Wenn Sie früher vermietete Wohnräume jahrelang renovieren und zu einer größeren Wohneinheit umbauen, sollten Sie Ihre Vermietungsbemühungen beweisen können, um nicht auf den Verlusten sitzen zu bleiben.

Im Streitfall hatte der Kläger von seinem Vater ein Haus geerbt, das ursprünglich in zwei Wohnungen aufgeteilt war. Ein Bad gab es nur im Obergeschoss. Als der Kläger das Haus erbte, war das Erdgeschoss noch an seine Tante vermietet, die lebenslang ein obligatorisches Wohnrecht an dem Objekt hatte. Zwei Jahre, nachdem er das Haus geerbt hatte, fing der Kläger an, es – überwiegend in Eigenleistung – zu renovieren: Die beiden Wohnungen wurden zu einer Wohneinheit zusammengefasst, dabei wurden ein neues Bad und eine neue Küche eingebaut. Außerdem wurden das Dach neu gedeckt, die Fenster ausgetauscht und der Garten angelegt.

Aus finanziellen Gründen war eine Renovierung am Stück nicht möglich. Nach über zehn Jahren war der Kläger mit der Renovierung allerdings immer noch nicht fertig: Bodenbeläge und Tapeten standen noch aus. Davon hatte sich sogar ein Finanzbeamter anhand eines Blicks durch den Briefschlitz (!) in den einsehbaren Bereich des Erdgeschosses (Flur und offen stehendes Zimmer) überzeugt.

Nach einigen Jahren weigerte sich das Finanzamt, die ab dem dritten Jahr seit Beginn der Renovierungsarbeiten entstandenen Verluste als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen. Leider zu Recht, wie sowohl das Finanzgericht als auch der Bundesfinanzhof bestätigten. Der Kläger konnte beide Instanzen nicht von seiner Einkünfteerzielungsabsicht überzeugen. Das lag zum einen an der langfristigen Renovierung, zum anderen waren seine Vermietungsbemühungen nicht konsequent genug: Er hatte während der ganzen Zeit im Abstand von sieben Jahren nur zwei Vermietungsanzeigen für das Gesamtobjekt geschaltet.

Auch das Argument, dass die Renovierungsarbeiten nicht hätten abgeschlossen werden können, weil ein Mieter noch nicht habe gefunden und dessen Wünsche folglich nicht hätten berücksichtigt werden können, überzeugte die Richter nicht. Schließlich habe der Kläger dem künftigen Mieter mit dem Einbau einer Küche und der Anlage des Gartens bereits in wesentlichen Bereichen von diesem hinzunehmende Ausstattungsvorgaben gemacht.

Tipp: Ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen sollten Sie gegenüber dem Finanzamt dokumentieren können, z. B. durch Makleraufträge, Zeitungsannoncen oder Internetangebote. Wenn für die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offenkundig kein Markt besteht, sie also faktisch nicht mehr vermietet werden kann, sollten Sie zielgerichtet und – wie das aktuelle Urteil zeigt – nicht zu langsam möglichst auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, vor allem durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

Achtung: Das Finanzgericht Köln hat entschieden, dass keine Vermietungsabsicht vorliegt, wenn nur vier Anzeigen in der Presse geschaltet wurden.