Wussten Sie, dass Sie die gesamte Umsatzsteuer aus den Baukosten für Ihr Eigenheim vom Finanzamt zurückerstattet bekommen, sofern Sie mindestens 10 % des Objekts für umsatzsteuerpflichtige Zwecke nutzen? Das klappt allerdings nur noch bis Ende 2010!

Der Europäische Gerichtshof hat 2003 in der Rechtssache „Wolfgang Seeling“ entschieden, dass Steuerzahler unter bestimmten Voraussetzungen auch den Vorsteuerabzug für ihre Privatwohnung geltend machen können, der Fiskus ihnen also die Umsatzsteuer aus den Herstellungskosten komplett erstattet. Das setzt voraus, dass mindestens 10 % des Gebäudes, in dem sich auch die Privatwohnung befindet, für umsatzsteuerpflichtige Zwecke genutzt werden.

Deshalb können Unternehmer, die ein Gebäude sowohl für private als auch für unternehmerische Zwecke errichten, das gesamte Gebäude ihrem Unternehmen zuordnen, wenn der unternehmerische Anteil am Gebäude mindestens 10 % beträgt. Haben Sie diese Zuordnungsentscheidung einmal getroffen, können Sie sich die Umsatzsteuer aus den Baukosten vollständig erstatten lassen – also auch den Teil, der auf Ihren privat genutzten Gebäudeteil entfällt. Das gilt allerdings nur für Unternehmer, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Beispielsweise ist das bei Ärzten regelmäßig nicht der Fall.

Im Gegenzug müssten Sie die anteilige Selbstnutzung für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren umsatzversteuern. Unter dem Strich verbleibt Ihnen jedoch regelmäßig ein großer Liquiditätsvorteil (und damit Finanzierungsvorteil!) durch die anfängliche Umsatzsteuererstattung. Weil die richtige Durchführung des Seeling-Modells in Einzelfällen sehr komplex ist, sollten Sie frühzeitig steuerlichen Rat in Anspruch nehmen, damit die gewünschten Finanzierungseffekte später auch tatsächlich eintreten.

Die für das sog. Seeling-Modell maßgebenden gemeinschaftsrechtlichen Vorgaben der EU wurden kürzlich entscheidend geändert. Künftig dürfen Vorsteuerbeträge für ein auch privat genutztes Grundstück nur noch insoweit abgezogen werden, als sie auf die Verwendung des Grundstücks für unternehmerische Zwecke entfallen. Damit ist das Seeling-Modell nicht mehr umsetzbar, weil das Finanzamt Vorsteuerbeträge für die Privatwohnung nicht mehr erstattet.

Die EU-Mitgliedstaaten müssen die neue Vorschrift bis zum 1.1.2011 in nationales Recht umsetzen. Wer noch von den enormen Liquiditätsvorteilen des Seeling-Modells profitieren will, muss sich daher beeilen. Die EU-Richtlinie sieht zwar keine Übergangsregelung vor, der deutsche Gesetzgeber will im Jahressteuergesetz 2010 aber regeln, dass der volle Vorsteuerabzug bei solchen Bauprojekten weiterhin gewährt wird, deren Anschaffung oder Beginn der Herstellung vor dem 1.1.2011 liegt.

Hinweis: Nach dem Entwurf des Jahressteuergesetzes 2010 soll die Zuordnung des gesamten Gebäudes zum Betriebsvermögen zwar weiterhin möglich bleiben, allerdings soll der Vorsteuerabzug auf den betrieblich genutzten Anteil beschränkt sein.

Siehe auch den KONZ Steuertipp „Seeling-Modell“ für Vermieter sowie die beiden KONZ Steuernews vom 12.04.2010 „Gesetzgebung: Steuergestaltungsmodellen droht das Aus“ und vom 27.05.2010 „Vorsteuerabzug: Vertrauensschutz für Bauherren“!