smartsteuer – Steuererklärung online machen und Steuern sparen

1. Definition

Der Begriff der Schönheitsreparatur wird in § 28 Abs. 4 Satz 4 der II. Berechnungsverordnung definiert. Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Da Fußböden grundsätzlich nicht mehr gestrichen, sondern mit Teppichen ausgelegt werden, ist nach h.M. die Reinigung des Teppichbodens an die Stelle des Streichens getreten. Dementsprechend sind Holzfußböden z.B. mit Öl zu behandeln, und auch andersartige Fußböden sind vom Mieter zu pflegen. Wichtig ist, dass die Arbeiten ihre Ursache in der Abnutzung aufgrund des bestimmungsgemäßen Gebrauchs (normales Wohnen) der Mietsache haben.

2. Zivilrechtliche Behandlung der Schönheitsreparaturen

Die entsprechenden Regelungen dazu finden sich in §§ 536, 538 BGB.

Danach hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, denn er ist verpflichtet, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (§ 536 BGB). Der Mieter hat andererseits die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Die für die notwendigen Arbeiten anfallenden Kosten sind mit dem Mietzins abgegolten.

Der Mieter hat die Durchführung der Renovierungsarbeiten durch den Vermieter zu dulden.

In den allermeisten Fällen ist die gesetzliche Regelung allerdings durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter abbedungen und es wurde vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss.

Die entsprechenden Vertragsklauseln sind zumeist bereits im Mietvertrag vorformuliert und somit als Allgemeine Geschäftsbedingungen der Wirksamkeitsprüfung nach dem AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) zugänglich.

Grundsätzlich darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen nur soweit auf den Mieter übertragen, wie dies erforderlich ist, um den verursachten Grad der Abnutzung der gemieteten Räume auszugleichen. Die Verpflichtung darf nicht soweit gehen, dass die Räume in einem besseren Zustand zurückgegeben werden müssen, als sie übergeben wurden.

Weitere als die eigentlichen Schönheitsreparaturen kann der Vermieter dem Mieter nur aufbürden, wenn dadurch Abnutzungen durch den Mietgebrauch des Mieters selbst ausgeglichen werden sollen: zum Beispiel die Verpflichtung zur Reinigung des Teppichbodens. Nicht wirksam ist dagegen die Abwälzung folgender Reparaturen:

• die Erneuerung des Teppichbodens,

• das Abschleifen des Parketts oder die Erneuerung des Parketts.

Unwirksam ist die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu absolut bestimmten Zeitpunkten. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an sich bleibt aber bestehen.

Keine Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung von solchen Beeinträchtigungen der Mietsache, die

1. auf Umständen beruhen, die der Mieter nicht zu vertreten hat (z.B. Neutapezierung nach dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden infolge mangelhafter Isolierung des Mauerwerks, Auswechseln des Fußbodenbelags nach einem Wasserschaden),

2. durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts durch den Mieter hervorgerufen wurden (z.B. fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten),

3. durch ein nicht fachgerechtes Ausführen von Schönheitsreparaturen erforderlich werden.

Keine Schönheitsreparaturen sind auch u.a.

• Schönheitsreparaturen nach Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten,

• Streichen der Fenster und Wohnungstür von außen,

• Streichen der Kellerräume,

• Reparatur von Türschlössern,

• größere Putzarbeiten am Mauerwerk,

• Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden,

• Auswechseln durch normalen Gebrauch verschlissenen Teppichbodens,

• Austausch von Fensterscheiben,

• Renovierungsarbeiten in Treppenhaus und Waschküche,

• Ausbessern von Schäden am Fußboden,

• Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden.

3. Steuerrechtliche Behandlung der Schönheitsreparaturen

3.1. Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig Erhaltungsaufwand (R 21.1. Abs. 1 EStR) und als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden siehe das BMF-Schreiben vom 18.7.2003 (BStBl I 2003, 386).

Zur Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV siehe H 21.2 [Verteilung des Erhaltungsaufwands nach § 82 EStDV] EStH.

3.2. Schönheitsreparaturen an einer bisher vermieteten Wohnung

Aufwendungen für Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung kleinerer Schäden und Abnutzungserscheinungen, die der Stpfl. an einer bisher vermieteten Wohnung vor deren eigenen Nutzung durchführt, sind grundsätzlich keine Werbungskosten i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das gilt auch dann, wenn vertragsgemäß der Mieter die Reparaturen sowie allgemein Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen und der Stpfl. diesen Anspruch wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht durchsetzen kann (BFH Urteil vom 17.12.2002, IX R 6/99, BFH/NV 5/2003, 610).

Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, insbesondere eines mutwillig verursachten Schadens, können Werbungskosten sein (BFH Urteil vom 11.7.2000, IX R 48/98, BStBl II 2001, 784).

Aufwendungen für Schönheitsreparaturen vor Selbstnutzung werden insoweit als Werbungskosten berücksichtigt, als sie vom Mieter getragen wurden und als Einnahmen des Stpfl. (Vermieters) erfasst worden sind (» Mieterkaution).

3.3. Schönheitsreparaturen während der Selbstnutzung

Zu vorweggenommenen Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung bei vorangehender Eigennutzung hat das FG des Saarlandes mit Urteil vom 28.8.2008 (1 K 2073/04, EFG 2008, 1705, LEXinform 5007136, Rev. eingelegt, Az. BFH: IX R 51/08, LEXinform 0179403) Stellung genommen. Wegen der Anhängigkeit des Verfahrens vor dem BFH stellt die DATEV Redaktion LEXinform einen Mustereinspruch zur Verfügung (Mustereinspruch vom 14.4.2009, LEXinform 0922191).

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bilden grundsätzlich alle Aufwendungen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden. Werbungskosten sind auch vorab (d.h. vor Zufluss von Einnahmen) entstandene Aufwendungen, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Aufwendungen und angestrebter Einkunftsart besteht. Entscheidend ist, dass die Aufwendungen durch künftige Einnahmen veranlasst worden sind und keine wesentliche Verknüpfung mit der steuerlich irrelevanten Lebensführung besteht. Dies gilt insbesondere dann, wenn zum Zeitpunkt der Aufwendungen noch keine Nutzung des WG (z.B. wegen Leerstandes) stattgefunden hat, die erst in der Folgezeit (z.B. durch Vermietung und Verpachtung) realisiert wird.

Davon zu unterscheiden sind die Fälle, in denen zum Zeitpunkt des Entstehens der Aufwendungen eine andere Nutzung des WG (z.B. in Form der Eigennutzung) stattfindet. Der BFH hat es bei vorheriger/späterer Eigennutzung im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgelehnt, den Reparaturaufwand nach seiner Zweckbestimmung zu beurteilen. Bei den Erhaltungsmaßnahmen sei typisierend anzunehmen, dass sie dem Nutzungszusammenhang dienen, in dessen Zeitraum die Aufwendungen fallen (typisierende Betrachtungsweise). Eine Aufteilung der Aufwendungen auf den Zeitraum der Vermietung und auf den der Selbstnutzung im Wege der Schätzung scheide mangels objektiver Abgrenzungskriterien aus. Deshalb sei allein der Zeitpunkt des Aufwandes als maßgeblich zu erachten (BFH Urteil vom 10.10.2000, IX R 15/96, BStBl II 2001, 787). Diese Rechtsprechung beruht vor allem auf Praktikabilitätserwägungen, da es an hinreichenden Abgrenzungsmöglichkeiten fehlt.

Die Rechtsprechung lässt jedoch seit jeher Durchbrechungen der typisierenden Betrachtungsweise zu, wenn der Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht, bzw. nicht mehr, gegeben ist. Der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der Einkunftserzielung aus Vermietung und Verpachtung kann durch andere Aspekte überlagert werden (z.B. durch die geplante Grundstücksveräußerung). Die typisierende Annahme, während der Vermietungszeit durchgeführte Erhaltungsmaßnahmen dienten noch der Vermietungstätigkeit, setzt einen für solche Fälle üblichen (typischen) Geschehensablauf voraus; (BFH Urteil vom 14.12.2004, IX R 34/03, BStBl II 2005, 343). Wenn sich ein Vermieter mit Blick auf die beabsichtigte Selbstnutzung von seiner Vermietungstätigkeit löst, fehlt es an einem entsprechend üblichen typischen Geschehensablauf. Dabei ist vor allen Dingen zu berücksichtigen, wie sich der Stpfl. tatsächlich verhalten hat (BFH Urteil vom 7.7.2005, IX R 38/03, BStBl II 2005, 760).

Erfolgt eine zweifelsfreie Zuordnung der Aufwendungen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, so ist wegen der eindeutigen Veranlassung durch die Einkunftserzielung keine Verknüpfung mit steuerlich irrelevanten Kosten der Lebensführung gem. § 12 EStG gegeben. Der Einkunftsbereich Vermietung und Verpachtung überlagert die Eigennutzung zum Zeitpunkt der Aufwendung vollständig. Die Tatsache, dass der Stpfl. die Immobilie noch zu eigenen Wohnzwecken nutzt und ihm die im Hinblick auf die künftige Vermietung getätigten Aufwendungen noch für einen gewissen Zeitraum zugutekommen, ist lediglich eine steuerlich irrelevante Reflexwirkung.

Erfolgt dagegen eine Zuordnung zur Eigennutzung, so sind die Aufwendungen in vollem Umfang den steuerlich irrelevanten Kosten der Lebensführung zuzuordnen.

3.4. Schönheitsreparaturen als haushaltsnahe Dienstleistungen

Nach § 35a Abs. 2 EStG wird eine Steuerermäßigung für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen gewährt. Weitere Einzelheiten siehe unter » Haushaltsnahe Dienstleistungen.

4. Literaturhinweise

Dörschner, Neues Recht zu Schönheitsreparaturen, NWB Fach 24, 2345.

5. Verwandte Lexikonartikel

» Anschaffungskosten

» Gebäude, Herstellungsaufwand/Erhaltungsaufwand

» Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse

» Haushaltsnahe Dienstleistungen

» Haushaltsnahe Handwerkerleistungen

» Nachträgliche Anschaffungskosten