Neues Urteil für Mieter: Das muss man nicht zahlen!
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Der Reflex, der viele Geld kostet
Einmal im Jahr flattert sie ins Haus, die Nebenkostenabrechnung. Für die meisten ist das ein unangenehmer Moment: Man scrollt nach unten, schaut auf den Betrag, ärgert sich kurz über die Nachzahlung und zahlt. Die wenigsten gehen die einzelnen Positionen wirklich durch. Ehrlich gesagt ist das auch kein Wunder, so eine Abrechnung ist selten selbsterklärend.
Genau das ist aber das Problem. Denn in vielen dieser Abrechnungen steht ein Posten, der auf den ersten Blick völlig harmlos wirkt. Man liest ihn, denkt sich nichts dabei und hakt ihn ab. In Wahrheit ist es ausgerechnet dieser Posten, mit dem sich gerade Gerichte beschäftigen und bei dem Mieter oft gar nicht so zahlen müssen, wie er in der Abrechnung steht.
Der Posten, um den es geht
Die Rede ist von einer Zeile, die in fast jeder Abrechnung auftaucht: „Allgemeinstrom“. Manchmal steht dort auch „Hausstrom“ oder „Strom allgemein“. Ein Betrag, ein Wort, fertig.
Und klar, im ersten Moment leuchtet das ein. Das Licht im Treppenhaus brennt ja tatsächlich, der Keller hat eine Lampe, draußen vielleicht auch. Warum sollte man das nicht bezahlen? Genau mit dieser Selbstverständlichkeit rutscht der Posten bei fast allen durch. Dabei lohnt sich hier der zweite Blick mehr als bei jeder anderen Zeile.
Der Irrtum: Es gibt kein neues Gesetz
Bevor wir zu den Urteilen kommen, muss ich mit einer Sache aufräumen, die gerade durch die sozialen Medien geistert. Dort heißt es, ein neues Gesetz verbiete die Umlage von Allgemeinstrom. Das stimmt so nicht. Die Betriebskostenverordnung, die festlegt, welche Kosten überhaupt auf Mieter umgelegt werden dürfen, wurde zuletzt im Oktober 2023 geändert, und dabei ging es nicht um Strom. Ein neues Gesetz gibt es also nicht.
Was es aber sehr wohl gibt, sind Urteile. Und die sind für Mieter fast noch spannender.
Was die Gerichte tatsächlich entschieden haben
Mehrere Gerichte halten eine pauschale Position „Allgemeinstrom“ für unwirksam, wenn nicht erkennbar ist, welcher Strom eigentlich darin steckt.
Das Amtsgericht Hamburg hat die Position „Hausstrom“ bereits 2022 für formell unwirksam erklärt (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 3. März 2022, Aktenzeichen 48 C 320/20). Entscheidend war, dass der Mieter aus der Abrechnung nicht erkennen konnte, auf welche Verbrauchsstellen die Stromkosten überhaupt entfielen.
Das Landgericht Hamburg hat das 2024 für den dortigen Streitfall genauso gesehen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 30. August 2024, Aktenzeichen 311 S 93/23). Und 2026 wurde eine Entscheidung des Amtsgerichts Pankow bekannt, die in dieselbe Richtung geht (Amtsgericht Pankow, Urteil vom 4. März 2026, Aktenzeichen 2 C 434/25).
Zwei Dinge zur ehrlichen Einordnung. Amtsgerichte sind die unterste Instanz, ihre Urteile binden weder andere Gerichte noch andere Vermieter. Und der Bundesgerichtshof hat genau diese Frage bisher nicht entschieden. Es kann also sein, dass ein anderes Gericht anders urteilt. Trotzdem lohnt sich das Nachhaken, denn die Richtung der Rechtsprechung ist eindeutig.
Warum die Gerichte so entscheiden
Jetzt kommt der Kern, und wenn man den einmal verstanden hat, sieht man jede Nebenkostenabrechnung mit anderen Augen. Die Betriebskostenverordnung kennt den Begriff „Allgemeinstrom“ nämlich überhaupt nicht. Umlagefähig ist nach Paragraf 2 Nummer 11 nur der Strom für die Beleuchtung: Treppenhaus, Flure, Keller, Zugänge, Außenflächen und Gemeinschaftsräume. Dieser Strom läuft über einen eigenen Zähler, den Gemeinschafts- oder Hauszähler. Nur was über diesen Zähler erfasst wird, gehört in die Abrechnung.
Dahinter steht ein Maßstab, den der Bundesgerichtshof vorgegeben hat: Eine Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar und prüfbar sein, und zwar schon aus der Abrechnung selbst, ohne dass er dafür erst Belege anfordern muss (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juli 2009, Aktenzeichen VIII ZR 340/08, und Beschluss vom 24. Januar 2017, Aktenzeichen VIII ZR 285/15).
Eine ganze Reihe von Kosten gehört nicht in diese Position. Der Betriebsstrom der Heizungsanlage zum Beispiel, der fällt unter die Heizkosten und wird dort abgerechnet. Der Haushaltsstrom einzelner Wohnungen, den zahlt jeder über seinen eigenen Zähler. Und auch Strom für Reparaturen und Instandhaltung ist nicht umlagefähig.
Damit ist auch klar, warum die pauschale Sammelposition ein Problem ist: Steht in der Abrechnung nur ein einziger Betrag für „Hausstrom“, kann niemand prüfen, ob da nicht Kosten mitlaufen, die dort gar nichts zu suchen haben.
Was man als Mieter jetzt tun kann
Der erste Schritt ist die Belegeinsicht. Man darf verlangen, dass der Vermieter offenlegt, welche Verbrauchsstellen hinter der Position stehen. Eine klar ausgewiesene Treppenhausbeleuchtung ist etwas völlig anderes als ein pauschaler Stromtopf für mehrere technische Anlagen.
Ein zweiter Prüfpunkt ist der Vergleich mit dem Vorjahr. Weicht der Betrag um mehr als etwa dreißig Prozent ab, sollte man nachfragen. Dahinter stecken oft defekte Geräte, alte Beleuchtung oder schlicht ein Ablesefehler.
Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens die Frist: Nach Erhalt der Abrechnung hat man in der Regel zwölf Monate Zeit, um Einwendungen zu erheben. Danach ist es meist zu spät. Zweitens: Auch wenn ein Posten strittig ist, sollte man niemals eigenmächtig die Miete kürzen. Der saubere Weg ist, genau diese eine Position schriftlich zu beanstanden, die Belege zu prüfen und im Zweifel Rat einzuholen, etwa beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt.
Und noch etwas Beruhigendes: Ist eine Position formell unwirksam, betrifft das grundsätzlich nur diese Position, nicht die gesamte Abrechnung.
Fazit
Ein neues Gesetz gibt es nicht, aber mehrere Gerichte halten den pauschalen Sammelposten „Allgemeinstrom“ für unwirksam, wenn nicht erkennbar ist, welcher Strom darin steckt. Umlagefähig ist im Kern nur der Beleuchtungsstrom über den Gemeinschaftszähler. Wer so einen Posten in der Abrechnung findet, sollte Belegeinsicht verlangen, die Zwölf-Monats-Frist im Blick behalten und nicht eigenmächtig kürzen. Häufig sind das zwei- bis dreistellige Beträge.
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Steuern 𝘦𝘪𝘯𝘧𝘢𝘤𝘩 verstehen - nach diesem Prinzip schreibt Jana für smartsteuer. Nach ihrem Studium in Germanistik sammelte sie Erfahrungen als Freie Journalistin einer Tageszeitung, als TV-Redakteurin und als Werbetexterin. Seit 2023 unterstützt sie uns im Team dabei, das Thema Steuern spannend und verständlich aufzubereiten.