1. Einheitswerte

Gem. § 19 Abs. 1 BewG werden Einheitswerte für den inländischen Grundbesitz festgestellt. Hierunter fallen

  1. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,

  2. Grundstücke und

  3. Betriebsgrundstücke.

Die Einheitswerte werden aktuell insbesondere für die » Grundsteuer benötigt.

Während früher eine Bedeutung für mehrere Steuerarten zu beachten war (z. B. Vermögensteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer), haben Einheitswerte derzeit nur Bedeutung für folgende Steuerarten:

  • Grundsteuer: Aus dem Einheitswert wird durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet.

  • Gewerbesteuer: Für Betriebsgrundstücke wird der Gewerbeertrag um 1,2 % des Einheitswertes des Betriebsgrundstücks gekürzt (vgl. § 9 GewStG). Für diese Berechnung ist von 140 % des Einheitswertes auszugehen. Hierdurch soll eine doppelte Belastung mit Grund- und Gewerbesteuer vermieden werden.

2. Hauptfeststellungen

Einheitswerte werden zu jedem Hauptfeststellungszeitpunkt allgemein festgestellt (§ 21 Abs. 1 BewG). Die letzte Hauptfeststellung wurde zum 1.1.1964 durchgeführt (Gesetz zur Änderung des BewG vom 13.8.1965 (BGBl I 1965, 851). Der Hauptfeststellung werden die Wertverhältnisse zu Beginn des Kj. 1964 (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde gelegt.

3. Wertfortschreibungen

Einheitswerte werden neu festgestellt (Wertfortschreibung), wenn der neue Wert vom letzten Einheitswert wie folgt abweicht (§ 22 Abs. 1 BewG):

nach oben

nach unten

mehr als 10 %, mindestens um 5 000 DM, oder um mehr als 100 000 DM

mehr als 10 %, mindestens um 500 DM, oder um mehr als 5 000 DM

4. Artfortschreibungen

Eine Artfortschreibung ist eine Feststellungsart nach § 22 Abs. 2 BewG und wird durchgeführt, wenn sich die Grundstücksart i.S.d. § 75 BewG (» Grundstück) ändert.

5. Zurechnungsfortschreibungen

Ändern sich die Eigentumsverhältnisse, wird eine Zurechnungsfortschreibung durchgeführt (§ 22 Abs. 2 BewG). Fortschreibungszeitpunkt ist gem. § 22 Abs. 4 Nr. 1 BewG der Beginn des Kj., das auf die Änderung folgt. Bei der Art- bzw. Zurechnungsfortschreibung wird nur dann auch ein neuer Einheitswert ermittelt, wenn die Voraussetzungen der Wertfortschreibung erfüllt sind.

6. Fehlerbeseitigende Fortschreibungen

Nach § 22 Abs. 3 BewG ist auch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung möglich.

7. Allgemeines zur Feststellung der Einheitswerte

Die Einheitswerte werden weiterhin in DM ermittelt. Der Wert wird auf volle hundert DM nach unten abgerundet und danach in Euro umgerechnet. Der umgerechnete Betrag wird auf volle Euro abgerundet (§ 30 BewG).

Der Wertfortschreibung werden die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zugrunde gelegt (§ 27 BewG).

8. Nachfeststellungen

Wenn eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht oder erstmals zu einer Steuer herangezogen wird, ist gem. § 23 BewG eine Nachfeststellung durchzuführen.

9. Aufhebung von Einheitswerten

Fällt eine wirtschaftliche Einheit weg, ist der Einheitswert nach § 24 BewG aufzuheben.

10. Bewertungsmethodik

Die Bewertung eines Grundstücks erfolgt für die Grundsteuer nach § 76 BewG entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren.

10.1. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren gilt nach § 76 Abs. 1 BewG für

  1. Mietwohngrundstücke (§ 75 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BewG),

  2. Geschäftsgrundstücke (§ 75 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 3 BewG),

  3. gemischt genutzte Grundstücke (§ 75 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 4 BewG),

  4. Einfamilienhäuser (§ 75 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Abs. 5 BewG),

  5. Zweifamilienhäuser (§ 75 Abs. 1 Nr. 5 i.V.m. Abs. 6 BewG).

Die Ermittlung des Grundstückswerts auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens ist in den §§ 78 bis 82 BewG geregelt. Der Grundstückswert ergibt sich nach diesem Verfahren durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete und umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen (Abschn. 18 Abs. 1 BewRGr). Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 BewG).

10.2. Sachwertverfahren

Nach § 76 Abs. 2 BewG sind die sonstigen bebauten Grundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten. Bei den anderen bebauten Grundstücken ist das Sachwertverfahren unter den Voraussetzungen des § 76 Abs. 3 BewG anzuwenden.

Der Grundstückswert ist gem. § 83 BewG wie folgt zu ermitteln:

Bodenwert

Gebäudewert

Außenanlagen

Ausgangswert

× Wertzahl gem. § 90 BewG

= Grundstückswert

Abrundung nach § 30 Nr. 1 BewG

= Einheitswert

Einen Überblick über das Sachwertverfahren enthält die Anlage 10 zu den BewRGr.

10.3. Besonderheiten für Grundstücke in den neuen Bundesländern

Für die Ermittlung von Einheitswerten im Beitrittsgebiet für Zwecke der Grundsteuer gelten nicht die für die Feststellung von Einheitswerten auf den 1.1.1964 maßgebenden Vorschriften des BewG i.d.F. der Bekanntmachung vom 10.12.1965 (BGBl I 1965, 1861, BStBl I 1966, 2) bzw. i.d.F. der Bekanntmachung vom 1.2. 1991 (BGBl I 1991, 230, BStBl I 1991, 168), sondern es sind weiterhin die Bestimmungen des BewG der DDR i.d.F. der Bekanntmachung vom 18.9.1970 (GBl. Sonderdruck Nr. 674), der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz vom 2.2.1935 (RGBl I 1935, 81) und die Rechtsverordnungen der Präsidenten der Landesfinanzämter über die Bewertung bebauter Grundstücke vom 17.12.1934 (RMBl, 785 ff., RStBl, 1641 ff.) maßgebend.

11. Literaturhinweise

Haar/Wittenmayer, Lehrbuch des Bewertungsrechts, 1. A.

12. Verwandte Lexikonartikel

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