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Förderung von Wohneigentum

Inhaltverzeichnis

1 Steuerliche Förderung in Vergangenheit
2 Die aktuelle Förderung (seit 2018)
2.1 Grundaussage
3 Probleme zum Eigenheimzulagengesetz (EigZulG)
3.1 Rechtsnachfolge und EigZulG
3.1.1 Vorweggenommene Erbfolge
3.1.2 Erbfall und Erbauseinandersetzung
3.2 Das Zusammenspiel von § 21 EStG mit den »eigenen vier Wänden«
3.2.1 Der Grundfall zur »Mischimmobilie«
3.2.2 Die Aufteilung der Werbungskosten bei Mischimmobilien
3.2.3 Eigenheim und Arbeitszimmer
3.3 Wohneigentum im EU-Ausland
4 Verwandte Lexikonartikel

1. Steuerliche Förderung in Vergangenheit

Von 1987 bis 1995 erfolgte die Eigenheimförderung mittels einer progressionsabhängigen Entlastung nach § 10e EStG, wonach limitierte Abzugsbeträge für acht Jahre »wie Sonderausgaben« abzuziehen waren. Ergänzt wurde die Grundförderung durch das sog. Baukindergeld (§§ 34 f. EStG).

Seit 1996 gab es aufgrund des EigZulG, mit dem eine einheitliche Zulage eingeführt wurde, die jeder Bauherr (Erwerber) einmal im Leben (zusammenveranlagte Ehegatten für zwei Objekte) für wiederum acht Jahre beantragen konnte.

Aufgrund des Gesetzes zur Abschaffung der Eigenheimzulage (BGBl I 2005, 3680) erfolgt ab dem VZ 2006 keine Förderung nach dem EigZulG mehr für Neufälle (§ 19 Abs. 9 EigZulG). Das EigZulG ist letztmalig (Übergangsfälle) anzuwenden, wenn

  • vor dem 1.1.2006 mit der Herstellung des Objektes begonnen wurde,

  • das Objekt aufgrund eines vor dem 1.1.2006 abgeschlossenen Vertrages angeschafft wurde oder

  • ein Anspruchsberechtigter vor dem 1.1.2006 einer Genossenschaft beigetreten ist.

Hinweis:

Nachdem die tatsächliche Förderberechtigung erst mit dem Einzug in die Wohnung beginnt, läuft der Förderzeitraum in den meisten Übergangsfällen ab VZ 2006 bis inkl. 2013. Die rechtlichen Voraussetzungen müssen letztmalig im VZ 2005 vorliegen, die tatsächliche Inanspruchnahme der Eigenheimzulage kann später beginnen.

Die max. Zulage von jährlich 1 250 € (ab VZ 2004) erhöht sich um die Kinderzulage von 800 € (ab VZ 2004) für jedes im Haushalt wohnende Kind, wenn der Steuerpflichtige nach § 32 Abs. 6 EStG einen Kinderfreibetrag für dieses Kind erhält.

Die wichtigste Voraussetzung für die Förderung mit der Eigenheimzulage besteht darin, dass die auf zwei Jahre aufaddierte Summe der positiven Einkünfte nicht höher als 70 000 € (bei Ehegatten: 140 000 €) sein darf.

2. Die aktuelle Förderung (seit 2018)

2.1. Grundaussage

Der Bundestag hat am 30.11.2018 einen neuen § 7b EStG beschlossen. Danach wird der Mietwohnungsneubau mittels einer 4-jährigen Sonderabschreibung von 5 % p.a. gefördert. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass eine entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken vorliegt, für die der Bauantrag für bisher nicht vorhandene Wohnungen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird.

Dabei dürfen die AK oder HK 3 000 € je qm Wohnfläche nicht übersteigen. Als Bemessungsgrundlage für die § 7b-Abschreibung, die neben der regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch genommen werden kann, sind maximal 2 000 € je qm Wohnfläche anzusehen.

Im Falle der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Hinweis:

Die geltend gemachte Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient oder wenn die Wohnung in diesem Zeitraum veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der ESt/KSt unterliegt oder wenn die Bauobergrenze von 3 000 € je qm Wohnfläche innerhalb der ersten die Jahre durch nachträgliche AK/HK überschritten wird.

3. Probleme zum Eigenheimzulagengesetz (EigZulG)

Aufgrund der zwischenzeitlich perfektionierten Anträge werden nachfolgend nur die Anträge EZ 1A und die Anleitung hierzu EZ 1B wiedergegeben, die sich wie eine Kurzkommentierung des EigZulG lesen lassen.

3.1. Rechtsnachfolge und EigZulG

3.1.1. Vorweggenommene Erbfolge

Im Fall der Übergabe und Nutzung eines Wohnhauses zu eigenen Wohnzwecken nach EigZulG (bzw. nach § 10e EStG) im Rahmen eines teilentgeltlichen Generationennachfolgevertrages soll das Teilentgelt die AK i.S.d. genannten Bestimmungen darstellen. Während nach einem älteren BFH-Urteil die Bemessungsgrundlage (zu § 7b EStG) nicht gekürzt werden sollte, spricht sich der BFH im Eigenheimzulagenrecht für die Kürzung der Bemessungsgrundlage (§ 2 Abs. 1 EigZulG) um den geschenkten Betrag aus (BFH Urteil vom 7.10.2003, BFH/NV 2004, 164).

3.1.2. Erbfall und Erbauseinandersetzung

Zu dieser Fallgruppe hat der BFH im Urteil vom 15.7.2004, BStBl II 2005, 82 zwei Leitsätze aufgestellt, die die Thematik apodiktisch regeln.

  1. Zum Erbfall

    Der überlebende Ehegatte, der den Anteil des verstorbenen Ehegatten von Todes wegen hinzuerwirbt, kann diesen erworbenen Anteil gem. § 6 Abs. 2 Satz 3 EigZulG nur dann geltend machen, wenn der Zulagenanspruch in der Person des Erblassers bereits entstanden war.

  2. Zur Erbauseinandersetzung

    Ein nach dem EigZulG begünstigtes Objekt im Gesamthandsvermögen der Miterbengemeinschaft ist – für Zwecke der Eigenheimförderung – den Miterben entsprechend ihrer Erbquote zuzurechnen, so dass sie die Förderung wie Miteigentümer geltend machen können.

Im BMF-Schreiben vom 21.12.2004, BStBl I 2005, 305 finden sich weitere Hinweise zum Erbfall (Rz. 17 und 39) und zur Erbauseinandersetzung (Rz. 57 ff.).

3.2. Das Zusammenspiel von § 21 EStG mit den »eigenen vier Wänden«

3.2.1. Der Grundfall zur »Mischimmobilie«

Beispiel:

F ist Freiberufler und nutzt jede Geschossfläche seines eigenen MFH (Baukosten: 200 000 €; Grunderwerb: 50 000 €) unterschiedlich:

EG

150 qm für die Praxis;

1. OG

150 qm, an M vermietete Wohnung (1 000 € Monatsmiete);

2. OG

je 75 qm an die unterhaltsberechtigten Kinder K 1 (200 € Miete) und an K 2 (300 € Miete) vermietet;

3. OG

abwechselnde Eigennutzung mit seiner Ehefrau/Freundin.

Wie sind Einnahmen und Ausgaben der Immobilie anzusetzen?

Neben der Aufteilungsproblematik der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile stellt sich bei entgeltlicher Unterbringung der Angehörigen immer die Frage nach der Anerkennung der Angehörigenmietverträge. Nach jüngster Rspr. des BFH werden – in Abkehr von früherer BFH-Rspr. und in Verdrängung von § 12 Nr. 1 EStG – Mietverträge mit Angehörigen selbst dann anerkannt, wenn sie mit unterhaltsberechtigten Kindern geschlossen werden und die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt (!) bzw. aus geschenkten Mitteln der Eltern beglichen wird (BFH Urteil vom 19.10.1999, BStBl II 2000, 223 und 224).

Einen vorläufigen Schlusspunkt unter die großzügige Rspr. setzen zwei BFH-Urteile aus dem Jahre 2003, wonach weder die Vermietung an volljährige Kinder (Räume im Elternhaus!) noch die Vermietung an den Ehegatten (zu dessen Nutzung i.R.d. doppelten Haushaltsführung!) ernsthaften Zweifeln ausgesetzt ist.

Als rechtsmissbräuchlich i.S.d. § 42 AO sieht der BFH im Übrigen Fälle an, bei denen im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zwischen Angehörigen zugleich die Rückschenkung des Kaufpreises vereinbart wird (BFH Urteil vom. 27.10.2005, BFH/NV 2006, 642).

Lösung:

  • Die Aufwendungen für die Praxis im EG (insb. die AfA) können zu einem Viertel bei § 18 EStG als Betriebsausgaben (BA) abgezogen werden (§ 21 Abs. 3 EStG). Ein (fiktiver) betrieblicher Nutzungswert ist nicht anzusetzen.

  • Die Vermietung des 1. OG führt zu Einnahmen nach § 21 EStG (12 T€) sowie zum anteiligen (1/4) Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten (WK).

  • Bei der – dem Grunde nach – anzuerkennenden Vermietung an die Kinder ist beim WK-Abzug nach den Mietern zu differenzieren. Bei K 1 unterschreitet die Miete mit 200 € die 56 %-Grenze des ortsüblichen Ansatzes (500 €), so dass etwaige WK nur zu 40 % (200 €/500 €) für diese Wohnung berücksichtigt werden können (§ 21 Abs. 2 EStG). Umgekehrt führt der Mietansatz von 300 € (60 %) bei K 2 zum vollen WK-Abzug, soweit er auf diese Wohnung entfällt.

  • Nach § 6 Abs. 1 EigZulG kann F für die Wohnung im 3. OG Eigenheimzulage beanspruchen. Sie beträgt nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 2 EigZulG 1 % der anteiligen HK der Wohnung (50 T€) sowie der anteiligen AK des Grundbesitzes (12 500 €). Diese wird mit 625 € (1 % von 62 500 €) angesetzt und ist damit niedriger als der max. zugelassene Förderbetrag von 1 250 €.

3.2.2. Die Aufteilung der Werbungskosten bei Mischimmobilien

Ein Problem bei den »Mischobjekten« (Gebäude, das sowohl selbst genutzt wie auch vermietet wird) sind die Schuldzinsen. Diese sind nach dem BFH-Urteil vom 9.7.2002, BStBl II 2003, 389 nur anteilig bei Vermietung und Verpachtung (V+V) anzusetzen. Etwas anderes (voller Abzug) gilt dann, wenn das Darlehen gezielt dem V+V-Gebäudeteil zugeordnet wird. Dies setzt voraus, dass mit dem Darlehen tatsächlich die Aufwendungen beglichen werden, die dem V+V-Trakt zuzuordnen sind. Eine entsprechende Vorkehrung kann z.B. schon mittels der notariellen Auflassungsverträge erfolgen. So kann z.B. ausschließlich der vermietete Teil des Gebäudes mit Fremdmitteln erworben werden, während der selbstgenutzte aus Eigenmitteln angeschafft wird. Bei einer entsprechenden Dokumentation wird die Finanzverwaltung den vollen Zinsenabzug akzeptieren (BMF vom 24.4.2003, BStBl I 2003, 287 sowie nunmehr BMF vom 16.4.2004, BStBl I 2004, 464, wobei die Dokumentation der zugewendeten Darlehensmittel von entscheidender Bedeutung ist).

3.2.3. Eigenheim und Arbeitszimmer

Zur Behandlung des Arbeitszimmers in den eigenen vier Wänden enthalten § 10e Abs. 1 Satz 7 EStG und § 8 Satz 3 EigZulG übereinstimmend die Aussage, dass die auf das Arbeitszimmer entfallende Nutzfläche aus der BMG der steuerlichen Förderung ausgeschlossen wird.

Für den Fall schließlich, dass die Aufwendungen für das Arbeitszimmer ab VZ 1996 wegen der Neueinführung des § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG aus den speziellen o.g. Gründen nicht mehr als BA/WK anerkannt werden kann, stellt sich die Frage, ob die entsprechende Nutzfläche damit aus der BMG der Eigenheimförderung auszuscheiden ist oder wenigstens als »Wohnfläche« gewertet wird. Eine entsprechende Regelung enthält R 7.2 Abs. 3 Satz 2 EStR 2005 für das Arbeitszimmer in einer angemieteten Wohnung: Danach wird die Fläche des Arbeitszimmers den zu Wohnzwecken dienenden Räumen zugerechnet. Mit Urteil vom 27.9.2001 hat sich der BFH für eine restriktive Auslegung entschieden. Unabhängig von der Anerkennung nach § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG als Erwerbsaufwand ist die genutzte (Arbeits-)Fläche aus der BMG nach § 10e Abs. 1 EStG bzw. nach § 8 EigZulG zu eliminieren (BFH Urteil vom 27.9.2001, BStBl II 2002, 51). Die Vereinfachungsregel von R 7.2 EStR 2005 gilt nicht für das Arbeitszimmer des Eigentümers.

3.3. Wohneigentum im EU-Ausland

Mit Urteil vom 17.1.2008 (Rs. C-152/05, DStRE 2008, 167) hat der EuGH entschieden, dass § 2 Abs. 1 Satz 1 EigZulG insoweit europarechtswidrig ist (bzw. war), als die Gewährung der Eigenheimzulage an unbeschränkt Einkommensteuerpflichtige für in einem anderen Mitgliedstaat belegene Wohnungen ausgeschlossen ist. Daher ist in allen noch offenen Fällen auch die Herstellung oder Anschaffung eines in einem anderen EU-Mitgliedstaat belegenen eigenen Hauses oder einer in einem anderen EU-Mitgliedstaat belegenen Eigentumswohnung abweichend von § 2 Abs. 1 Satz 1 EigZulG begünstigt, wenn mit diesem EU-Mitgliedstaat ein Amtshilfeabkommen besteht, vgl. BMF-Schreiben vom 13.3.2008, BStBl I 2008, 539.

4. Verwandte Lexikonartikel

Doppelte Haushaltsführung

Nutzungsüberlassung einer Wohnung

 

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.

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