1. Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaften
Wohnungseigentümergemeinschaften sind in der Regel nachhaltig und in Einnahmeerzielungsabsicht tätig und damit Unternehmer i.S.d. § 2 Abs. 1 UStG. Die Wohnungseigentümer sind in ihrer Eigenschaft als Mitglieder keine Unternehmer.
2. Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG
Nach § 4 Nr. 13 UStG sind die Leistungen, die die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringen, steuerfrei, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen. Die Verwaltungsleistungen müssen sich auf das gemeinschaftliche Eigentum i.S.d. WEG beziehen; die Verwaltung des Sondereigentums der Mitglieder ist nicht steuerbefreit (Abschn. 87 Abs. 2 Satz 5 UStR).
3. Der Wohnungsverwalter
3.1. Ertragsteuerrechtliche Behandlung
Es handelt sich um eine sonstige selbstständige Tätigkeit i.S.d. § 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG (H 15.6 [Sonstige selbstständige Tätigkeit] EStH).
3.2. Umsatzsteuerrechtliche Behandlung
Der Verwalter ist mit seiner Geschäftsführertätigkeit für die Gesellschaft i.d.R. Unternehmer. Er ist selbstständig tätig (» Gesellschafter-Geschäftsführer). Verwalter, die die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften betreiben, können ihre Verwaltungsumsätze im Gegensatz zu den Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nach § 4 Nr. 13 UStG umsatzsteuerfrei behandeln.
Wenn Verwalter, die als Wohnungseigentümer auch Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft sind bzw. Wohnungseigentümer vertreten, den auf sie selbst entfallenden Kostenanteil für die Verwaltertätigkeit gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht als Verwaltervergütung berechnen bzw. mit dem auf sie entfallenden Anteil am Wohngeld (steuerfreies Entgelt an die Wohnungseigentümergemeinschaft) verrechnen, bringen sie sowohl die Bemessungsgrundlage für ihre eigene steuerpflichtige Leistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft als auch die Bemessungsgrundlage für die Leistung der Wohnungseigentümergemeinschaft (steuerfrei – kein Vorsteuerabzug) in unzutreffender Höhe in Ansatz (Bayerisches Landesamt für Steuern, Vfg. vom 30.8.2005, S 7169 – 5/St 35 N, UR 2005, 571).
4. Literaturhinweise
Völkel u.a., ABC-Führer Umsatzsteuer (Loseblatt); Weimann u.a., Wohnungseigentümergemeinschaften: Die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG und ihre Brennpunkte, UR 1997, 462; Weimann u.a., Wohnungseigentümergemeinschaften: Neue Problemfelder der Steuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG, UR 1999, 486.
5. Verwandte Lexikonartikel
© Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart. Josef Schneider u.a., Finanz und Steuern, Band 16, Lexikon des Steuerrechts. 6. Auflage, www.schaeffer-poeschel.de
