1. Verkehrsteuer

Die Grunderwerbsteuer knüpft an den Erwerb eines Grundstücks oder der Verwertungsmöglichkeit eines Grundstücks an.

2. Grunderwerbsteuerpflichtige Vorfälle

Der Grunderwerbsteuer unterliegen insbesondere Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Umwandlungen (» Umwandlung) unterliegen mit Ausnahme des Formwechsels nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG der GrESt, soweit das Eigentum an Grundstücken aus dem Vermögen des übertragenden Rechtsträgers auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht. Außerdem werden auch zahlreiche andere Rechtsvorgänge erfasst, wie z.B. der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren oder das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren. Den Grundstücken stehen Erbbaurechte (» Erbbaurecht) und » Gebäude auf fremdem Grund und Boden gleich.

3. Grundsätzliches zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Gem. § 8 Abs. 2 GrEStG wird die Steuer nach den Werten i.S.d. § 138 BewG bemessen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist.

Was als Gegenleistung gilt, regelt § 9 GrEStG. Als Gegenleistung gilt jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb von Grundstücken gewährt oder die der Veräußerer von Grundstücken empfängt (BFH Urteile vom 5.11.1980, II R 28/75, BStBl II 1981, 174; vom 6.12.1989, II R 95/86, BStBl II 1990, 186). Wenn eine Gegenleistung in diesem Sinne nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist, wird die Grunderwerbsteuer ausnahmsweise gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG nach dem Grundbesitzwert (§ 138 BewG) bemessen.

Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Entscheidend für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist. Der maßgebende Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand. Der sachliche Zusammenhang zwischen mehreren Vereinbarungen bzw. Verträgen ist u.a. gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das »ob« und »wie« der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde. Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Veräußerer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zu Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt. Ein einheitliches Vertragswerk ist nach Auffassung des FG Köln nicht gegeben, wenn der Veräußerer bzw. dessen Makler einem Bauunternehmen lediglich die Bewerbung durch ein entwickeltes Bebauungskonzept erlaubt, ohne mit diesem Bauunternehmen aufgrund von Abreden durch abgestimmtes Verhalten zusammenarbeiten, um auf die Bebauung des Grundstücks hinzuwirken (FG Köln Urteil vom 25.9.2012, 5 K 757/12, BB 2013, 726; Az. des BFH: II R 54/12).

Nach der Entscheidung des BFH vom 12.7.2006 (II R 65/04, BFH/NV 2006, 2128, LEXinform 5902737) ist auch ein zwischen den Vertragsparteien vereinbarter Kaufpreis von 1 DM eine Gegenleistung i.S.d. § 8 Abs. 1 GrEStG. Ein Grundstückskaufpreis von 1 DM ist Gegenleistung i.S.d. § 8 Abs. 1 GrEStG, wenn er ernsthaft vereinbart worden ist. Dies gilt ungeachtet dessen, dass die Parteien des Grundstücksgeschäfts angesichts ihrer gemeinsamen Vorstellung vom Wert des Grundstücks an Stelle eines Kaufpreises von 1 DM auch 0 DM hätten vereinbaren können.

S.a. Stöckel, NWB Fach 8, 1561.

4. Befreiungen von der Grunderwerbsteuer

Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Steuer befreit. Das GrEStG unterscheidet zwischen den allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung (§ 3 GrEStG) und den besonderen Ausnahmen von der Besteuerung (§ 3 GrEStG).

Unter § 3 GrEStG fallen u.a.

  • der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG, » Erbrecht),

  • der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 4 GrEStG a.F. erfasste nur Grundstückserwerbe zwischen Partnern einer Ehe i.S.d. bürgerlichen Rechts. Grundstücksübertragungen zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft waren danach nicht von der GrESt befreit (BFH Urteil vom 25.4.2001, II R 72/00, BStBl II 2001, 610). Bei Grundstücksübertragungen zwischen Lebenspartnern fällt – wie bei Ehegatten – auf Grund der Änderung durch das JStG 2010 nunmehr keine Grunderwerbsteuer mehr an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Diese gilt ab dem 14.12.2010, dem Tag nach der Verkündung des JStG 2010 im BGBl (§ 23 Abs. 9 GrEStG). Das gilt z.B. beim Erwerb aus dem Nachlass durch den überlebenden Lebenspartner oder beim Grundstückserwerb unter Lebenspartnern.

  • der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Lebenspartnerschaft (§ 3 Nr. 5 und 5a GrEStG). Überträgt ein geschiedener Ehegatte seinen hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück auf seinen ehemaligen Ehepartner, fällt nur dann keine Grunderwerbsteuer an, wenn Anlass für die Vermögensübertragung die Scheidung und nicht andere Gründe waren (FG Hessen Urteil vom 10.5.2012, 5 K 2338/08, EFG 2012, 1874). Nach § 3 Nr. 5 GrEStG ist zwar der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ohne zeitliche Beschränkung von der Besteuerung ausgenommen. Jedoch muss die Scheidung für die Vermögensauseinandersetzung ursächlich sein. Im Urteilsfall war der Anlass für die Vermögensübertragung der Tod der Mutter gewesen, die neben dem früheren Ehemann eine der beiden Wohnungen des im gemeinsamen Eigentum der geschiedenen Ehegatten stehenden Hauses mit Grundstück bewohnte. Die verschobene Vermögensauseinandersetzung, um der Mutter der früheren Ehefrau die dauerhafte Grundstücksnutzung zu ermöglichten, betrifft nach Auffassung des Hessischen FG nicht die eigentlichen ehelichen Beziehungen der früheren Eheleute und damit auch nicht den Begünstigungszweck der gesetzlichen Steuervergünstigung des § 3 Ziffer 5 GrEStG.

  • der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (einschließlich Stiefkindern und Ehegatten, § 3 Nr. 6 GrEStG),

  • der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Freigrenze von 2 500 €, § 3 Nr. 1 GrEStG).

Unter § 4 GrEStG fallen u.a.

  • der Erwerb eines Grundstücks durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts, wenn das Grundstück aus Anlass des Übergangs von öffentlich-rechtlichen Aufgaben oder aus Anlass von Grenzänderungen von der einen auf die andere juristische Person übergeht und nicht überwiegend einem Betrieb gewerblicher Art dient.

    Nach Sinn und Zweck der Vorschrift soll der Wechsel eines Trägers einer öffentlich-rechtlichen Aufgabe von Grunderwerbsteuer freigehalten werden, sofern mit dem Trägerwechsel auch ein (rechtsgeschäftlicher oder gesetzlicher) Übergang des Eigentums an Grundstücken verbunden ist. Diese Voraussetzungen sind dann nicht erfüllt, wenn eine Religionsgemeinschaft ein Kirchengrundstück an eine andere konfessionsverschiedene Religionsgemeinschaft verkauft, die die sakrale Nutzung des Grundstücks fortsetzt. Ein »Übergang« von Aufgaben liegt nur vor, wenn die übernehmende juristische Person des öffentlichen Rechts eben die Funktionen wahrnimmt, welche bisher die übergebende juristische Person wahrgenommen hat. Kein Übergang öffentlich-rechtlicher Aufgaben liegt daher vor, wenn juristische Personen des öffentlichen Rechts ihre Tätigkeiten aufeinander abstimmen, aber nach wie vor dieselben Aufgaben haben (BFH Urteil vom 1.9.2011, II R 16/10).

  • der Erwerb eines Grundstücks durch einen ausländischen Staat, wenn das Grundstück für die Zwecke von Botschaften, Gesandtschaften oder Konsulaten dieses Staates bestimmt ist und Gegenseitigkeit gewährt wird (§ 4 Nr. 2 GrEStG),

  • der Erwerb eines Grundstücks durch einen ausländischen Staat oder eine ausländische kulturelle Einrichtung, wenn das Grundstück für kulturelle Zwecke bestimmt ist und Gegenseitigkeit gewährleistet wird (§ 4 Nr. 3 GrEStG),

  • der Erwerb eines Grundstücks von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts sowie der Rückerwerb des Grundstücks durch die juristische Person des öffentlichen Rechts, wenn das Grundstück im Rahmen einer Öffentlich Privaten Partnerschaft für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch i.S.d. § 3 Abs. 2 des Grundsteuergesetzes benutzt wird und zwischen dem Erwerber und der juristischen Person des öffentlichen Rechts die Rückübertragung des Grundstücks am Ende des Vertragszeitraums vereinbart worden ist (§ 4 Nr. 9 GrEStG). Die Ausnahme von der Besteuerung entfällt mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn die juristische Person des öffentlichen Rechts auf die Rückübertragung des Grundstücks verzichtet oder das Grundstück nicht mehr für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch genutzt wird.

5. Berechnung der Grunderwerbsteuer (Einzelfälle)

Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel von der Gegenleistung berechnet (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber dem Veräußerer oder einer anderen Person für den Erwerb des Grundstücks gewährt (§ 9 Abs. 1 GrEStG). Als Gegenleistung gilt insbesondere nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

5.1. Erschließungskosten

Nach dem BFH-Urteil vom 15.3.2001 (II R 39/99, BFH/NV 9/2001, 1198) ist die Verpflichtung zur Übernahme künftiger Erschließungskosten kein Entgelt für den Grundstückserwerb. In einigen Sonderfällen, z.B. wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist, bei Umwandlungen (» Umwandlung) oder Einbringungen (» Einbringung), wird die Steuer vom Grundbesitzwert (§ 138 Abs. 2 oder 3 BewG) berechnet (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Die Steuer beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage (§ 11 Abs. 1 GrEStG).

5.2. Herstellungskosten des Gebäudes

Wird ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude errichtet, stellt sich die Frage, ob die 3,5 %ige Grunderwerbsteuer nur auf den Grund und Boden oder vom Gesamtpreis für das fertige Objekt erhoben wird.

Maßgebend für die Antwort ist, was Käufer und Verkäufer vereinbart haben.

Ist das bebaute Gesamtwerk Gegenstand des Erwerbsvorgangs, unterliegen sämtliche Aufwendungen der Grunderwerbsteuer. Das gilt neben den Baukosten dann auch für Maklergebühren, Erschließungsbeiträge und Sonderwünsche des Bauherren. Soll hingegen erst einmal nur das Grundstück gekauft werden, wird die Abgabe nur hierauf bemessen. Dieser Weg erspart Bauwilligen schon beim Einfamilienhaus fünfstellige Beträge und kann sogar die Nachteile der gestrichenen Eigenheimzulage egalisieren. Diese vorteilhafte Sichtweise gilt beispielsweise, wenn Neubesitzer selbst nach einer passenden Baufirma Ausschau halten und hierbei keine Verbindung zum Verkäufer des Grund und Bodens besteht.

Aber auch bei der Aufspaltung in mehrere Abschlüsse vermutet das FA einen einheitlichen Vorgang von Grundstückskauf und Hausbau. Wer vom Bauträger Grund und Boden kauft, muss generell auch für die anschließende Herstellung Grunderwerbsteuer zahlen. Liegt ein Festpreisangebot vor oder steht die Art der Bebauung im Wesentlichen fest, ist ein sachlicher Zusammenhang gegeben. Nur wer in Eigenregie baut, spart hierauf die 3,5 %ige Abgabe.

Diese beiden Punkte versuchten Hausbesitzer bislang oft zu umgehen, indem sie beim FA den eigenen Einfluss auf die Baupläne geltend machten, in der Hoffnung, dass es durch diese Argumentation zu zwei getrennten Erwerbsvorgängen kommt und Grunderwerbsteuer nur auf den Grund und Boden anfällt.

Dieser Gestaltung hat der BFH ein Ende gesetzt (BFH Urteil vom 21.9.2005, II R 49/04, BStBl II 2006, 269). Hiernach liegt bereits dann ein einheitlicher Kauf vor, wenn der Erwerber konkret in die Gestaltung des Wunschobjekts eingreift und hierzu sogar einen eigenen Architekten einschaltet. Damit behandelt der Fiskus den Vorgang genauso, als wenn das Angebot des Verkäufers unverändert übernommen wird.

Wird ein gemeinsamer Vertrag über Grundstückskauf und Gebäudebau abgeschlossen, liegt auch bei Mitspracherechten des Neubesitzers ein einheitliches Geschäft vor, das komplett besteuert wird. Wird über getrennte Abmachungen der Grundstücksverkäufer oder ein mit ihm im Zusammenhang stehender Dritter anschließend auch mit der Errichtung des Bauwerks beauftragt, müssen schon triftige Gründe vorgelegt werden, warum die Abgabe auf die Baukosten außen vor bleiben soll. Hierzu muss der Bauherr eindeutig nachweisen, dass er bei Auswahl der Bauunternehmer frei entscheiden konnte und trotzdem den Grundstücksverkäufer oder seinen Subunternehmer beauftragt hat. Als Beleg dienen hier Angebote anderer Firmen, die der Bauherr vor seiner endgültigen Wahl nicht nur zum Schein eingeholt hat.

Auch bei der Vereinbarung mehrerer Beteiligter, dass der Erwerber eines unbebauten Grundstücks dieses in bebautem Zustand erhält, liegt ein einheitlicher Erwerbsvorgang vor. Der BFH hat im Urteil vom 27.9.2012 (II R 7/12, BStBl II 2013, 86, BB 2012, 2914; die eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde nicht angenommen, BVerfG Beschluss vom 20.5.2013, 2 BvR 2766/12; s.a. FinMin Baden-Württemberg vom 4.7.2013, 3-S450.0/92) an seiner bisherigen Rspr. entgegen der Vorinstanz festgehalten.

Sachverhalt:

Die Eheleute erwarben durch Notarvertrag vom 16.11.2005 je zur Hälfte ein unbebautes Grundstück zum Preis von 46 314 €, worauf das FA die GrESt in Höhe von jeweils 810 € festsetzte (46 314 € × 3,5 % : 2). Später stellte sich heraus, dass die Eheleute am 30.11 2005 einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen B über die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem Grundstück zum Preis von 120 013 € (einschließlich 16 % USt 2005) abgeschlossen hatten. In den Erwerb war das Baubetreuungsunternehmen C einbezogen. C hatte von den bisherigen Grundstückseigentümern die Erlaubnis, das unbebaute Grundstück am Markt anzubieten. Bereits am 20.10.2005 hatten die Eheleute mit B den Haustyp und den Kaufpreis besprochen.

Das FA nahm daraufhin einen einheitlichen Leistungsgegenstand an und setzte die GrESt durch geänderte Bescheide unter Einbeziehung der Bauerrichtungskosten auf jeweils 2 910 € fest (46 314 € + 120 013 € = 166 327 € × 3,5 % = 5 820 € : 2).

Entscheidung des BFH:

Der BFH sieht gemäß seiner bisherigen Rspr. in den Vereinbarungen einen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist zunächst das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Kaufvertragsabschluss unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderbsteuerliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein solcher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Veräußerer vor Abschluss des Kaufvertrags aufgrund einer konkreten Vorplanung ein bestimmtes Gebäude zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt.

Dabei können auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Entscheidend ist, dass der Kaufvertrag in ein Vertragsgeflecht einbezogen ist, das darauf gerichtet ist, dem Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen.

Wenn mehrere Vertragspartner durch abgestimmtes Verhalten sowohl auf den Abschluss des Kaufvertrags als auch des Bauvertrags hinwirken, ist dies der Fall.

Die Eheleute haben bereits im Oktober 2005 – und damit vor Abschluss des Kaufvertrags – die Einzelheiten für die schlüsselfertige Errichtung des Hauses besprochen und bereits 14 Tage nach dem Kaufvertrag den Bauvertrag abgeschlossen. Die Bebauung war somit bereits im Zeitpunkt des Kaufvertrags abschließend geplant. Mit Beschluss vom 2.4.2008 (7 K 333/06, EFG 2008, 975, LEXinform 5006527) hat das FG Niedersachsen dem EuGH folgende Frage vorgelegt: Verstößt die Erhebung der deutschen GrESt auf künftige Bauleistungen durch deren Einbeziehung in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks (sog. einheitlicher Leistungsgegenstand bestehend aus Bauleistungen sowie Erwerb des Grund und Bodens) gegen das europäische Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der MwStSystRL, wenn die grunderwerbsteuerlich belasteten Bauleistungen zugleich als eigenständige Leistungen der deutschen USt unterliegen?

Mit Beschluss vom 27.11.2008 (C-156/08, UR 2009, 136, LEXinform 0589183) hat der EuGH klargestellt, dass die Doppelbelastung nicht gegen das Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 MwStSystRL verstößt. In dem vom EuGH entschiedenen Fall hatten die Käufer von einer Grundstücksgesellschaft ein unbebautes Grundstück erworben. Sie hatten sodann ein Bauunternehmen mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf diesem Grundstück beauftragt. Wegen der Personenidentität zwischen dem Geschäftsführer der Bauunternehmung und dem Gesellschafter der Grundstücksgesellschaft hatte das FA eine Verflechtung angenommen und bei der Grunderwerbsteuer nicht nur den Wert des unbebauten Grundstücks, sondern auch den der Bauleistungen zu Grunde gelegt. Das vorlegende FG Niedersachsen hatte Bedenken wegen der doppelten Erfassung der Bauleistungen mit Umsatz- und Grunderwerbsteuer im Hinblick auf Art. 401 der MwStSystRL gehabt. Diese hat der EuGH nicht geteilt (s.a. LEXinform 1618255).

Auch nach Auffassung des BFH darf die für Bauleistungen angefallene USt zusätzlich der GrESt unterworfen werden. Die unter das GrEStG fallenden Umsätze sind zwar umsatzsteuerfrei. Inwieweit GrESt zu erheben ist, entscheidet sich jedoch nach dem GrEStG. Der Erwerb eines unbebauten Grundstücks, das vom Erwerber in eigener Regie bebaut wird, ist mit dem Erwerb eines bebauten Grundstücks zu vergleichen. Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks fällt die für die Bauleistungen gezahlte USt in die Bemessungsgrundlage für die GrESt. Ebenso muss es sein, wenn die Verträge darauf gerichtet sind, dass der Erwerber das Grundstück im zukünftig bebauten Zustand erhält (BFH Urteil vom 27.9.2012, II R 7/12, BStBl II 2013, 86, BB 2012, 2914; die eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde nicht angenommen, BVerfG Beschluss vom 20.5.2013, 2 BvR 2766/12; s.a. FinMin Baden-Württemberg vom 4.7.2013, 3-S450.0/92).

5.3. Maklergebühr

Die Vfg. der OFD Hannover vom 10.9.2008 (S 4521 – 98 – StO 262, LEXinform 5231686) nimmt zu der Maklergebühr als Gegenleistung für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer Stellung. Beauftragt ein Grundstückseigentümer einen Makler mit der Vermittlung des Grundstücksverkaufs, so schuldet der Verkäufer, falls nicht abweichende Vereinbarungen getroffen werden, dem Makler beim Zustandekommen des Kaufvertrags eine Vergütung. Entsprechend der Lage auf dem Grundstücksmarkt wird jedoch in den Verträgen zwischen den Maklern und den Grundstückseigentümern in aller Regel vereinbart, dass diese von der Zahlung einer Maklergebühr frei bleiben und dass die Gebühr allein vom Käufer getragen werden soll. Hat der Makler einen Kaufinteressenten gefunden, so kommt zwischen dem Makler und dem Käufer ebenfalls ein Maklervertrag zustande. Die darin vereinbarte, vom Käufer zu tragende Maklergebühr stellt eine eigene Schuld des Erwerbers dar, die nicht zur Gegenleistung gehört (BFH Urteil vom 14.10.1981, II R 23/80, BStBl II 1982, 138). Das gilt auch dann, wenn die vom Erwerber zu entrichtende Gebühr wirtschaftlich ganz oder z.T. die Vergütung mit umfasst, die bei einer anderen Marktlage vom Verkäufer an den Makler zu zahlen gewesen wäre. Unerheblich ist, welche Partei die Dienste des Maklers als erste in Anspruch genommen hat.

Die Maklergebühr kann demnach nur dann zur Gegenleistung gerechnet werden, wenn im Grundstückskaufvertrag der Erwerber ausdrücklich die Schuld des Verkäufers übernimmt.

Fehlt ein derartiger ausdrücklicher Hinweis oder ist im Kaufvertrag lediglich der Hinweis aufgenommen worden, dass der Erwerber die Maklerkosten, in welcher Höhe auch immer, zu zahlen hat, ist hierin allein kein Hinweis darauf zu sehen, dass der Erwerber eine Schuld des Verkäufers übernommen hat. Es kann in diesem Hinweis grundsätzlich nur eine Bestätigung der originären Gebührenschuld des Erwerbers gesehen werden.

5.4. Übernahme von Erwerbsnebenkosten durch den Veräußerer

Hat sich der Verkäufer eines Grundstücks im notariellen Kaufvertrag – abweichend vom Üblichen und der gesetzlichen Regel in § 448 Abs. 2 BGB – dazu verpflichtet, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu erstatten, mindert der (erworbene) Erstattungsanspruch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (BFH Urteil vom 17.4.2013, II R 1/12, DB 2013, 1588).

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung. Hat wie üblich der Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu tragen, erhöhen sie nicht die Gegenleistung, denn der Erwerber schuldet diese Beträge nicht dem Veräußerer und auch nicht für die Übertragung des Eigentums. Nichts anderes gilt im umgekehrten Fall, wenn der Verkäufer diese Kosten zu tragen hat. In diesem Fall wendet der Erwerber einen Teil des Kaufpreises dafür auf, um einen Kostenerstattungsanspruch zu erwerben. Gegenleistung ist aber nur der für den Grunderwerb aufgewendete Teil des Kaufpreises. Der vereinbarte Kaufpreis ist deshalb um den Wert des erworbenen Erstattungsanspruchs zu mindern. Der Anspruch kann mit dem Nominalwert bemessen und direkt vom Kaufpreis abgezogen werden. Das gilt allerdings nicht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch die Grunderwerbsteuer erstattet, denn die Grunderwerbsteuer beeinflusst ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Es wäre in diesem Fall steuerlich günstiger, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt und ein um die Grunderwerbsteuer geminderter Kaufpreis vereinbart wird.

5.5. Grundstücksveräußerungen mit Solar- und Photovoltaikanlagen

Der Erlass der Finanzbehörde Hamburg vom 8.7.2008 (53 – S 4521 – 009/06, LEXinform 5231629) nimmt zum Umfang der Gegenleistung bei Grundstücksveräußerungen mit Solar- bzw. Photovoltaikanlagen Stellung.

Danach ist der auf thermische Solaranlagen/Solarkraftwerke entfallende Teil des Kaufpreises in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der GrESt.

Photovoltaikanlagen sind wie folgt zu behandeln:

Abb.: Grundstücksveräußerungen mit Photovoltaikanlagen

5.6. Befriedigungsfiktion des § 114a Satz 1 ZVG als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer

Bei dem nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steuerpflichtigen Erwerb eines Grundstücks durch Abgabe des Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren gehört gem. § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch der Betrag zur Bemessungsgrundlage, in dessen Höhe ein anderer als der Ersteher des Grundstücks aufgrund der Befriedigungsfiktion des § 114a Satz 1 ZVG seine schuldrechtliche Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner verliert (BFH Urteil vom 19.6.2013, II R 5/11).

Die Rechtsfolgen von § 114a Satz 1 ZVG treten auch ein, wenn der Inhaber der Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner zwar nicht Gläubiger, aber Treugeber der Grundschuld ist und ein von ihm abhängiges Unternehmen im Zwangsversteigerungsverfahren das Meistgebot unterhalb der 7/10-Grenze abgibt und daraufhin den Zuschlag erhält (BFH Urteil vom 19.6.2013, II R 5/11).

5.7. Grundstücksübergänge nach § 8 Abs. 2 UmwStG

5.7.1. Verfassungsmäßigkeit der Grundbesitzwerte nach § 8 Abs. 2 GrEStG

In den Ausnahmefällen des § 8 Abs. 2 GrEStG, zu denen u.a. die in der Praxis wichtigen Grundstücksübergänge aufgrund von Umwandlungen sowie Anteilsvereinigungen und -übertragungen gehören (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 GrEStG), ist der Bedarfswert i.S.d. § 138 Abs. 2 oder 3 BewG anzusetzen. Diese Regelung ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG auch in den Fällen des § 1 Abs. 2a und 3 GrEStG anzuwenden. Der im Bedarfsfall festzustellende Wert i.S.d. § 138 Abs. 2 und 3 BewG ist jeweils unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt und der Wertverhältnisse zum 1.1.1996 festzustellen (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG).

Das BVerfG hatte diese Bewertungsvorschriften für die Erbschaft- und Schenkungsteuer als verfassungswidrig beanstandet, weil sie zu zufälligen und willkürlichen Bewertungsergebnissen führten. Diesen verfassungswidrigen Zustand hat der Gesetzgeber ab 2007 für die Erbschaft- und Schenkungsteuer beseitigt und durch neue Bewertungsregeln ersetzt, hierauf aber für die GrESt verzichtet.

Der BFH hat nun das BVerfG angerufen, da er von der Verfassungswidrigkeit des Ansatzes der nur noch für die Grunderwerbsteuer maßgeblichen Grundbesitzwerte als Ersatz-Bemessungsgrundlage überzeugt ist (BFH Beschluss vom 2.3.2011, II R 23/10, BFH/NV 2011, 1074, DB 2011, 14; Az. des BVerfG: 1 BvL 13/11; BFH Beschluss vom 2.3.2011, II R 645/08, BFH/NV 2011, 1009, Az. des BVerfG: 1 BvL 14/11).

Im Verfahren II R 23/10 hatte die Klägerin, eine US-amerikanische Gesellschaft, alle Anteile an einer deutschen GmbH erworben, zu deren Vermögen in Deutschland gelegene Grundstücke gehörten. Für diese Anteilsübertragung (§ 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG) wurde gegenüber der Klägerin GrESt auf der Grundlage der für die Grundstücke der GmbH festgestellten Grundbesitzwerte festgesetzt. Die Klage hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des BFH ist die weitere Anwendung der §§ 138 ff. BewG für die GrESt verfassungswidrig, weil sie aufgrund des einheitlichen Steuersatzes der GrESt zu willkürlichen und zufälligen Besteuerungsergebnissen führten und daher mit dem Gleichheitssatz unvereinbar seien.

5.7.2. Keine Aussetzung der Vollziehung bis 2008

Der BFH hat mit Beschluss vom 5.4.2011 (II B 153/10, BFH/NV 2011, 1082, DB 2011, 1109) entschieden, dass die Gewährung der Aussetzung der Vollziehung wegen verfassungsrechtlicher Bedenken gegen die Bewertung von Grundstücken nach § 8 Abs. 2 GrEStG i.V.m. §§ 138 ff. BewG für Zwecke der Grunderwerbsteuer auch für Zeiträume vor dem 1.1.2009 nicht in Betracht kommt. Soweit im Hinblick auf Entscheidungen der Finanzgerichte (z.B. durch die Vorinstanz Schleswig-Holsteinisches FG Beschluss vom 2.12.2010, 3 V 134/10) AdV gewährt worden ist, da der Anwendung des Gesetzes kein überwiegendes öffentliches Interesse entgegen stehe, da das öffentlich Interesse an einer geordneten Haushaltsführung nicht gefährdet sei und es sich weder um ein typisches Massenverfahren handele noch die Aussetzung der Vollziehung im Ergebnis zu einer vorläufigen Nichtanwendung des ganzen Gesetzes führe, werden diese Entscheidungen durch die Finanzämter widerrufen.

Für die Vorschriften des § 11 i.V.m. § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG und § 138 Abs. 2 bis 4 BewG kann nach Auffassung des BFH nicht angenommen werden, dass diese auf die Vorlagebeschlüsse vom 2.3.2011 II R 64/08 und II R 23/10 (jeweils a.a.O.) hin vom BVerfG rückwirkend für nichtig erklärt werden. Nach der ständigen Spruchpraxis des BVerfG ist regelmäßige Folge einer Verletzung des Gleichheitssatzes die Unvereinbarkeitserklärung. Dabei kommt eine befristete Fortgeltungsanordnung einer als verfassungswidrig erkannten Bestimmung u.a. aus Gesichtspunkten einer geordneten Finanz- und Haushaltsplanung in Betracht (BVerfG Beschluss vom 21.7.2010, 1 BvR 611/07, 1 BvR 2464/07, DStR 2010, 1721, m.w.N.).

6. Ertragshoheit und Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes

Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer steht den Ländern zu. Die Länder können das Steueraufkommen ganz oder teilweise den Gemeinden und Gemeindeverbänden überlassen.

Nach Art. 105 Abs. 2a GG haben seit 1.9.2006 die Länder die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.8.2006, BGBl I 2006, 2034). Solange davon kein Gebrauch gemacht wird, gilt der Steuersatz von 3,5 % nach § 11 Abs. 1 GrEStG.

Während der Satz für die Grunderwerbsteuer in den meisten Bundesländern lange Zeit bei 3,5 % des Kaufpreises lag, wurde er in einigen Bundesländern erhöht, in anderen Bundesländern ist die Erhöhung geplant. Die Erhöhung liegt dabei zwischen 0,5 und 1,5 %.

Bundesland

Steuersatz (%)

Erhöhung ab

Berlin

4,5

5,0

1.1.2007

1.4.2012

Brandenburg

5

1.1.2011

Baden-Württemberg

5

5.11.2011

Bremen

4,5

5,0

1.1.2011

1.1.2014

Hamburg

4,5

1.1.2009

Hessen

5,0

1.1.2013

Mecklenburg-Vorpommern

5,0

1.7.2012

Niedersachsen

4,5

(geplant) 5,0

1.1.2011

1.1.2014

Nordrhein-Westfalen

5

1.10.2011

Rheinland-Pfalz

5

1.3.2012

Saarland

4

4,5

1.1.2011

1.1.2012

Sachsen-Anhalt

4,5

5,0

1.3.2010

1.3.2012

Schleswig-Holstein

5

1.1.2012

Thüringen

5

7.4.2011

In den nicht genannten Bundesländern (Bayern und Sachsen) beträgt der Steuersatz noch 3,5 %.

7. Steuerschuldner

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen.

8. Auswirkung der Grunderwerbsteuer auf das Entgelt für steuerpflichtige Grundstückslieferungen bei der Umsatzsteuer

Die umsatzsteuerliche Bemessungsgrundlage für an Grundstückserwerber verkaufte Grundstücke ergibt sich aus § 10 Abs. 1 UStG. Danach wird der Umsatz bei Lieferungen nach dem Entgelt bemessen. Entgelt ist alles, was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten, abzüglich der USt. Demnach ist beim Kauf einer Sache das Entgelt für die Lieferung regelmäßig der Kaufpreis. Dies gilt auch für den Grundstückskauf. Nur der Kaufpreis bildet den Wert der Gegenleistung für das Grundstück; die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu Eintragungen erforderlichen Erklärungen, die der Käufer zu tragen hat (§ 448 Abs. 2 BGB) und die GrESt, die der Käufer vereinbarungsgemäß zahlt, erhöhen das Entgelt für die Grundstückslieferung nicht. Grundstücksveräußerer und Grundstückserwerber sind zwar regelmäßig Gesamtschuldner der GrESt; sie sind deshalb im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 BGB); dies besagt aber nicht, dass der Grundstückserwerber, wenn er vereinbarungsgemäß die GrESt übernimmt, mit der Zahlung der GrESt zur Hälfte die GrESt-Schuld der Veräußerers tilgt (so aber noch Abschn. 149 Abs. 7 UStR). Der Grundstückserwerber, der die Zahlung der GrESt vertraglich übernommen hat, tilgt mit der Zahlung der GrESt seine eigene Steuerschuld; die GrESt zählt zu den Kosten des Grunderwerbs, ohne in das dem Veräußerer zustehende Entgelt einzugehen (BFH Urteil vom 20.12.2005, V R 14/04, BFH/NV 206, 1233).

Das BMF hat sich mit Schreiben vom 25.9.2007 (BStBl I 2007, 716) zur GrESt als Bemessungsgrundlage für die USt bei Grundstückskaufverträgen geäußert. Das BFH-Urteil vom 9.11.2006 (V R 9/04, BStBl II 2007, 285) ist danach in allen offenen Fällen anzuwenden (s.a. Abschn. 149 Abs. 7 Satz 5 und 6 UStR 2008; Abschn. 10.1 Abs. 7 Satz 6 und 7 UStAE). Der BFH beruft sich dabei auf sein Urteil vom 20.12.2005 (V R 14/04, BFH/NV 2006, 1233). Die insoweit entgegenstehenden Regelungen in Abschn. 149 Abs. 7 Sätze 5 und 6 UStR 2005 sowie das Beispiel hierzu, wonach bei einer Grundstücksveräußerung die Hälfte der gesamtschuldnerisch von Erwerber und Veräußerer geschuldeten Grunderwerbsteuer zum Entgelt für die Grundstücksveräußerung gehört, wenn die Parteien des Grundstückskaufvertrags vereinbaren, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer allein zu tragen hat, sind daher ab dem Datum der Veröffentlichung dieses Urteils im BStBl II nicht mehr anwendbar. Es wird nicht beanstandet, wenn sich Erwerber und Veräußerer hinsichtlich bis zum 30.9.2007 abgeschlossener Grundstückskaufverträge auf die bisherige Regelung des Abschn. 149 Abs. 7 Sätze 5 und 6 UStR 2005 berufen. Bei Grundstückskaufverträgen, für die nach § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 UStG der Leistungsempfänger Steuerschuldner ist, reicht es aus, wenn sich der Erwerber auf die bisherige Regelung beruft.

Mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2004 vom 29.12.2003 (BGBl I 2003, 3076) wurde u.a. § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 UStG geändert. Die Änderung zu § 13b UStG hat zur Folge, dass bei allen Umsätzen, die unter das GrEStG fallen und bei denen nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG verzichtet worden ist, nicht mehr der Veräußerer, sondern nach § 13b Abs. 2 UStG der Erwerber Schuldner der USt ist, sofern er ein Unternehmer oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist.

Diese Erweiterung der » Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers auf alle umsatzsteuerpflichtigen Umsätze, die unter das GrEStG fallen, ist mit Wirkung ab 1.4.2004 in Kraft getreten und grundsätzlich auf alle Umsätze anzuwenden, die nach dem 31.3.2004 bewirkt werden. Zur Anwendung im Einzelnen wird auf das BMF-Schreiben vom 31.3.2004 (BStBl I 2004, 453) verwiesen.

Zu den Auswirkungen der Änderung des § 13b UStG auf die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage gilt Folgendes:

In Optionsfällen wird die USt zwingend vom Erwerber geschuldet; sie ist damit nicht mehr Bestandteil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (FinMin Baden-Württemberg vom 22.6.2004, 3 – S 4521/24, DB 2004, 1464, LEXinform 0578426).

Beispiel:

Unternehmer A veräußert im Kj. 07 an Unternehmer B (beide zum Vorsteuerabzug berechtigt) ein Geschäftsgrundstück zu einem Kaufpreis von 1 Mio. €. A verzichtet gem. § 9 Abs. 1 und 3 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung. B verpflichtet sich, die GrESt allein zu tragen.

Lösung:

Die GrESt wird wie folgt ermittelt (§ 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG):

Kaufpreis und steuerpflichtige Gegenleistung:

1 000 000 €

GrESt (3,5 %)

35 000 €

Die USt wird wie folgt ermittelt:

Entgelt = Kaufpreis

1 000 000 €

Bemessungsgrundlage ist der in der Rechnung ausgewiesene Betrag ohne USt. Die GrESt gehört entgegen Abschn. 149 Abs. 7 Satz 5 und 6 UStR 2005 nicht zur Bemessungsgrundlage. Die USt ist von diesem Betrag vom Leistungsempfänger zu berechnen (Abschn. 1b.1 Abs. 36 UStAE).

umsatzsteuerpflichtiges Entgelt

1 000 000 €

USt (19 %)

190 000 €

Der Leistende ist zur Ausstellung von Rechnungen verpflichtet (§ 14a Abs. 5 Satz 1 UStG), in denen die Steuer nicht gesondert ausgewiesen ist (§ 14a Abs. 5 Satz 3 UStG). Neben den übrigen Angaben nach § 14 Abs. 4 UStG ist in den Rechnungen auf die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers hinzuweisen (§ 14a Abs. 5 Satz 2 UStG). Weist der leistende Unternehmer die Steuer in der Rechnung gesondert aus, wird diese Steuer nach § 14c Abs. 1 UStG geschuldet (Abschn. 13b.1 Abs. 40 UStAE).

Der Leistungsempfänger kann die von ihm nach § 13b Abs. 2 UStG geschuldete USt als Vorsteuer abziehen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG), wenn er die Lieferung für sein Unternehmen bezieht und zur Ausführung von Umsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (Abschn. 13b.1 Abs. 42 UStAE). Soweit die Steuer auf eine Zahlung vor Ausführung dieser Leistung entfällt, ist sie bereits abziehbar, wenn die Zahlung geleistet worden ist (§ 15 Abs. 1 Nr. 4 UStG).

9. Verfahrensfragen

9.1. Festsetzung der Grunderwerbsteuer und Erteilung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung

Alle Vorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, müssen dem zuständigen FA angezeigt werden (§ 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 GrEStG). Der Inhalt der Anzeigen wird im Einzelnen durch § 20 GrEStG geregelt. Durch das JStG 2010 wurde die Anzeigepflicht nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 GrEStG für Grundstückserwerbe ab dem Tag nach der Verkündung des JStG 2010, also ab dem 14.12.2010, um die steuerliche Identifikationsnummer (§ 139b AO) oder die Wirtschafts-Identifikationsnummer (§ 139c AO) erweitert. Damit erhält die Finanzverwaltung einen eindeutigen Anknüpfungspunkt, um die für die Beteiligten zuständigen (Ertrag- und Umsatzsteuer-)Finanzämter verwaltungsökonomisch zu ermitteln.

Das Finanzamt setzt die Steuer durch schriftlichen Steuerbescheid fest. Die Steuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das FA eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Erwerber eines Grundstücks nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf (§ 22 GrEStG).

Zuständig ist das FA, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 17 Abs. 1 GrEStG).

9.2. Zusammenfassung mehrerer Steuerfälle in einem Steuerbescheid

Ist das FA bei der Festsetzung der Schenkungsteuer für mehrere freigebige Zuwendungen erkennbar davon ausgegangen, es liege eine einheitliche Zuwendung vor, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Steuerbescheids. In einem solchen Fall ist der Steuerbescheid inhaltlich hinreichend bestimmt i.S.d. § 119 Abs. 1 AO. Wie § 157 Abs. 1 Satz 2 AO vorschreibt, ist in einem derartigen Steuerbescheid die Steuer nach Art und Betrag bezeichnet und der Steuerschuldner angegeben (BFH Urteil vom 20.1.2010, II R 54/07, BStBl II 2010, 463).

Davon zu unterscheiden sind dagegen die Fälle der unaufgegliederten Zusammenfassung mehrerer Steuerfälle in einem Bescheid. Hier nimmt die Rspr. ggf. die Nichtigkeit wegen Unbestimmtheit an (vgl. z.B. BFH Urteil vom 9.12.1998, II R 6/97, BFH/NV 1999, 1091; BFH Urteil vom 22.9.2004, II R 50/03, BFH/NV 2005, 993; BFH Urteil vom 15.3.2007, II R 5/04, BStBl II 2007, 472; BFH Urteil vom 6.6.2007, II R 17/06, BStBl II 2008, 46). In diesen Fällen lässt sich aus der unaufgegliederten Steuerfestsetzung nicht ersehen, welche Steuerbeträge für die einzelnen Steuerfälle festgesetzt sein sollen.

Nur ausnahmsweise kann auf die gesonderte Ermittlung der Steuer für die einzelnen Steuerfälle verzichtet werden (s. dazu BFH Urteil vom 22.11.1995, II R 26/92, BStBl II 1996, 162; BFH Urteil vom 13.12.2007, II R 28/07, BStBl II 2008, 487).

9.3. Nachträgliche Änderung von Grunderwerbsteuerbescheiden

Für die nachträgliche Änderung von Grunderwerbsteuerbescheiden sind verschiedene Fallkonstellationen zu unterscheiden. Wird die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt, wird nach § 16 Abs. 3 GrEStG auf Antrag die Steuer entsprechend niedriger festgesetzt oder die Steuerfestsetzung geändert, wenn die Herabsetzung innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet. Dies setzt voraus, dass die Herabsetzung der Gegenleistung nachträglich, also nach der Entstehung der Steuer, vereinbart wird. Diese Voraussetzung hat der BFH z.B. für die Vereinbarung der Übernahme von Erwerbsnebenkosten durch den Verkäufer im Grundstückskaufvertrag verneint (s. BFH Urteil vom 17.4.2013, II R 1/12, DB 2013, 1588).

Wurde ein Grundstück unter einer auflösenden Bedingung erworben und tritt diese ein, kann die geänderte Steuerfestsetzung nach § 5 Abs. 2 Satz 2 GrEStG erfolgen.

Im Übrigen sind ggf. die allgemeinen Korrekturvorschriften der §§ 172 ff. AO, insbesondere § 173 AO zu prüfen.

10. Literaturhinweise

Eisele, Die Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen. Neuer Abgrenzungserlass NWB 2013, 2473; Söhl, Abgrenzungsfragen bei der Aufteilung von einheitlichen Grundstückskaufpreisen, Möglichkeiten der Vertragsgestaltung und Grenzen, NWB 2013, 2467.

11. Verwandte Lexikonartikel

» Erbbaurecht

» Grunderwerbsteuer durch Änderung des Gesellschafterbestandes

» Herstellungskosten

» Steuerbefreiungen gem. § 4 UStG

» Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers

» Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG