Mieterkaution - Lexikon des Steuerrechts - smartsteuer
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Mieterkaution – Lexikon des Steuerrechts

Inhaltverzeichnis

Kautionen sind steuerrechtlich dem Mieter zuzurechnen, also keine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Der Vermieter ist gem. § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB dazu verpflichtet, die Kaution als ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Vereinbarung einer anderen Anlageform ist gem. Satz 2 möglich. Auf dem Kautionskonto (Treuhandkonto) von der Bank gutgeschriebene Zinsen sind Zinsen des Mieters und von diesem als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Der Zufluss erfolgt gemäß BMF vom 5.11.2002, BStBl I 2002, 1338 im üblichen Zinszahlungszeitraum. Dieser ist im Regelfall das Kalenderjahr.

Die Ausstellung einer Kapitalertragsteuerbescheinigung (Blümich/Lindberg, 138. Aufl. 2017, EStG § 45a Rn. 10–11) ist wie folgt zu differenzieren: Soweit der Vermieter für das Kreditinstitut erkennbar ein als Treuhandkonto ausgestaltetes Sparkonto eröffnet hat, um seinen Pflichten gem. § 551 Abs. 3 BGB gerecht zu werden und das Kreditinstitut vom Treuhandverhältnis weiß, hat es die Steuerbescheinigung auf den Namen des Treugebers (des Mieters) auszustellen. Der Vermieter muss dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung stellen (§ 34 Abs. 1 und 3 AO). Auch im Fall der Kenntnis des Kreditinstituts vom Treuhandverhältnis – unabhängig vom Anspruch des Vermieters oder des Mieters auf die Zinsen – hat das Kreditinstitut die Steuerbescheinigung auf den Namen des Kontoinhabers auszustellen und mit einem Vermerk »Treuhandkonto« zu versehen. Der Vermieter ist zur Weitergabe der Steuerbescheinigung an den Mieter verpflichtet.

Soweit ein Vermieter die Mietkautionen mehrerer Mieter auf demselben Sparkonto anlegt, ist der Vermieter qua seiner Stellung als Vermögensverwalter dazu verpflichtet, eine gesonderte und einheitliche Steuererklärung seiner Mieter für die Einkünfte aus Kapitalvermögen anzugeben. Soweit das Finanzamt von der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte absieht, erlässt es einen negativen Feststellungsbescheid. Der Vermieter muss dann eine Kopie des negativen Feststellungsbescheids und der Steuerbescheinigung den Mietern zur Verfügung stellen und diesen die auf sie entfallenden Kapitaleinkünfte und Kapitalertragsteuer mitteilen (BMF vom 3.12.2014, BStBl I 2014, 1586, Tz. 15 ff.). Die Ausführungen gelten entsprechend für die Anlage von Zinsen aus der Anlage von Instandhaltungsrücklagen der Beteiligten einer Wohnungseigentümergemeinschaft und die darauf entfallende Kapitalertragsteuer (BMF a.a.O., Tz. 18 f.).

Die Einbehaltung einer Mieterkaution führt zu einer Einnahme i.R.d. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Reparaturen, die mit Mitteln der einbehaltenen Kaution durchgeführt werden, führen grundsätzlich zu Werbungskosten (BFH vom 11.7.2000, IX R 48/96, BStBl II 2001, 784).

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die von ihm gezahlte Mietkaution kann durch das Finanzamt gepfändet werden (OFD Niedersachsen Verfügung vom 7.4.2016, S 0535 – 28 – St 163, DStR 2016, 1683).

Umsatzsteuerlich ist von einem nicht steuerbaren Schadenersatz auszugehen, wenn der Mieter vertragswidrig seine Mietzahlungen eingestellt und der Vermieter deswegen den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung außerordentlich fristlos gekündigt hat, anschließend vom neuen Mieter eine niedrigere Miete als bisher erhalten und als Ausgleich für diesen künftigen Mietverlust (Differenz zwischen der vom bisherigen Mieter und der vom neuen Mieter gezahlten Miete) die Mietkaution als Schadenersatz einbehalten hat (FG München Urteil vom 9.2.2017, 14 K 2480/14, EFG 2017, 781).

 

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.

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