
6	siehe Wohnung 4	6 600,00 €	6 600,00 €
7	Tatsächliche Miete:
	100 qm × 7 Monate × 6,20 €/qm =	4 340,00 €
	100 qm × 1 Monat × 6,40 €/qm =	640,00 €
	Für den normalen Rohertrag sind die Verhältnisse zum 01.01.2007 maßgebend. Die tatsächliche Miete weicht nicht um mehr als 20 % von der üblichen Miete ab (20 % von 5,70 €/qm = 1,14 €/qm). Anzusetzen ist somit die tatsächliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 6,20 €/qm =		7 440,00 €
8	Der normale Rohertrag entspricht der tatsächlichen Miete (Begründung siehe Wohnung 7). 100 qm × 12 Monate × 6,30 €/qm =	7 560,00 €	7 560,00 €
9	Der normale Rohertrag entspricht der tatsächlichen Miete 100 qm × 12 Monate × 5,70 €/qm =	6 840,00 €	6 840,00 €
10	Tatsächliche Miete:
	100 qm × 7 Monate × 5,70 €/qm =	3 990,00 €
	100 qm × 5 Monate × 5,80 €/qm =	2 900,00 €
	Für den normalen Rohertrag sind die Verhältnisse zum 01.01.2007 maßgebend. Mieterhöhungen sind nicht zu berücksichtigen (s.a. Abschn. 21 Abs. 6 Satz 1 und 2 BewRGr). 100 qm × 12 Monate × 5,70 €/qm =		6 840,00 €
11	Anzusetzen als normaler Rohertrag ist die tatsächliche Miete, da diese um weniger als 20 % (= 1,12 €) von der üblichen Miete abweicht. 100 qm × 12 Monate × 5,00 €/qm =	6 000,00 €	6 000,00 €
12	siehe Wohnung 11	6 000,00 €	6 000,00 €
Summen		63 350,00 €	76 800,00 €
Minderung		13 450,00 €
Die Minderung beträgt		17,51 %
Der normale Rohertrag ist nicht um mehr als 20 % gemindert. Ein Erlass nach § 33 Abs. 1 GrStG kommt nicht in Betracht.

8. Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer?

Kühnold und Stöckel (NWB Fach 11, 767) beleuchten in ihrem Beitrag die Ermittlung der Grundsteuer und kommen zu dem Ergebnis, dass die Bemessungsgrundlagen für die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer verfassungswidrig sind. Zur Verdeutlichung stellen die Autoren die Grundsteuer in den alten und neuen Bundesländern mit zahlreichen Beispielen gegenüber.

Die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Erhebung von Grundsteuer auf selbstgenutztes Wohnungseigentum ist vor dem BVerfG anhängig (Az. 1 BvR 1334/07, LEXinform 0179100). Die DATEV-Redaktion Lexinform stellt einen Mustereinspruch gegen den Grundsteuermessbescheid und den Grundsteuerbescheid zur Verfügung (Muster vom 4.7.2008, LEXinform 0922143).

9. Literaturhinweise

Eisele, Die Grundsteuer, NWB Fach 11, 687; Eisele, Erlass der Grundsteuer auch bei strukturellem Leerstand, NWB Fach 11, 759; Stöckel u.a, Grundsteuererlass nach § 33 GrStG, NWB Fach 11, 783 und 793; Eisele, Erlass der Grundsteuer bei wesentlicher Ertragsminderung – Änderung des § 33 GrStG durch das JStG 2009 –, NWB 29/2009, 2231.

10. Verwandte Lexikonartikel

» Erlass

» Grundbesitz

» Grundstück

» Land- und Forstwirtschaft

» Steuermessbetrag