15.03.2016 · smart leben ·

Smart versteuert: Büroräume als Altersvorsorge für Selbstständige

Wer sich als Existenzgründer selbstständig macht, steht von Anfang an vor der großen Herausforderung, neben allen organisatorischen Aufgaben auch noch für eine Altersvorsorge und Rücklagen zu sorgen.

Unser Tipp zu diesem Thema: Eine Immobilie kaufen bzw. eigene Büroräume anschaffen.

Lebenspartner oder Ehegatten können steuerlich gesehen nämlich gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen, wenn einer die Wohnung kauft und der anderen Person vermietet – am Ende hat man Wohneigentum als Alterssitz oder Absicherung, aber parallel auch die Möglichkeit, viele Kosten geltend zu machen.

Das beginnt bereits bei den Anschaffungskosten: Von den Kaufkosten für Immobilien, die nach 1924 erbaut worden sind, können 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden. Würde die Immobile vor 1924 gebaut, sind es 40 Jahre jedes Jahr 2,5 Prozent von den Anschaffungskosten- und Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung, die von der Steuer abgesetzt werden können.

Außerdem lassen sich auch die Zinsen steuerlich geltend machen: Wenn Vermieter ihre Immobilie über ein Hypothekendarlehen finanziert haben, müssen sie monatlich den Kredit und die anfallenden Zinsen an die Bank zurückzahlen und können diese Zinsen dann in der Steuererklärung angeben.

Dazu kommen dann noch die Kosten rund um die vermietete Immobilie, die Ihnen als Vermieter einmalig oder regelmäßig begegnen.

Kosten für vermietete Wohnungen von der Steuer absetzen

Kontoführungsgebühren: Wenn Ausgaben und Einnahmen für die Immobilie über ein dafür eingerichtetes Konto abgewickelt werden, können die Kontoführungsgebühren durch den Vermieter von der Steuer abgesetzt werden. Doch das ist erst der Anfang.

Grundsteuer: Für jedes Wohneigentum fällt jährlich Grundsteuer an, deren Höhe von der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird. Vermieter können diese Grundsteuer in voller Höhe in ihrer Steuererklärung mit smartsteuer geltend machen.

Nebenkosten: Mieter zahlen die anfallenden Nebenkosten von Hausmeisterdienst über Versicherungsanteile bis Müllabfuhr und diese müssen dann vom Vermieter als Einkünfte versteuert werden, danach können sie aber als Werbungskosten geltend gemacht werden. Auch Beitragskosten für Vermieterverbände können in der Steuererklärung angegeben werden.

Renovierungskosten: Reparaturkosten und Ausgaben für Renovierung übernimmt in der Regel der Vermieter.

Werterhalt: Ausgaben für Sanierung und Modernisierung bringen einen Steuervorteil und können inklusive Umsatzsteuer als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ausgaben für die Sanierung von Türen, Bädern, Böden und so weiter können am Stück oder verteilt über zwei bis fünf Jahre abgesetzt werden.

Aufgepasst in den ersten drei Jahren direkt nach der Anschaffung

Einen Wermutstropfen gibt es auch bei dieser Möglichkeit, Steuern zu sparen. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf dürfen Modernisierungskosten nur dann über die kurze Dauer von ein bis fünf Jahren als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn diese Ausgaben ohne Umsatzsteuer höchstens 15 Prozent der gesamten Gebäudekosten ausmachen. Sonst müssen diese Kosten doch über die lange Zeit von 40 oder 50 Jahren verteilt werden.

Das bedeutet also, dass ein Ausschöpfen des größten Steuervorteils erst drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie in Frage kommt. Dann aber können Sie als Altersvorsorge für Selbstständige durch Sanierung und Renovierung einerseits Kosten geltend machen und andererseits einen hochwertigen Alterssitz selbst gestalten, wenn ein Ehepartner dem anderen die gekaufte Immobilie vermietet.

Wie immer gilt auch hier: Die Kosten müssen sich in einem normalen Rahmen bewegen. Sowohl die Ausgaben für Werterhalt als auch die Miete sollten nicht auffällig von Marktpreisen abweichen.


Jennifer Dittmann Geschrieben von:

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