Zweitwohnungsteuer

Stand: 28. März 2024

Das Wichtigste in Kürze

Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer für Inhaber einer Wohnung neben der Hauptwohnung.
Für die Erhebung der Zweitwohnungsteuer gelten die Kommunalgesetze: Die Gemeinden beschließen aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigungen den örtlichen Zweitwohnungsteuersatz.
Der Begriff der Zweitwohnung muss in der Satzung definiert sein. Diese Definition entscheidet u. a. auch darüber, ob Wohn- und Campingwagen oder Wochenendhäuser als Zweitwohnung gelten.

Inhaltsverzeichnis

1 Allgemeines
2 Rechtliche Grundlagen
3 Steuerpflicht
3.1 Definition der Zweitwohnung
3.2 Steuerschuldner
3.3 Erwerbszweitwohnung
3.3.1 Erwerbszweitwohnung bei Verheirateten
3.3.1.1 BVerfG vom 11.10.2005
3.3.1.2 BFH vom 30.9.2015
3.3.1.3 BVerfG vom 31.10.2016
3.3.1.4 BFH vom 16.6.2020
3.3.2 Erwerbszweitwohnung eines Alleinerziehenden
3.3.3 Residenzpflicht für Beamte und »Kinderzimmerfall«
3.4 Studentenwohnungen
3.4.1 BVerwG vom 17.9.2008
3.4.2 Sächsisches OVG vom 12.6.2018
3.5 Mobilheime
3.5.1 VG Schleswig-Holstein vom 11.10.2016
3.5.2 OVG Schleswig-Holstein vom 8.3.2018
3.6 Zweitwohnungssteuer während der Corona-Pandemie
4 Berechnung
5 Ertragsteuerliche Behandlung der Zweitwohnungsteuer
5.1 BFH vom 15.10.2002
5.2 BVerwG vom 26.7.2005
6 Literaturhinweise
7 Verwandte Lexikonartikel

1. Allgemeines

Bei der Zweitwohnungsteuer handelt es sich um eine kommunale Aufwandsteuer, die von Personen, mit einer Zweitwohnung – neben einer Hauptwohnung –, erhoben wird. Hebeberechtigt sind die Gemeinden. Mit der Zweitwohnungsteuer wird ein »besonderer Aufwand« besteuert, also eine Einkommensverwendung für Dinge, die über die Befriedigung des allgemeinen Lebensbedarfs hinausgehen (hier: das Innehaben einer zweiten Wohnung).

Nach Schätzung des Deutschen Städte- und Gemeindebunds erhebt bundesweit eine dreistellige Zahl von Gemeinden eine Zweitwohnungsteuer.

2. Rechtliche Grundlagen

Ermächtigungsgrundlage zur Erhebung der Zweitwohnungsteuer ist zunächst Art. 105 Abs. 2a GG, wonach die Bundesländer »örtliche Verbrauch- und Aufwandsteuern« erheben können. Fast alle Bundesländer haben jedoch die Gesetzgebungskompetenz auf die Gemeinden übertragen; eine Ausnahme besteht z.B. im Stadtstaat Berlin. Die Gemeinden beschließen eine örtliche Zweitwohnungsteuer-Satzung, in der die einzelnen Rechtsgrundlagen und das Verfahren zur Erhebung der Steuer festgelegt sind.

In vier Urteilen vom 27.11.2019 (9 C 6.18, 9 C 7.18, 9 C 3.19 und 9 C 4.19) entschied das BVerwG über die Übergangsfrist einer rechtswidrigen Zweitwohnungsteuer-Satzung. Wird eine solche Satzung im gerichtlichen Verfahren als rechtswidrig anerkannt, darf sie auch nicht übergangsweise als wirksam behandelt werden. Auch die Verwaltungsgerichte sind nicht zu einer Fortgeltungswirkung befugt. Sie müssen vielmehr angefochtene Steuerbescheide aufheben, wenn diesen keine rechtmäßige Satzung zugrunde liegt und deshalb die Steuerschuldner in ihren Rechten verletzt werden.

3. Steuerpflicht

3.1. Definition der Zweitwohnung

Der Begriff der Zweitwohnung muss in der Satzung definiert sein, so versteht man bspw. nach der Zweitwohnungssatzung der Stadt Köln unter einer Zweit- oder Nebenwohnung, Wohnraum, in dem sich der Inhaber nicht dauernd, sondern nur vorübergehend aufhält. Wohnung i.S.d. Zweitwohnungssatzung ist jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird.

Wohn- und Campingwagen unterliegen dann der Zweitwohnungsteuer, wenn die Satzung sie ausdrücklich als Zweitwohnung definiert. So können auch Wochenendhäuser und Jagdhütten zweitwohnungsteuerpflichtig sein.

3.2. Steuerschuldner

Die Steuer knüpft an das Innehaben einer Zweitwohnung in der besteuernden Gemeinde an. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Zweitwohnungsinhaber Eigentümer oder Mieter ist. Weiterhin ist ohne Bedeutung, ob sich die erste Wohnung (Hauptwohnung) innerhalb oder außerhalb des gleichen Gemeindegebietes befindet. Wird die Zweitwohnung vermietet, sodass der Eigentümer keine Möglichkeit hat, die Zweitwohnung zu nutzen, gilt sie für den Eigentümer als reine Kapitalanlage. Für den Eigentümer entsteht keine Zweitwohnungsteuerpflicht. Zur zweitwohnungsteuerfreien Kapitalanlage siehe auch das Urteil des BVerwG vom 10.10.1995 (8 C 40.93, BStBl II 1996, 37).

3.3. Erwerbszweitwohnung

3.3.1. Erwerbszweitwohnung bei Verheirateten

3.3.1.1. BVerfG vom 11.10.2005

Das BVerfG hatte in zwei Verfahren die Zweitwohnungsteuer-Satzungen der Städte Hannover und Dortmund überprüft (BVerfG Beschluss vom 11.10.2005, 1 BvR 1232/00, 1 BvR 2627/03, BVerfGE 114, 316) und für nichtig befunden. Nach Auffassung des BVerfG verstößt die Erhebung einer Zweitwohnungsteuer auf die Innehabung einer aus beruflichen Gründen gehaltenen Wohnung eines nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten, dessen eheliche Wohnung sich in einer anderen Gemeinde befindet, gegen Art. 6 Abs. 1 GG und diskriminiert die Ehe.

3.3.1.2. BFH vom 30.9.2015

Der BFH hat in seinem Urteil vom 30.9.2015 (II R 13/14, BFH/NV 2016, 362) zur Zweitwohnungsteuer für eine aus beruflichen Gründen gehaltene Nebenwohnung eines Verheirateten Stellung genommen.

Leitsätze

Die aus beruflichen Gründen in Hamburg gehaltene Nebenwohnung eines nicht dauernd getrennt lebenden Ehepartners ist unabhängig vom zeitlichen Umfang der Nutzung von der hamburgischen Zweitwohnungsteuer befreit.
Dies ist auch verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Begünstigung einer zeitlich nicht überwiegend genutzten Erwerbszweitwohnung eines nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten bei der Zweitwohnungsteuer verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz gem. Art. 3 Abs. 1 GG.

Sachverhalt

Der seit 2009 verheiratete Kläger hatte seinen Hauptwohnsitz zunächst in Hamburg, wo er eine freiberufliche Tätigkeit ausübte. Später verlegte er seinen Hauptwohnsitz an den Wohnort seiner Ehefrau, die dort gewerblich tätig ist. Im Mai 2011 meldete er in Hamburg einen Nebenwohnsitz an. Die Nebenwohnung nutzte er aus beruflichen Gründen an zwei bis drei Tagen in der Woche. Das Finanzamt ging davon aus, dass der Kläger die Wohnung nur sporadisch und damit nicht überwiegend beruflich genutzt habe. Es setzte für das Innehaben der Nebenwohnung Zweitwohnungsteuer fest. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg, der BFH dagegen hob die Steuerfestsetzung auf.

Entscheidungsgründe

§ 2 Abs. 5 Buchst. c HmbZWStG setzt seinem Wortlaut nach lediglich voraus, dass ein Ehepartner die Wohnung aus überwiegend beruflichen Gründen innehat. Die Steuerbegünstigung hängt nicht davon ab, dass die Nebenwohnung in Hamburg von dem dort gemeldeten Ehepartner auch überwiegend genutzt wird.

Eine wortlauteinschränkende Auslegung ist weder nach dem Sinn und Zweck noch im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Steuerbegünstigung geboten.

Auch verfassungsrechtliche Gründe sprechen nicht dagegen, dass die zeitlich nicht überwiegend genutzte Erwerbszweitwohnung eines Verheirateten steuerbegünstigt ist. Die aus der ehelichen Lebensgemeinschaft resultierenden Verpflichtungen rechtfertigen eine Ungleichbehandlung gegenüber unverheirateten Personen.

3.3.1.3. BVerfG vom 31.10.2016

Auch das BVerfG ist der Meinung, dass der besondere Schutz der Ehe durch Art. 6 Abs. 1 GG es erlaubt, bei der Zweitwohnungsteuererhebung verheiratete, nicht dauernd getrennt lebende Ehegatten im Verhältnis zu ungebundenen Partnerbeziehungen durch die Ausnahme von der Steuerpflicht besserzustellen (BVerfG Beschluss vom 31.10.2016, 1 BvR 871/13 und 1 BvR 1833/13, BFH/NV 2017, 255 Nr. 2).

3.3.1.4. BFH vom 16.6.2020

§ 2 Abs. 5 Buchst. c HmbZWStG gewährt die Befreiung von der Heranziehung zur Zweitwohnungsteuer wegen der bestehenden ehelichen und familiären Bindungen und Verpflichtungen. Der BFH nahm mit Urteil vom 16.6.2020 (VIII R 37/18, BFH/NV 2021, 171 Nr. 1) Stellung zum Begriff der gemeinsamen Hauptwohnung i.S.d. Hamburgischen Zweitwohnungsteuergesetzes (HmbZWStG).

Leitsatz

Die Befreiungsvorschrift des § 2 Abs. 5 Buchst. c HmbZWStG bestimmt die gemeinsame Hauptwohnung von Eheleuten unter Rückgriff auf das Melderecht. Maßgeblich ist, ob die melderechtlichen Voraussetzungen für die Annahme einer gemeinsamen Hauptwohnung vorliegen, nicht aber, ob eine Meldung als Hauptwohnung tatsächlich erfolgt ist.

Sachverhalt

Die Beteiligten stritten darüber, ob für den Streitzeitraum Zweitwohnungsteuer festzusetzen ist. Der Revisionskläger war im Streitzeitraum mit Hauptwohnung in A gemeldet. Hier bewohnte er ein Einfamilienhaus.

3.3.2. Erwerbszweitwohnung eines Alleinerziehenden

In seinem Urteil vom 13.4.2011 (II R 67/08, BStBl II 2012, 389) kommt der BFH zum Ergebnis, dass die in § 2 Abs. 5 Buchst. c HmbZWStG unter bestimmten Voraussetzungen für Zweitwohnungen von Ehegatten oder Lebenspartnern vorgesehene Steuerbefreiung auf Zweitwohnungen Alleinerziehender nicht entsprechend anwendbar ist.

Die Klägerin war unverheiratet und Mutter einer Tochter, für welche sie bis zu deren Volljährigkeit alleine sorgeberechtigt war. Sie bewohnte mit ihrer Tochter eine Wohnung in X-Stadt, die sie als Hauptwohnung anmeldete. In X-Stadt hielt sich die Klägerin überwiegend auf; ihre Tochter besuchte dort ein Gymnasium. Da die Klägerin in Hamburg arbeitete, mietete sie dort eine weitere Wohnung, welche sie als Nebenwohnung anmeldete.

Das FA setzte für die in Hamburg angemietete Wohnung Zweitwohnungsteuer fest. Der Einspruch gegen diese Festsetzung blieb erfolglos.

3.3.3. Residenzpflicht für Beamte und »Kinderzimmerfall«

Das BVerfG hatte zwei Verfassungsbeschwerden gegen die Erhebung von Zweitwohnungsteuer nicht zur Entscheidung angenommen. Die Fälle betrafen zum einen die Residenzpflicht für Beamte und zum anderen einen »Kinderzimmerfall« (BVerfG Beschlüsse vom 17.2.2010, 1 BvR 529/09 und 1 BvR 2664/09).

Sachverhalt

Die Landeshauptstadt München erhebt aufgrund kommunaler Satzung eine Zweitwohnungsteuer. Der Beschwerdeführer ist Polizeibeamter, der mit Hauptwohnsitz bei seiner Mutter im bayerischen X. gemeldet ist. Sein Dienstherr verpflichtete ihn, einen Wohnsitz im Bereich des Münchner Verkehrsverbundes zu begründen, wo er eine Nebenwohnung hat. Die Stadt München setzte Zweitwohnungsteuer gegen den Beschwerdeführer fest.

Der zweite entschiedene Fall betrifft einen Studenten, der in einem Studentenwohnheim an seinem Studienort in Aachen und zusätzlich noch in seinem ehemaligen Kinderzimmer im Haus seiner Eltern in der deutschen Stadt Y. wohnt. Im Gebiet der Stadt Aachen gilt eine Satzung über die Erhebung von Zweitwohnungsteuer.

Die Beschwerdeführer rügen mit ihrer Verfassungsbeschwerde insbesondere die Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1 und Art. 6 Abs. 1 GG. Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerden nicht zur Entscheidung angenommen. Die maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen zu den Anforderungen an eine Zweitwohnungsteuer als örtliche Aufwandsteuer, zu der Reichweite des Schutzes der Familie sowie zu den Voraussetzungen für die Annahme eines strukturellen Defizits bei der Steuererhebung hat das BVerfG bereits geklärt.

Entscheidungsgründe zu »Beamte mit Residenzpflicht«

Der durch Art. 6 Abs. 1 GG geschützte Bereich der Familie wird durch die Residenzpflicht des Beschwerdeführers am Ort der Zweitwohnung ebenfalls nicht verletzt. Anders als in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11.10.2005 (BVerfGE 114, 316) zur Zweitwohnungsteuerpflicht von Ehegatten ist das Diskriminierungsverbot vorliegend nicht betroffen. Dort ging es um die Belastung eines erwerbsbedingt begründeten weiteren Haushalts eines Ehegatten mit Zweitwohnungsteuer.

3.4. Studentenwohnungen

3.4.1. BVerwG vom 17.9.2008

Das BVerwG in Leipzig hatte mit Urteilen vom 17.9.2008 in vier Revisionsverfahren entschieden, dass das Bundesrecht es nicht verbietet, allerdings auch nicht verlangt, Studierende, die mit Hauptwohnung bei den Eltern gemeldet sind, von der Zweitwohnungsteuer für eine Wohnung am Studienort auszunehmen (Az: 9 C 13./07, 14/07, 15/07, 17/07).

Verfahren 9 C 13/07

In diesem Verfahren hatte sich die Klägerin gegen die Festsetzung von Zweitwohnungsteuer für eine Wohnung, die sie wegen ihres Studiums am Studienort Rostock gemietet hatte, gewandt. Mit Hauptwohnung war sie bei ihren Eltern gemeldet, wo sie allerdings nur ein Zimmer bewohnte.

3.4.2. Sächsisches OVG vom 12.6.2018

Mit Urteil vom 12.6.2018 (4 A 580/15) entschied das Sächsische Oberverwaltungsgericht über die unzulässige Datenerhebung durch die Stadt Görlitz.

Leitsatz

Das Studentenwerk Dresden war nicht verpflichtet, der Stadt Görlitz als Steuerbehörde für Zwecke der Erhebung einer Zweitwohnungsteuer die Namen der Studierenden mitzuteilen, die in Studentenwohnheimen in Görlitz ein Zimmer oder eine Wohnung gemietet hatten.

Sachverhalt

Die beklagte Stadt Görlitz erhob auf der Grundlage einer entsprechenden Satzung eine Zweitwohnungsteuer. Diese sah – anders als etwa für Altenwohnheime – keine Ausnahme von der Steuerpflicht für Zimmer in Studentenwohnheimen vor. Um überprüfen zu können, ob Wohnheimzimmer von Studierenden als »Zweitwohnung« genutzt wurden, verpflichtete die Beklagte das Studentenwerk Dresden als Betreiber von Studentenwohnheimen im Stadtgebiet Görlitz, ihr die Namen aller Mieter mitzuteilen. Das Studentenwerk gab jedoch keine Auskunft.

Entscheidungsgründe

Eine Verpflichtung des Studentenwerks Dresden, der Stadt Görlitz die Namen der Mieter in den Studentenwohnheimen zum Zwecke der Erhebung einer Zweitwohnungsteuer zu übermitteln, bestand nicht. Als Stpfl. kommen nur die Mieter eines Wohnheimzimmers in Betracht, die in Görlitz eine Nebenwohnung innehaben, wogegen die Stadt Görlitz die Namen aller Mieter angefordert hat. Die Übermittlung der Daten der in Görlitz mit Hauptwohnung gemeldeten Studierenden verstößt gegen datenschutzrechtliche Bestimmungen, sodass der Kläger diese gar nicht übermitteln darf.

Darüber hinaus bestehen erhebliche Zweifel, ob die Satzung der Stadt Görlitz über die Erhebung der Zweitwohnungssteuer überhaupt wirksam ist.

Revision wurde nicht zugelassen.

3.5. Mobilheime

3.5.1. VG Schleswig-Holstein vom 11.10.2016

Das Verwaltungsgericht Schleswig-Holstein hat die grundsätzliche Zulässigkeit der Erhebung einer Zweitwohnungsteuer für Mobilheime bestätigt (VG Schleswig-Holstein Urteile vom 11.10.2016, 2 A 186/15 und 2 A 179/14). Im zu entscheidenden Sachverhalt erhob die betroffene Gemeinde aufgrund einer entsprechenden Satzung eine Zweitwohnungsteuer für jede Zweitwohnung im Gemeindegebiet, über die jemand zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs verfügen kann. Auch die Kläger, die ein Mobilheim im Gemeindegebiet unterhielten, waren zur Zweitwohnungsteuer herangezogen worden. Sie hatten dagegen geklagt und zur Begründung im Wesentlichen geltend gemacht, dass ihre prinzipiell beweglichen und nicht winterfesten Mobilheime nicht als Wohnung i.S.d. Satzung angesehen werden könnten. Das Verwaltungsgericht wies die Klagen jedoch ab und führte als Begründung an, dass es auf eine ganzjährige Nutzbarkeit nicht ankommen würde. Um als (Zweit-)Wohnung qualifiziert zu werden, reiche im Übrigen ein abgeschlossener Raum mit Sanitäreinrichtungen und Kochgelegenheit aus. Diese Anforderungen würden von den Mobilheimen der Kläger erfüllt.

3.5.2. OVG Schleswig-Holstein vom 8.3.2018

Mit Urteil vom 8.3.2018 (2 LB 97/17 und 2 LB 98/17; Revision nicht zugelassen) entschied das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein über die Erhebung von Zweitwohnungsteuer für Mobilheime.

Leitsätze

Ein Mobilheim ist als bewegliche Sache keine Zweitwohnung.
Sollen Mobilheime wie Zweitwohnungen besteuert werden, muss dies in der Satzung eindeutig geregelt sein. Dies kann etwa in Form einer Gleichstellung der Mobilheime mit einer Wohnung im Wege der Fiktion geschehen, wenn die erfassten Mobilheime entsprechende Ausstattungsmerkmale, die eindeutig definiert sind, aufweisen. Fortführung und Klarstellung der Rspr. des Senats.

Entscheidungsgründe

Mobilheime sind keine Immobilien. Sie entsprechen damit nicht dem typischen Begriff einer Zweitwohnung. Wenn eine Gemeinde dennoch eine Zweitwohnungsteuer erheben will, muss sie dies in ihrer entsprechenden Satzung ausdrücklich regeln und bestimmte Mindestmerkmale der Ausstattung festlegen.

Ferner muss der in der Satzung zu bestimmende Steuermaßstab realitätsgerecht sein.

Diesen Anforderungen genügt die Zweitwohnungssteuer-Satzung der betroffenen Gemeinde nicht. Mit der Zweitwohnungssteuer wird eine Einkommensverwendung besteuert, die über die Deckung des allgemeinen Lebensbedarfs hinausgeht und ihren konkreten Ausdruck darin findet, dass jemand neben seiner Hauptwohnung eine weitere Wohnung zu Zwecken der persönlichen Lebensführung nutzt bzw. für diese Zwecke vorhält.

3.6. Zweitwohnungssteuer während der Corona-Pandemie

Nach einer vorläufigen rechtlichen Bewertung hält der 5. Senat des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer auch dann für rechtmäßig, wenn die steuererhebende Gemeinde auf einer Insel oder Hallig liegt und hier nach der SARS-CoV-2-Bekämpfungsverordnung der Landesregierung im Jahre 2020 zeitweise ein Zutrittsverbot für alle Personen galt, die nicht ihre Hauptwohnung an diesen Orten hatten (OVG Schleswig-Holstein, 5 MB 23/22, Pressemitteilung vom 18.11.2022).

Sachverhalt

Der Antragsteller des vorliegenden Verfahrens besitzt auf Sylt ein Grundstück und nutzt die dort gelegene Wohnung als Zweitwohnung. Er ist trotz des Zutrittsverbots von der Gemeinde Sylt zu einer uneingeschränkten Zweitwohnungssteuer für das Jahr 2020 herangezogen worden.

4. Berechnung

Die Zweitwohnungsteuer berechnet sich nach der Formel: Bemessungsgrundlage × Steuersatz.

Bemessungsgrundlage ist z.B. nach der Satzung der Stadt Köln die jährliche Nettokaltmiete, bei Eigentümern die übliche Nettokaltmiete. Der Steuersatz beträgt hier 10 %.

5. Ertragsteuerliche Behandlung der Zweitwohnungsteuer

5.1. BFH vom 15.10.2002

Die vom Inhaber einer → Ferienwohnung gezahlte Zweitwohnungsteuer ist mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (BFH, Urteil vom 15.10.2002, IX R 58/01, BStBl II 2003, 287).

5.2. BVerwG vom 26.7.2005

Wird für die Vermietung einer Wohnung Gewerbesteuer erhoben, schließt dies die Veranlagung des Wohnungsinhabers zur Zweitwohnungsteuer nicht aus, wenn er die Wohnung jedenfalls zeitweise auch zu Zwecken der eigenen Lebensführung nutzt (BVerwG Urteil vom 26.7.2005, 10 B 48.05).

6. Literaturhinweise

Thürmer, Zweitwohnungsteuer als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung einer Ferienwohnung – Anmerkung zum BFH-Urteil vom 15.10.2002 IX R 58/01, DStR 2003, 584; Meier, Zweitwohnungsteuer für Erwerbszweitwohnungen von Verheirateten verfassungswidrig – BVerfG vom 11.10.2005, 1 BvR 1232/00 und 1 BvR 2627/03, DStR 2006, 14; Kanzler, Die Zweitwohnungsteuer, NWB Fach 12, 267; Kasper, Die Zweitwohnungsteuer, DStR 2006, 2005; Oelschläger, Die Zweitwohnungsteuer: Ein Abgesang – Gleichzeitig ein Beitrag zum Begriff der Aufwandsteuer i.S.d. Art. 105 Abs. 2a GG, DStR 2008, 590; Pfab, Deutschland, Deine Camper – Eine systematische Betrachtung über Wohnwagen und Wohnmobil im Zweitwohnungsbereich, DStR 2008, 595.

7. Verwandte Lexikonartikel

→ Ferienwohnung

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