Verluste bei langfristigem Leerstand

Wenn das Objekt (teilweise) leer steht, erhöhen sich die negativen Einkünfte zwangsläufig. Bei längerfristigem Leerstand müssen Sie allerdings aktiv werden, sonst streicht Ihnen das Finanzamt womöglich Ihre Verluste.

Werden Wohn- oder Gewerbeobjekte langfristig vermietet bzw. ist eine solche Vermietung beabsichtigt, können Sie die sog. Anlaufverluste in der Regel steuerlich geltend machen. Diese Verluste entstehen deshalb, weil die Abschreibungen und die anfangs relativ hohen Schuldzinsen die Vermietungseinkünfte in den meisten Fällen deutlich übersteigen. Außerdem führen umfangreiche Renovierungsarbeiten (Erhaltungsaufwendungen) oftmals zu hohen steuerlichen Verlusten im betreffenden Jahr.

Weil man Leerstände nie ganz ausschließen kann (z. B. bei Mieterwechsel), erkennen die Finanzämter normalerweise auch die Verluste für eine leer stehende Wohnung bzw. Gewerbeeinheit an, wenn der Eigentümer weiterhin die Absicht hat, das Objekt in Zukunft zu vermieten. Vorsicht ist aber immer dann geboten, wenn das Objekt langfristig, d. h. über mehrere Jahre unverändert leer steht. Je länger dieser Zustand andauert, desto misstrauischer wird das Finanzamt. Irgendwann kommt der Tag, an dem es Ihnen unterstellen wird, dass Sie gar keine Mieteinnahmen mehr erzielen wollen – das Mietobjekt wird dann steuerrechtlich zur reinen Privatsache erklärt. Die Verluste (auch aus den laufenden Kosten) können Sie von da an nicht mehr abziehen.

Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie Ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen gegenüber dem Finanzamt dokumentieren können, z. B. durch Makleraufträge, Zeitungsannoncen oder Internetangebote. Wenn für die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offenkundig kein Markt besteht, sie also faktisch nicht mehr vermietet werden kann, sollten Sie zielgerichtet auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, vor allem durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen. Wenn ein Vermieter über viele Jahre untätig bleibt, spricht das auch nach Ansicht des Bundesfinanzhofs gegen eine fortbestehende Einkünfteerzielungsabsicht. Im Streitfall hatte das Finanzamt die Verluste eines Vermieters für mehrere seit 1976 durchgängig leer stehende Wohnungen im Jahr 2003 nicht mehr anerkannt. Das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss waren allerdings die ganze Zeit gewerblich vermietet.

Gehen Sie auf jeden Fall davon aus, dass andere Finanzämter nicht über 25 Jahre abwarten werden, bevor sie Ihre Verluste aus leer stehenden Objekten nicht mehr anerkennen!