Förderung von Wohneigentum

Inhaltsverzeichnis

1 Steuerliche Förderung in Vergangenheit
2 Die aktuelle Förderung (seit 2018)
2.1 Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen
2.2 Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
3 Probleme zum Eigenheimzulagengesetz (EigZulG)
3.1 Rechtsnachfolge und EigZulG
3.1.1 Vorweggenommene Erbfolge
3.1.2 Erbfall und Erbauseinandersetzung
3.2 Das Zusammenspiel von § 21 EStG mit den »eigenen vier Wänden«
3.2.1 Der Grundfall zur »Mischimmobilie«
3.2.2 Die Aufteilung der Werbungskosten bei Mischimmobilien
3.2.3 Eigenheim und Arbeitszimmer
3.3 Wohneigentum im EU-Ausland
4 Verwandte Lexikonartikel

1. Steuerliche Förderung in Vergangenheit

Von 1987 bis 1995 erfolgte die Eigenheimförderung mittels einer progressionsabhängigen Entlastung nach § 10e EStG, wonach limitierte Abzugsbeträge für acht Jahre »wie Sonderausgaben« abzuziehen waren. Ergänzt wurde die Grundförderung durch das sog. Baukindergeld (§§ 34 f. EStG).

Seit 1996 gab es aufgrund des EigZulG, mit dem eine einheitliche Zulage eingeführt wurde, die jeder Bauherr (Erwerber) einmal im Leben (zusammenveranlagte Ehegatten für zwei Objekte) für wiederum acht Jahre beantragen konnte.

Aufgrund des Gesetzes zur Abschaffung der Eigenheimzulage (BGBl I 2005, 3680) erfolgt ab dem VZ 2006 keine Förderung nach dem EigZulG mehr für Neufälle (§ 19 Abs. 9 EigZulG). Das EigZulG ist letztmalig (Übergangsfälle) anzuwenden, wenn

• vor dem 1.1.2006 mit der Herstellung des Objektes begonnen wurde,

• das Objekt aufgrund eines vor dem 1.1.2006 abgeschlossenen Vertrages angeschafft wurde oder

• ein Anspruchsberechtigter vor dem 1.1.2006 einer Genossenschaft beigetreten ist.

Hinweis:

Die max. Zulage von jährlich 1 250 € (ab VZ 2004) erhöht sich um die Kinderzulage von 800 € (ab VZ 2004) für jedes im Haushalt wohnende Kind, wenn der Steuerpflichtige nach § 32 Abs. 6 EStG einen Kinderfreibetrag für dieses Kind erhält.

Die wichtigste Voraussetzung für die Förderung mit der Eigenheimzulage besteht darin, dass die auf zwei Jahre aufaddierte Summe der positiven Einkünfte nicht höher als 70 000 € (bei Ehegatten: 140 000 €) sein darf.

2. Die aktuelle Förderung (seit 2018)

2.1. Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Durch das Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht (BGBl I 2019, 2886) wurde in § 35c EStG eine Steuerermäßigung für energetische Sanierungsmaßnahmen eingefügt. Mit dem Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht sollen energetische Sanierungsmaßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden steuerlich gefördert werden. Die energetischen Einzelmaßnahmen müssen bestimmte Mindestanforderungen einhalten. Die energetischen Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum sollen ab 2020 für einen befristeten Zeitraum von 10 Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert werden. Förderfähig sind Einzelmaßnahmen, die auch in bestehenden Programmen der Gebäudeförderung als förderfähig eingestuft sind, wie die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken, die Erneuerung der Fenster oder Außentüren, die Erneuerung bzw. der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung einer Heizungsanlage, der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen mit 20 % der Aufwendungen, maximal insgesamt 40 000 € je Objekt (über 3 Jahre verteilt) von der Steuerschuld abziehbar.

Näheres hierzu siehe das Stichwort → Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden (§ 35c EStG).

2.2. Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Der Bundestag hat am 30.11.2018 einen neuen § 7b EStG beschlossen. Danach wird der Mietwohnungsneubau mittels einer 4-jährigen Sonderabschreibung von 5 % p.a. gefördert. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass eine entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken vorliegt, für die der Bauantrag für bisher nicht vorhandene Wohnungen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird.

Die Sonderabschreibung als ein steuerliches Instrument der Förderung des Mietwohnungsneubaus kann im freifinanzierten Wohnungsmarkt Anreize setzen, um die Bautätigkeit anzuregen. Durch die Regelung werden nicht nur Wohnungen im Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden gefördert, sondern auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Die Maßnahme soll auch in Gebieten mit Flächenknappheit für die entsprechenden Anreize sorgen. Zudem werden mit einer steuerlichen Förderung die Maßnahmen der Länder im sozialen Mietwohnungsbau ergänzt und unterstützt, um insbes. privaten Investoren zum Bau bezahlbaren Mietwohnraumes anzuregen.

Dabei dürfen die AK oder HK 3 000 € je qm Wohnfläche nicht übersteigen. Als Bemessungsgrundlage für die § 7b-Abschreibung, die neben der regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch genommen werden kann, sind maximal 2 000 € je qm Wohnfläche anzusehen.

Im Falle der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Hinweis:

Die Voraussetzungen im Einzelnen:

Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn

1. durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden, die die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume,

2. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3 000 € je qm Wohnfläche nicht übersteigen und

3. die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient; Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.

4. Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung dienen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die jedoch maximal 2 000 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen dürfen.

Näheres hierzu siehe das Stichwort → Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG).

3. Probleme zum Eigenheimzulagengesetz (EigZulG)

Aufgrund der zwischenzeitlich perfektionierten Anträge werden nachfolgend nur die Anträge EZ 1A und die Anleitung hierzu EZ 1B wiedergegeben, die sich wie eine Kurzkommentierung des EigZulG lesen lassen.

3.1. Rechtsnachfolge und EigZulG

3.1.1. Vorweggenommene Erbfolge

Im Fall der Übergabe und Nutzung eines Wohnhauses zu eigenen Wohnzwecken nach EigZulG (bzw. nach § 10e EStG) im Rahmen eines teilentgeltlichen Generationennachfolgevertrages soll das Teilentgelt die AK i.S.d. genannten Bestimmungen darstellen. Während nach einem älteren BFH-Urteil die Bemessungsgrundlage (zu § 7b EStG) nicht gekürzt werden sollte, spricht sich der BFH im Eigenheimzulagenrecht für die Kürzung der Bemessungsgrundlage (§ 2 Abs. 1 EigZulG) um den geschenkten Betrag aus (BFH Urteil vom 7.10.2003, BFH/NV 2004, 164).

3.1.2. Erbfall und Erbauseinandersetzung

Zu dieser Fallgruppe hat der BFH im Urteil vom 15.7.2004, BStBl II 2005, 82 zwei Leitsätze aufgestellt, die die Thematik apodiktisch regeln.

1. Zum Erbfall

   Der überlebende Ehegatte, der den Anteil des verstorbenen Ehegatten von Todes wegen hinzuerwirbt, kann diesen erworbenen Anteil gem. § 6 Abs. 2 Satz 3 EigZulG nur dann geltend machen, wenn der Zulagenanspruch in der Person des Erblassers bereits entstanden war.

2. Zur Erbauseinandersetzung

   Ein nach dem EigZulG begünstigtes Objekt im Gesamthandsvermögen der Miterbengemeinschaft ist – für Zwecke der Eigenheimförderung – den Miterben entsprechend ihrer Erbquote zuzurechnen, so dass sie die Förderung wie Miteigentümer geltend machen können.

Im BMF-Schreiben vom 21.12.2004, BStBl I 2005, 305 finden sich weitere Hinweise zum Erbfall (Rz. 17 und 39) und zur Erbauseinandersetzung (Rz. 57 ff.).

3.2. Das Zusammenspiel von § 21 EStG mit den »eigenen vier Wänden«

3.2.1. Der Grundfall zur »Mischimmobilie«

Beispiel:

Neben der Aufteilungsproblematik der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile stellt sich bei entgeltlicher Unterbringung der Angehörigen immer die Frage nach der Anerkennung der Angehörigenmietverträge. Nach jüngster Rspr. des BFH werden – in Abkehr von früherer BFH-Rspr. und in Verdrängung von § 12 Nr. 1 EStG – Mietverträge mit Angehörigen selbst dann anerkannt, wenn sie mit unterhaltsberechtigten Kindern geschlossen werden und die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt (!) bzw. aus geschenkten Mitteln der Eltern beglichen wird (BFH Urteil vom 19.10.1999, BStBl II 2000, 223 und 224).

Einen vorläufigen Schlusspunkt unter die großzügige Rspr. setzen zwei BFH-Urteile aus dem Jahre 2003, wonach weder die Vermietung an volljährige Kinder (Räume im Elternhaus!) noch die Vermietung an den Ehegatten (zu dessen Nutzung i.R.d. doppelten Haushaltsführung!) ernsthaften Zweifeln ausgesetzt ist.

Als rechtsmissbräuchlich i.S.d. § 42 AO sieht der BFH im Übrigen Fälle an, bei denen im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zwischen Angehörigen zugleich die Rückschenkung des Kaufpreises vereinbart wird (BFH Urteil vom. 27.10.2005, BFH/NV 2006, 642).

Lösung:

3.2.2. Die Aufteilung der Werbungskosten bei Mischimmobilien

Ein Problem bei den »Mischobjekten« (Gebäude, das sowohl selbst genutzt wie auch vermietet wird) sind die Schuldzinsen. Diese sind nach dem BFH-Urteil vom 9.7.2002, BStBl II 2003, 389 nur anteilig bei Vermietung und Verpachtung (V+V) anzusetzen. Etwas anderes (voller Abzug) gilt dann, wenn das Darlehen gezielt dem V+V-Gebäudeteil zugeordnet wird. Dies setzt voraus, dass mit dem Darlehen tatsächlich die Aufwendungen beglichen werden, die dem V+V-Trakt zuzuordnen sind. Eine entsprechende Vorkehrung kann z.B. schon mittels der notariellen Auflassungsverträge erfolgen. So kann z.B. ausschließlich der vermietete Teil des Gebäudes mit Fremdmitteln erworben werden, während der selbstgenutzte aus Eigenmitteln angeschafft wird. Bei einer entsprechenden Dokumentation wird die Finanzverwaltung den vollen Zinsenabzug akzeptieren (BMF vom 24.4.2003, BStBl I 2003, 287 sowie nunmehr BMF vom 16.4.2004, BStBl I 2004, 464, wobei die Dokumentation der zugewendeten Darlehensmittel von entscheidender Bedeutung ist).

Haben die Stpfl. einheitliche Darlehen zum Kauf des Grund und Bodens sowie zum Bau von mehreren Eigentumswohnungen aufgenommen, von denen sofort eine an einen Angehörigen veräußert und die übrigen nach der Fertigstellung vermietet werden, und ist eine einheitliche Abrechnung und Bezahlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten für das gesamte Objekt über ein Baukonto erfolgt, auf dem auch die aufgenommenen Darlehensmittel sowie die Einnahmen aus dem Verkauf der einen Wohnung eingegangen sind, so ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gleichmäßig für alle hergestellten Wohnungen verwendet worden sind. Die Schuldzinsen können daher anteilig in dem Umfang, in dem sie auf die veräußerte Wohnung entfallen, nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden. Die Stpfl. können nicht entgegen der tatsächlichen Verwendung der Darlehensmittel so behandelt werden, als ob die aufgenommenen Darlehensmittel vorrangig zum Bau der vermieteten Wohnung und die Einnahmen aus dem Verkauf der Wohnung vorrangig zur Herstellung der veräußerten Wohnung verwendet worden wären; vgl. FG Baden-Württemberg vom 6.4.2017, 2 K 196/16.

3.2.3. Eigenheim und Arbeitszimmer

Zur Behandlung des Arbeitszimmers in den eigenen vier Wänden enthalten § 10e Abs. 1 Satz 7 EStG und § 8 Satz 3 EigZulG übereinstimmend die Aussage, dass die auf das Arbeitszimmer entfallende Nutzfläche aus der BMG der steuerlichen Förderung ausgeschlossen wird.

Für den Fall schließlich, dass die Aufwendungen für das Arbeitszimmer ab VZ 1996 wegen der Neueinführung des § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG aus den speziellen o.g. Gründen nicht mehr als BA/WK anerkannt werden kann, stellt sich die Frage, ob die entsprechende Nutzfläche damit aus der BMG der Eigenheimförderung auszuscheiden ist oder wenigstens als »Wohnfläche« gewertet wird. Eine entsprechende Regelung enthält R 7.2 Abs. 3 Satz 2 EStR 2005 für das Arbeitszimmer in einer angemieteten Wohnung: Danach wird die Fläche des Arbeitszimmers den zu Wohnzwecken dienenden Räumen zugerechnet. Mit Urteil vom 27.9.2001 hat sich der BFH für eine restriktive Auslegung entschieden. Unabhängig von der Anerkennung nach § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG als Erwerbsaufwand ist die genutzte (Arbeits-)Fläche aus der BMG nach § 10e Abs. 1 EStG bzw. nach § 8 EigZulG zu eliminieren (BFH Urteil vom 27.9.2001, BStBl II 2002, 51). Die Vereinfachungsregel von R 7.2 EStR 2005 gilt nicht für das Arbeitszimmer des Eigentümers.

Wegen der Corona-Pandemie wurde in § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG aufgrund der verstärkten Homeoffice-Tätigkeiten zahlreicher Arbeitnehmer ein neuer Satz 4 eingefügt, der einen pauschalen Kostenabzug ermöglicht: Liegt demnach kein häusliches Arbeitszimmer vor oder wird auf einen Abzug der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer nach den Sätzen 2 und 3 (des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG) verzichtet, kann der Stpfl. für jeden Kalendertag, an dem er seine betriebliche oder berufliche Tätigkeit ausschließlich in der häuslichen Wohnung ausübt und keine außerhalb der häuslichen Wohnung belegene Betätigungsstätte aufsucht, für seine gesamte betriebliche und berufliche Betätigung einen Betrag von 5 € abziehen, höchstens 600 € im Wj. oder Kj.

3.3. Wohneigentum im EU-Ausland

Mit Urteil vom 17.1.2008 (Rs. C-152/05, DStRE 2008, 167) hat der EuGH entschieden, dass § 2 Abs. 1 Satz 1 EigZulG insoweit europarechtswidrig ist (bzw. war), als die Gewährung der Eigenheimzulage an unbeschränkt Einkommensteuerpflichtige für in einem anderen Mitgliedstaat belegene Wohnungen ausgeschlossen ist. Daher ist in allen noch offenen Fällen auch die Herstellung oder Anschaffung eines in einem anderen EU-Mitgliedstaat belegenen eigenen Hauses oder einer in einem anderen EU-Mitgliedstaat belegenen Eigentumswohnung abweichend von § 2 Abs. 1 Satz 1 EigZulG begünstigt, wenn mit diesem EU-Mitgliedstaat ein Amtshilfeabkommen besteht, vgl. BMF-Schreiben vom 13.3.2008, BStBl I 2008, 539.

4. Verwandte Lexikonartikel

→ Doppelte Haushaltsführung

→ Nutzungsüberlassung einer Wohnung

→ Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden (§ 35c EStG)

→ Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.