Bauen, Kaufen, Erben, Schenken – Immobilien und Steuern

Eine Immobilie kann vieles sein: Der Platz zum Leben, die Altersvorsorge, ein Investment, mit dem sich Steuern sparen lassen und noch vieles mehr. Wir wollen uns heute anschauen, was Sie steuerlich beachten müssen, wenn Sie eine Immobilie kaufen, bauen oder übertragen (bekommen).

Grunderwerbsteuer wird oft fällig

In den meisten Fällen wird bei der Übertragung einer Immobilie (inklusive Grundstück) Grunderwerbsteuer fällig. Die beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Wir sagen Ihnen jetzt, wann die Grunderwerbsteuer komplett wegfällt und welche Möglichkeiten es für eine Reduzierung gibt:
Innerhalb der Familie fällt die Grunderwerbsteuer meist weg. Das gilt bei Verkauf, Vererben oder Verschenken für: Eheleute untereinander, Übertragungen an Familienangehörige in direkter Linie oder deren Ehepartner:innen. Direkte Linie meint: Eltern, Kinder, Enkel. Wenn Sie zum Beispiel ihr Haus an Ihre Schwester verkaufen, muss diese dann doch wieder Grunderwerbsteuer zahlen.
Zumindest etwas senken können Sie diese ärgerliche Steuer zum Beispiel in folgenden Fällen:

Oft hilft es, wenn Sie die Kosten für Grundstück und Bauleistungen (Neubau) vertraglich getrennt ausweisen.
Teilgewerbe: Hier lässt sich die Grunderwerbsteuer auf jeden Fall als Betriebsausgabe absetzen.
Wer die gekaufte Immobilie vermietet, kann die Kosten immerhin noch von der Steuer absetzen, dazu später mehr.

Bauen oder Kaufen – und selbst nutzen

Wer für sich und die Familie ein eigenes Heim kauft, kann zwar durchaus mit Unterstützung vom Staat rechnen. Bei der Steuer sieht es aber eher mau aus. Weder die Kosten für Kauf oder Bau lassen sich bei der Steuer absetzen, noch die Kaufnebenkosten. Maximal bei der Grunderwerbsteuer lässt sich unter Umständen was machen – das hatten wir gerade oben beschrieben. Sie können immerhin noch bei haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen bei der Steuer sparen. Ausführlich finden Sie das in diesem Blogartikel.
Steuern sparen können Sie zudem, wenn Sie ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude kaufen und modernisieren („Denkmal-AfA“). Dann können Sie zehn Jahre lang in jedem Jahr 9 % abschreiben, insgesamt also 90 % der Kosten für die Modernisierung.

Bauen oder Kaufen – zur Vermietung

Hier ist steuerlich deutlich mehr drin. Wer eine vermietete Immobilie kauft oder sie nach dem Kauf vermietet, kann den Großteil der entstandenen Kosten über einen längeren Zeitraum abschreiben.

Die sogenannten Anschaffungskosten plus die Kaufnebenkosten (etwa Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten) können Sie per AfA abschreiben. AfA bedeutet dabei „Absetzung für Abnutzung“. Bei Gebäuden, die ab 1925 gebaut wurden, dürfen Sie 50 Jahre lang jedes Jahr 2 % der eben genannten Kosten absetzen. Bei noch älteren Häusern sind es 2,5 % über 40 Jahre.
Wichtig: Die Kosten für das Grundstück dürfen Sie nicht absetzen, es wird ja auch nicht im klassischen Sinne abgenutzt. Teilen Sie die Gesamtkaufsumme im Vertrag unbedingt in Kosten für das Grundstück und Kosten für das Gebäude auf. Gehen Sie dabei bei der Immobilie so hoch wie möglich – nur diese Kosten lassen sich schließlich absetzen.
Die Kosten für den Grundbucheintrag können Sie direkt als Werbungskosten im entsprechenden Jahr absetzen.
Auch in diesem Fall können Käufer von der „Denkmal-AfA“ profitieren. Die Modernisierungskosten lassen sich in den ersten acht Jahren zu jeweils 9 % absetzen, in den darauffolgenden vier Jahren zu jeweils 7 % – mithin 100 % der Kosten.
Von 2018 bis zum 1. Januar 2022 gab es zusätzlich noch eine Sonder-AfA von 5 % als Anreiz beim Bau neuer Mietwohnungen.

Erben oder Schenken – was ist steuerlich besser?

Zuerst sagen wir, was beim Vererben Sache ist:
Eheleute können eine selbst bewohnte Immobilie steuerfrei ohne Einschränkungen untereinander vererben. Voraussetzung ist aber, dass die Witwe oder der Witwer zehn Jahre in der geerbten Wohnung oder dem geerbten Haus selbst wohnt. Diese Bedingung gilt auch für Kinder, die eine Immobilie von den Eltern erben. Zusätzlich aber auch noch, dass die Wohnfläche maximal 200 Quadratmeter betragen darf. Wer sich nicht dazu entschließen kann, in der geerbten Immobilie zu wohnen, muss darauf Erbschaftsteuer zahlen. Immerhin haben Ehepartner:innen einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder immerhin noch von 400.000 €.

Im Prinzip läuft es beim Schenken genauso. Eine bedeutende Abweichung gibt es aber doch: Die eben erwähnten Freibeträge können alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Was bedeutet das? Ein Beispiel: Die Eltern haben ein Eigenheim, Wert inklusive Grundstück 800.000 €. Es ist klar, dass der einzige Sohn es bekommen soll. Klar ist aber auch, dass er dort nicht leben wird, weil er ganz woanders seinen Lebensmittelpunkt hat. Hier macht es Sinn, schon zu Lebzeiten die Hälfte des Hauses an den Sohn zu übertragen (zu schenken). Das ist bei 400.000 € steuerfrei. Und in zehn Jahren dann die zweite Hälfte, ebenso steuerfrei. Bei einem Erbe müsste der Sohn nicht unerheblich Steuern zahlen.

Weiterverkauf einer Immobilie

Da wollen wir uns zum Schluss kurz halten: Wer eine vermietete Immobilie mit Gewinn wieder verkauft, muss darauf eine Spekulationssteuer zahlen. Allerdings nur, wenn er die Immobilie nicht wenigstens zehn Jahre in Besitz hatte. Wer selbst in einer gekauften Immobilie wohnt, muss hingegen nur drei Jahre warten, bis er die Wohnung oder das Haus steuerfrei weiter verkaufen kann.

Was bedeutet das konkret für mich?
Wer eine Immobilie kauft, baut, erbt oder geschenkt bekommt, sollte sich schon im Vorfeld genau über die steuerlichen Bestimmungen informieren. Wer es geschickt macht, kann einiges an Steuern sparen.