Instandhaltungsrücklage - Lexikon des Steuerrechts - smartsteuer
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Instandhaltungsrücklage – Lexikon des Steuerrechts

1. Allgemeines

§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WoEigG verpflichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft, laufende Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu leiten, deren Höhe durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung festgelegt wird. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung geht die Instandhaltungsrücklage in der Regel auf den Erwerber über.

An den Verwalter gezahlte Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind erst bei Verausgabung dieser für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar (H 21.2 [Werbungskosten] EStH und BFH-Beschluss vom 21.10.2005, IX B 144/05, BFH/NV 2006, 291).

Soweit aus der verzinslichen Anlage der Instandhaltungsrücklage Zinsen erwirtschaftet werden, gehören diese zu den Kapitaleinkünften des Wohnungseigentümers (R 21.2 Abs. 2 EStR).

Beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung gehört die anteilige Instandhaltungsrücklage nicht zu den Anschaffungskosten der Wohnung und damit nicht zur Abschreibungsbemessungsgrundlage. Auch die Instandhaltungsrücklage zählt nicht zum grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis (BFH Urteil vom 9.10.1991, II R 91/90, BFH/NV 1992, 264). Erfolgt die Gewinnermittlung der Vermietung durch Betriebsvermögensvergleich, ist für steuerliche Zwecke die Instandhaltungsrücklage als Wirtschaftsgut zu qualifizieren und betragsmäßig mit den geleisteten, unverbrauchten Zuführungen zu bilanzieren (vgl. BGH-Beschluss vom 2.6.2005, V ZB 32/05, NJW 2005, 2061 und BFH-Beschluss vom 5.10.2011, I R 94/10, BStBl II 2012, 244). Trotz der vom BGH anerkannten Teilrechtsfähigkeit der WEG ist für Zwecke der Instandhaltungsrücklage eine Bruchteilsbetrachtung vorzunehmen (vgl. BFH-Beschluss vom 9.12.2008, IX B 124/08, BFH/NV 2009, 571). Sobald der Verwalter die Instandhaltungsrücklage verwendet, ist auf Ebene des Eigentümers zu entscheiden, ob es sich bei den Aufwendungen um Herstellungskosten oder Werbungskosten handelt.

Für Erbschaft- und Schenkungssteuerzwecke stellt die Instandhaltungsrücklage jedoch eine eigenständige Kapitalforderung dar, die nach § 12 BewG zu bewerten ist. Steht diese mehreren Personen zu, ist sie gem. § 151 Abs. 1 Nr. 4 BewG gesondert festzustellen (vgl. OFD Hannover vom 26.8.2008, S 3800 – 83 – StO 261).

Für Anwendung des § 35a EStG siehe BMF-Schreiben vom 9.11.2016, BStBl I 2016, 1213, Tz. 47. Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z.B. Reinigung, Gartenpflege und Hausmeister) werden grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlung berücksichtigt. Einmalige Aufwendungen, die durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, können im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage für Zwecke des § 35a EStG berücksichtigt werden.

2. Literaturhinweise

Drasdo, Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage unter Berücksichtigung der steuerrechtlichen Beurteilungen, ZWE 2013, 297; Neufang/Eckhardt, Praxisfragen bei der Instandhaltungsrücklage bei Wohn- und Teileigentum, StB 2014, 186.

 

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.

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