04.09.2018 · smart steuern ·

BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen

Müssen Schönheitsreparaturen beim Auszug sein? Darüber wird immer wieder gestritten. Der Vermieter will in der Regel, dass Sie Wände, Decken und Heizkörper sowie Fenster und Türen von innen ordentlich streichen. Immerhin: In immer mehr Fällen müssen Sie das als Mieter nicht machen – der Bundesgerichtshof (BGH) hat einige entsprechende Entscheidungen gefällt. Und jetzt kommt noch eine neue dazu.
Wir erklären das aktuelle Urteil und sagen Ihnen, welche Indizien im Mietvertrag gut für Sie als Mieter sind. Zu guter Letzt verraten wir Ihnen noch, wie Sie Steuern sparen können – wenn Sie an den Schönheitsreparaturen nicht vorbeikommen.

Der aktuelle Fall

Ein Mann hatte seine Wohnung in Celle (Niedersachsen) vor dem Auszug sogar gestrichen. Doch dem Vermieter (eine Wohnungsbaugenossenschaft) waren die Wände zu „streifig“. Die Genossenschaft schickte einen Maler und wollte die rund 800 Euro dafür vom Mieter haben. Der BGH entschied jetzt: Nein, der Mieter muss nicht zahlen. Noch besser: Er hätte überhaupt nicht streichen müssen.
Warum? Der Mann hatte die Wohnung beim Einzug unrenoviert übernommen. Und in solchen Fällen hatte der BGH schon 2015 entschieden, dass die Schönheitsreparaturen nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Zumindest nicht ohne Ausgleich. Es kommt noch besser (für Mieter): Der Mann hatte mit seiner Vormieterin eine Vereinbarung geschlossen, dass er den Teppichboden für 390 Euro und auch die Renovierungsarbeiten übernimmt. Darauf nahm dann auch der Vermieter Bezug. Das interessierte den BGH aber nicht, auch eine Absprache mit dem Vormieter ändert nichts an dem Urteil von 2015. (Az: VIII ZR 277/16)

Wann muss ich Schönheitsreparaturen nicht machen?

Einen Fall haben wir jetzt schon: Wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben. Doch Mietverträge geben in der Regel noch mehr her – gerade ältere. Oft sind die Klauseln zum Thema Schönheitsreparaturen unwirksam – und zwar komplett. Ganz egal, wie klein der Fehler des Vermieters ist. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Sie müssen laut Mietvertrag Fachleute für die Renovierung beauftragen.
  • Der Mietvertrag enthält starre Fristen für die Renovierung. Also etwa Bad und Küche alle drei Jahre. Vorsicht: Steht vor den Fristen hingegen eine klitzekleine Einschränkung wie „in der Regel“, ist die Klausel nicht automatisch unwirksam.
  • In der Aufzählung der Schönheitsreparaturen ist etwas enthalten, dass gar keine Schönheitsreparatur ist. Etwa das Streichen der Fenster von außen.
  • Ebenfalls unwirksam ist es, wenn Sie pro Mietjahr einen gewissen Prozentsatz an den Renovierungskosten tragen sollen.
  • Wenn Sie in jedem Fall eine Endrenovierung machen müssen – selbst wenn Sie zwischendurch renoviert haben und der Zustand der Wohnung in Ordnung ist.

Informieren Sie sich rechtzeitig vor dem Auszug, ob in Ihrem Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen drin steht. Wer unsicher ist, sollte zum Mieterverein oder einen Rechtsanwalt gehen.

Und wenn ich doch muss – was ist dann mit den Steuern?

Nun, das ist ganz einfach. Wenn Sie selbst streichen, können Sie erstmal nichts absetzen. Beauftragen Sie aber eine Firma, zählt das zu den sogenannten haushaltsnahen Handwerkerleistungen. Bitte beachten Sie dabei folgendes: Sie können 20 Prozent der Rechnungssumme von der Steuer absetzen. Allerdings nur die Anfahrtskosten und den Arbeitslohn – nicht die Farbe und andere Materialien wie Tapete. Das Ganze ist gedeckelt auf 1.200 Euro pro Jahr. Das sollte aber kein Problem sein, eine Malerrechnung von 6.000 Euro muss man erstmal hinbekommen. Und am wichtigsten: Das Ganze muss per Überweisung laufen. Der Spruch „Nur Bares ist Wahres“ ist hier komplett falsch. Mehr zum Thema finden Sie übrigens in unserem Steuer-ABC.

Was bedeutet das konkret für mich?
Überprüfen Sie vor einem Auszug unbedingt Ihren Mietvertrag. Oft stehen darin unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Mit ein bisschen Glück kommen Sie um diese lästige Pflicht drumherum. Wenn nicht, können Sie immer noch Steuern sparen, falls Sie eine Firma mit den Renovierungsarbeiten beauftragen.

 

Stefan Heine Geschrieben von:

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