24.06.2016 · smart steuern ·

Es bleibt in der Familie – so sparen Sie bei der Vermietung Steuern (Serie, Teil 56)

Glücklich, wer Wohneigentum hat. Sei es ein Häuschen, eine Eigentumswohnung in der Stadt oder gar mehr. Und wer seine Immobilie vermietet, kann dabei auch noch ganz gut Steuern sparen. Doch was ist, wenn man an den Sohn, die Enkelin oder ein anderes Familienmitglied vermietet, natürlich besonders günstig? Kann man da weiterhin Sachen von der Steuer absetzen – oder sagt das Finanzamt „Nein“, weil es ja in der Familie bleibt? Die Antwort ist ein klares „Ja, aber…!“.

Vermietung und Steuern ganz allgemein

Generell müssen Mieteinnahmen bei der Steuer als Einnahmen angegeben werden. Vermieter können in diesem Zusammenhang aber auch „Werbungskosten“ absetzen. Dazu gehören unter anderem:

  • die Finanzierungskosten der Immobilie, vor allem die Schuldzinsen,
  • alle Wartungs- und Reparaturkosten,
  • die Abschreibungskosten und
  • die Nebenkosten.


Jetzt leuchtet schon mal ein, dass eine günstige Vermietung unter Verwandten weniger Mieteinnahmen bedeuten – und damit auch weniger zu zahlende Steuern. Beziehungsweise aus Sicht des Staates: weniger Steuereinnahmen. Und das kann dem Staat natürlich nicht gefallen – und so versucht er an anderer Stelle das Geld wieder reinzuholen. Und zwar bei den Werbungskosten. Doch dazu gleich mehr.

Die 66-Prozent-Regel

Es dreht sich also um den Punkt, wann eine Miete zu günstig ist? Denn es lässt sich ja nicht prinzipiell verbieten, dass ein Verwandter in die eigene Immobilie einzieht. Lange Jahre gab es zu diesem Punkt sehr unterschiedliche Auffassungen und Werte. Seit 2012 ist die „Verwandten-Vermietung“ hingegen bundesweit eindeutig geregelt: Wer seinem Verwandten eine Warmmiete berechnet, die weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, kann die entsprechenden Werbungskosten nicht komplett von der Steuer absetzen. Sondern nur zum entsprechenden Prozentsatz. Bei 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete auch nur 50 Prozent der Werbungskosten.
Hat man die 66-Prozent-Grenze bei der Miete aber überschritten, lassen sich die Werbungskosten komplett, also zu 100 Prozent, absetzen!

Worauf gilt es noch zu achten bei der Vermietung?

Erfahrungsgemäß wirft das Finanzamt immer ganz genau ein Auge auf Vermietungen innerhalb der Familie. Deshalb sollten Sie die folgenden Punkte beachten:

  • Sie müssen einen „richtigen“ Mietvertrag machen, wie mit jedem anderen Mieter auch. Er muss zudem unbefristet sein.
  • Die Miete muss auf Ihrem Konto eingehen – Bargeld geht gar nicht. Der Mieter muss die Miete aus eigener Kraft bezahlen können. Wenn Sie zum Beispiel Ihrem Sohn Geld geben, damit er die Miete zahlen kann, wird das Finanzamt die Werbungskosten nicht anerkennen.
  • Geben Sie einen kleinen Puffer. Wenn Sie die Vergleichsmiete wissen, nehmen Sie lieber 70 Prozent davon für die Warmmiete. Denn kommt das Finanzamt auf andere Werte, können Sie die Miete nicht mehr rückwirkend erhöhen.
  • Achten Sie zudem darauf, wie sich die Vergleichsmiete über die Jahre verändert und passen Sie die Miete für Ihren Verwandten entsprechend an.


Und zum Schluss: Die 66-Prozent-Regel gilt nicht nur für Verwandte. Wenn Sie zu günstig vermieten, wird Ihnen das Finanzamt unterstellen, dass dahinter keine Gewinnerzielungsabsicht liegt. Dabei spielt es letztlich keine Rolle, ob Sie an einen Verwandten oder Freund vermieten – oder ob Sie das nur aus reinster Nächstenliebe so günstig tun.

Zusammenfassung: Um alle steuerlichen Vorzüge nutzen zu können, muss die Warmmiete für Ihre Verwandten mehr als 66 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete betragen.

Zum vorherigen Teil der Serie: Mehr Zeit für die Steuererklärung – aber nicht in diesem Jahr! (Serie, Teil 55)

Jennifer Dittmann Geschrieben von:

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