21.04.2020 · smart steuern ·

Einkommensarten – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet sieben verschiedene Einkunftsarten. Wir sind hier im Blog genau in der Mitte angekommen. Denn in unserer kleinen Serie hatten wir schon Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, selbstständiger Arbeit und Kapitalvermögen. Heute geht es nun um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wie immer erfahren Sie, was alles in diese Kategorie fällt, wie es mit den Steuern aussieht und wie sich auch Ausgaben geltend machen lassen. 

Was gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?

Geregelt ist das alles ordentlich im Einkommensteuergesetz, Paragraph 21

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen vor, wenn Sie Vermögensgegenstände des Privatvermögens an andere Personen zur Nutzung überlassen. Das sind diese:

  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen (Wohnungen, darunter fällt auch Airbnb & Co.), Schiffen die in ein Schiffsregister eingetragen sind und Flugzeugen
  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von sogenannten Sachinbegriffen – das kann zum Beispiel ein komplettes Computer-Netzwerk sein
  • Einnahmen aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
  • Einnahmen aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Sie sehen, dass das schon ein bisschen mehr ist, als die bloße Vermietung einer Wohnung. Alle vier Einnahmearten haben eins gemeinsam: Sie müssen versteuert werden.

Besonders bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern gilt es noch eins zu beachten: Wenn Sie die Immobilie zum „Freundschaftspreis“ an Bekannte oder Verwandte vermieten, sollten Sie wenigstens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Liegen Sie darunter, können Sie die Werbungskosten (dazu kommen wir gleich) auch nur anteilig absetzen. Zudem müssen Sie die „Nutzungsüberlassung“ in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufteilen. Warum das Ganze? Nun, es war lange eine beliebte Steuersparmethode, extrem günstig an Freunde zu vermieten. Mehr dazu in diesem Blogartikel.

Was lässt sich absetzen?

Wie bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit gibt es Werbungskosten, die bei der Steuer  von den Einnahmen abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem: 

  • Abschreibung auf das Gebäude (Absetzung für Abnutzung),
  • laufende Betriebskosten, zum Beispiel Kosten für Wasser, Strom oder Brennstoff – wenn die auf die Mieter umgelegt werden, muss das wieder als Einnahme verbucht werden,
  • Finanzierungskosten, die mit der Wohnung in Zusammenhang stehen –  etwa Zinsen für Hypothek, Grundschuld, Disagio, Abschlussgebühr beim Bausparvertrag
  • Grundsteuer 
  • Abschreibung auf vermietete Einrichtungsgegenstände – etwa die Einbauküche,
  • Hausgeld bei einer Eigentumswohnung – ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage,
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,
  • Kosten für Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis,
  • Versicherungen, die die Wohnung betreffen – etwa Brandversicherung, Rechtsschutzversicherung, Haftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung,
  • Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten zum vermieteten Objekt und zu Eigentümerversammlungen)

Hinzu kommen noch die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das sind spezielle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie. Wenn die Kosten in dieser Zeit mehr als 15 Prozent des Anschaffungspreises betragen, sind diese den Anschaffungskosten zuzurechnen – und nicht als Werbungskosten. Das gleiche gilt, wenn in den ersten drei Jahren mindestens drei von vier zentralen Merkmalen saniert werden (in der Regel: Heizung, Sanitäranlagen, Elektroanlage und Fenster). Hierbei spielen die Kosten und damit die 15 Prozent keine Rolle. 

Und wie machen Sie das mit der Steuererklärung? Am besten natürlich mit unserer cleveren Online-Steuererklärung smartsteuer. Da sind auch die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mit drin. Und Airbnb-Vermieter finden sogar einen Extrapunkt zu diesem Thema! 

Geschrieben von:
Mandy Pank Mandy ist im Marketing tätig und immer darauf bedacht steuerliche Themen so einfach wie möglich aufzubereiten. Dabei hilft ihr natürlich auch ihr Hintergrund als Steuerfachangestellte. Sie versetzt sich gerne in die Lage der Kunden, um herauszufinden, wo der Schuh drückt. Doch auch für ihre Kollegen hat sie immer ein offenes Ohr und steht ihnen mit Rat und Tat zur Seite.
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