Der Europäische Gerichtshof wird sich mit der Frage befassen, ob die Vorsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden anhand des Flächen- oder des Umsatzverhältnisses aufzuteilen ist. Betroffene Vermieter können von diesem Vorlagebeschluss profitieren.

Vermieten Sie eine Immobilie an einen umsatzsteuerlichen Unternehmer (Gewerbetreibende, Freiberufler etc.), haben Sie die Möglichkeit, auf die an sich bestehende Umsatzsteuerfreiheit Ihrer Vermietungsumsätze zu verzichten. Sie müssen dann Ihre Miete zuzüglich Umsatzsteuer berechnen und diese an das Finanzamt abführen.

Eine solche Option zur Umsatzsteuerpflicht ist machbar, wenn Ihr Mieter das Objekt wiederum für solche Umsätze nutzt, die ihm den Vorsteuerabzug ermöglichen. Dass Sie ihm die Miete dann zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung stellen, stört ihn regelmäßig nicht, weil er diese Umsatzsteuer vom Finanzamt als Vorsteuer zurückerstattet bekommt. Für Sie hat eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung aber den Vorteil, dass Sie die gesamten Umsatzsteuerbeträge aus Ihren Eingangsleistungen (insbesondere aus der Anschaffung oder Herstellung des Objekts) ebenfalls vom Finanzamt erstattet bekommen. Effektiv sind Sie dann nur mit den „Netto-Baukosten“ belastet.

Schon lange ist umstritten, in welchem Verhältnis die Vorsteuer dabei aufzuteilen ist. Jetzt hat der Bundesfinanzhof dem Europäischen Gerichtshof die Frage vorgelegt, ob die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden vom Flächenverhältnis anstelle des Umsatzverhältnisses abhängig gemacht werden darf.

In der Sache geht es um die Höhe des Vorsteuerabzugs für Eingangsleistungen zur Herstellung eines Gebäudes, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden. Da der Vorsteuerabzug nur für steuerpflichtige Ausgangsumsätze eröffnet wird, ist in diesen Fällen ebenso wie bei der Errichtung eines Gebäudes für Geschäfts- und private Wohnzwecke eine Aufteilung der Vorsteuern erforderlich. Als Aufteilungsmaßstab kommt das Verhältnis von steuerfrei zu steuerpflichtig vermieteten Flächen in Betracht (Flächenschlüssel), nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber auch die für Steuerzahler oft günstigere Höhe der Mietumsätze (Umsatzschlüssel).

Im Rahmen des Steueränderungsgesetzes 2003 ordnete der Gesetzgeber an, dass ab dem 1.1.2004 eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel nur noch dann erfolgen darf, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Da bei Gebäuden eine Aufteilung nach dem Flächenschlüssel stets eine wirtschaftliche Zurechnung ermöglicht, schließt die Gesetzesänderung eine Anwendung des Umsatzschlüssels praktisch aus.

Der Bundesfinanzhof fragt jetzt beim Europäischen Gerichtshof an, ob diese Einschränkung des Umsatzschlüssels mit den Vorgaben des EU-Rechts vereinbar ist. Dieses sieht den Umsatzschlüssel als Regel-Aufteilungsmaßstab vor. Hiervon können die Mitgliedstaaten zwar in Ausnahmefällen abweichen, der Bundesfinanzhof bezweifelt aber, ob die Voraussetzungen für einen dieser Ausnahmefälle vorliegen.

Die Vorlage an den Europäischen Gerichtshof hat große Bedeutung für die Errichtung von Wohn- und Geschäftsgebäuden, da die Höhe des Vorsteuerabzugs deren Finanzierung (Kapitalbedarf) beeinflusst.

Tipp: Betroffene Vermieter sollten unter Hinweis auf den Beschluss des Bundesfinanzhofs gegen ihren Steuerbescheid Einspruch einlegen, um bei gemischt genutzten Gebäuden die Vorsteueraufteilung nach dem Umsatzschlüssel durchzusetzen. Einspruchsverfahren können gemäß § 363 Abs. 2 Satz 2 AO bis zur Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs ruhen.