Mieteinnahmen versteuern – das gilt bei Vermietung und Verpachtung

Ganz gleich, ob Sie eine kleine Einliegerwohnung, ein ganzes Haus oder ein Gewerbeobjekt vermieten: Mieteinnahmen müssen grundsätzlich versteuert werden, es gibt jedoch ein paar Ausnahmen. Auf dieser Seite erfahren Sie alles, was Sie steuerlich zum Thema Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wissen müssen.

Wer muss Mieteinnahmen versteuern?

Als Privatperson fragen Sie sich vielleicht, ob Sie Mieteinnahmen überhaupt versteuern müssen. Die Antwort lautet Ja, denn auch bei einer nicht gewerblich betriebenen Vermietung nehmen Sie Mieteinnahmen ein. Der steuerliche Begriff dafür ist „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Diese müssen Sie laut § 21 des Einkommensteuergesetzes versteuern.

Das gilt übrigens nicht nur für Immobilien im gemeinen Sinne, sondern für das sogenannte „unbewegliches Vermögen“, das Sie vermieten. Dazu gehören auch Schiffe, die im Schiffsregister eingetragen sind oder in der Luftfahrzeugrolle eingetragene Luftfahrzeuge, wie Segelflugzeuge.

Wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben, müssen Sie diese beim Finanzamt anmelden. In der Steuererklärung wird dann die Anlage V ausgefüllt. Das geht schnell und sicher, wenn Sie sich von einer Steuersoftware wie smartsteuer helfen lassen.

Was zählt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung zählen unter anderem:

• Die eigentliche Miete oder Pacht von Gebäuden oder Gebäudeteilen, oder Ferienwohnungen.
• Entgelte für Nebenräume, wie Keller oder Garagen.
• Entgelte für unbebaute Grundstücke oder für Werbeflächen auf dem Grundstück.

Vermieten Sie an Angehörige, müssen Sie auch diese Einnahmen angeben. Das Finanzamt schaut dann eventuell etwas genauer hin, ob die Vermietung regulär abläuft. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Steuertipp „Vermietung bei Ehepaar“ weiter unten.

Bei den Kautionen, die Ihre Mieter hinterlegen müssen, gibt es eine Besonderheit. Diese zählen aus steuerlicher Sicht nämlich erst einmal nicht als Mieteinnahmen. Erst wenn Sie darauf zugreifen, zum Beispiel weil eine Mieterin trotz Mahnung ihre Miete nicht zahlt oder entstandene Schäden nicht ersetzt, zählt die Kaution als Einnahme.

Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie vermieten, stellt sich zwangläufig die Frage, ob Sie die Warm- oder Kaltmiete als zusätzliches Einkommen versteuern müssen. Es gilt: Versteuert wird die Kaltmiete. Sie geben aber als Vermieter sämtliche Zuflüsse und Abflüsse in der Anlage V an. Bei den Zuflüssen wird getrennt nach der Kaltmiete  und erhaltenen Nebenkosten / Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt wurden. Bei den Abflüssen tragen Sie dann Ihre Ausgaben für Nebenkosten sowie entstandene Werbungskosten ein.

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?

Die Steuern auf Mieteinnahmen fallen unterschieldich aus. Es gilt der persönliche Steuersatz, den Sie auch auf andere Einkünfte zahlen. Im niedrigsten Fall sind das aktuell 14 % der sogenannte Eingangssteuersatz. Ab diesen 14 % steigt der Steuersatz mit zunehmendem zu versteuernden Einkommen bis zum Spitzensteuersatz von 42 % an. Dieser sogenannte progressiven Steuersatz soll dafür sorgen, dass Gutverdiener sich auch mehr am Gemeinwohl beteiligen können. Der Steuersatz auf Ihre Mieteinnahmen hängt somit davon ab, welche sonstigen Einkünfte Sie insgesamt in einem Jahr haben.

Steuern auf Mieteinnahmen zahlen Sie grundsätzlich nach dem  Zuflussprinzip. Dieses besagt, dass Einnahmen in dem Jahr versteuert werden müssen, in dem sie Ihnen zufließen. Das ist wichtig, wenn Mieten für frühere Jahre nachgezahlt werden, diese werden nämlich erst im Jahr der Zahlung erfasst.

Was gilt bei Verlusten aus Vermietung und Verpachtung?

Aus einer Vermietung können auch Verluste entstehen. Diese wirken sich auch auf Ihre Steuer aus und können sogar positive Auswirkungen auf die Besteuerung Ihrer sonstigen Einnahmen haben. Verluste aus einer Vermietung oder Verpachtung werden mit Ihren sonstigen zu versteuernden Einnahmen verrechnet und senken so Ihre Steuerbelastung. Das geht jedoch nur, wenn Sie mit der Vermietung grundsätzlich beabsichtigen, Gewinne zu erwirtschaften. Der steuerrechtliche Fachbegriff lautet  „Einkunftserzielungsabsicht“. 

Geben Sie dauerhaft größere Verluste für Ihr Mietobjekt in der Steuererklärung an, kann das Finanzamt zur Einschätzung kommen es handele sich um „Liebhaberei“. Das ist auch der Fall, wenn die Immobilie langfristig über mehrere Jahre leersteht. Das Finanzamt geht dann davon aus, dass Sie die Vermietung nicht mit dem Ziel betreiben Gewinn zu machen. In diesem Fall wird die Anrechnung der Verluste gestrichen. Abgesehen davon, dass eine Vermietung als Minusgeschäft ohnehin nicht in Ihrem Sinne ist, sollten Sie spätestens dann mit einem Steuerberater sprechen.

Achten Sie darauf, dass Sie Ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen gegenüber dem Finanzamt dokumentieren. Das kann durch Makleraufträge, Zeitungsannoncen oder Internetangebote passieren. Wenn für die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offenkundig kein Markt besteht, sie faktisch nicht mehr vermietet werden kann, sollten Sie zielgerichtet darauhfin arbeiten, den vermietbaren Zustand wieder zu erreichen, zum Beispiel durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

Wenn Sie als Vermieter über viele Jahre untätig bleiben, spricht das auch nach Ansicht des Bundesfinanzhofs gegen eine fortbestehende Einkünfteerzielungsabsicht. Als Beispie gibt es einen Streitfall indem das Finanzamt die Verluste eines Vermieters für mehrere seit 1976 durchgängig leer stehende Wohnungen im Jahr 2003 nicht mehr anerkannt hat. Das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss waren allerdings die ganze Zeit gewerblich vermietet. Gehen Sie auf jeden Fall davon aus, dass andere Finanzämter nicht über 25 Jahre abwarten werden, bevor sie Ihre Verluste aus leer stehenden Objekten nicht mehr anerkennen!

Wie hoch ist der Steuerfreibetrag bei Mieteinnahmen?

Wir haben es oben schon erwähnt: Es gibt auch Mieteinnahmen, auf die keine Steuer anfällt. In der Praxis ist das jedoch eher selten der Fall. Nämlich nur dann, wenn die folgenden Punkte zutreffen:

• die Summe Ihrer Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge nicht übersteigt.
• Oder die Mieteinnahmen nur sehr gering sind und unter den Freigrenzen

Steuerfrei vermieten können nur private Vermieter, für die die Mieteinnahmen eine Nebeneinkunft zu ihrem Gehalt aus einer nichtselbständigen Tätigkeit sind. Liegt ihr gesamtes Einkommen aus allen Einkommensarten, also die Mieteinnahmen, das Einkommen aus einem Angestelltenverhältnis und eventuelle weitere Einkünfte unter dem Grundfreibetrag, fällt keine Steuer auf die Mieteinnahmen an. Im Jahr 2024 gelten folgende Freibeträge:

• Für Alleinstehende 11.604 €.
• Für Verheiratete gilt der doppelte Freibetrag von 23.208 €.
• Leben Kinder im Haushalt, werden eventuell der Kinderfreibetrag und der Erziehungsfreibetrag zum Grundfreibetrag addiert aber nur, wenn der Kinderfreibetrag im individuellen Fall vorteilhafter ist als das Kindergeld. Insgesamt gibt es jährlich 388 € Steuervergünstigung pro Kind.

Alle Einkünfte, die über diesen Freibeträgen, müssen versteuert werden.

Für sehr niedrige Mieteinnahmen gibt es eine Grenze. Diese liegt bei:

• für eine zeitweise Untervermietung bei 520 € pro Jahr, abzüglich der Werbungskosten.
• Für eine dauerhafte Vermietung bei 410 € pro Jahr, abzüglich der Werbungskosten.
• Bis zu einer Höchstgrenze von 820 € pro Jahr gilt ein ermäßigter Steuersatz.

Da es sich hierbei um eine Freigrenze habndelt, müssen Sie die gesamten Einnahmen versteuern, sobald die Grenze überschritten wird.

Einnahmen aus einer gewerblichen Vermietung oder Verpachtung zählen als Betriebseinnahmen. Diese versteuert man nicht wie beschrieben, sondern wie Einkünfte aus einem Gewerbe. Aufpassen müssen Sie bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Entspricht diese im wesentlichen einem Hotelbetrieb, weil Sie einen Zimmerservice oder ein Frühstücksangebot anbieten, müssen Sie die Einnahmen als gewerblich versteuern. Allerdings nur, wenn sie über dem jährlichen Freibetrag von 24.500 € liegen.

Fällt Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen an?

Ein klares „Ja“ oder „Nein“, gibt es nicht. Es kommt darauf an. Grundsätzlich gilt für private Vermieter:

• Vermieten Sie eine Wohnung, müssen Sie keine Umsatzsteuer erheben und abführen.
• Vermieten Sie ein Gewerbeobjekt, haben Sie die Wahl: Sie können auf Wunsch wie ein Gewerbetreibender behandelt werden und Umsatzsteuer berechnen.

Es lohnt sich als privater Vermieter für die Umsatzsteuerpflicht zu entscheiden. Sie sind in diesem Fall nämlich gleichzeitig vorsteuerabzugsberechtigt. Das bedeutet, dass Sie Mehrwertsteuerbeträge auf Handwerkerrechnungen absetzen können. Dazu müssen Sie jedoch regelmäßig eine Umsatzsteuervoranmeldung einreichen. Gerade wenn umfangreiche Renovierungen an einem gewerblich vermieteten Objekt anfallen, lohnt sich der zusätzliche Aufwand.

Bei Immobilien, die sowohl aus gewerblich genutzten Mieteinheiten als auch aus Wohnungen bestehen, können Sie einen Teil mit und einen Teil ohne Umsatzsteuer vermieten. Für den Vorsteuerabzug zugelassen sind dann nur die Rechnungen bzw. Anteile, die für die gewerblich vermieteten Einheiten anfallen.

Was gilt steuerlich bei einer Untervermietung?

Wenn Sie selbst Miete zahlen, können Sie durch eine Untervermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Aus Vereinfachungsgründen gilt: Vermieten Sie Teile Ihrer selbst genutzten Wohnung vorübergehend und übersteigen die Einnahmen 520 EUR im Kalenderjahr nicht, bleibt die Untervermietung steuerfrei.

Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?

Verschweigen Sie Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung, ist das eine Steuerhinterziehung und somit eine Straftat. Bis zu fünf Jahre Haftstrafe können die Folge sein. Erwerben Sie ein Haus oder ein Grundstück, erfährt das Finanzamt davon durch den Notar. Bei einer Erbschaft wird das zuständige Amtsgericht das Finanzamt informieren. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, wird normalerweise nach Mieteinnahmen gefragt.

Das Finanzamt hat bei einer Prüfung weitreichende Rechte. So kann es zum Beispiel verlangen, dass man Mietverträge vorlegt. So wird zum Beispiel geprüft, ob Angehörigen eine Wohnung verbilligt überlassen wird.

So füllen Sie die Anlage V Ihrer Steuererklärung aus

Erzielen Sie steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, müssen Sie diese in Anlage V Ihrer Steuererklärung angeben. Am einfachsten geht das, wenn Sie smartsteuer nutzen: Die Software fragt Schritt für Schritt alle Angaben ab, so vergessen Sie nichts. Aber auch, wenn Sie das lange Papierformular nutzen möchten, lassen wir Sie nicht im Regen stehen: Hier finden Sie unsere Ausfüllhilfe zur Anlage V.

Was kann man bei Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzen?

Sie können bestimmte Kosten abschreiben, wenn Sie Mieteinnahmen versteuern. Das heißt, Sie ziehen die Kosten von den zu versteuernden Einnahmen ab. Hierzu gehören alle Kosten, die Ihnen entstehen, damit Sie die Mieteinnahmen überhaupt erst erwerben können, daher der Name Werbungskosten.

Unter anderem sind dies:

• Abschreibung auf das Gebäude,
• laufende Betriebskosten, zum Beispiel Kosten für Wasser, Strom oder Brennstoff. Wenn diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden, muss das wieder als Einnahme verbucht werden,
• Finanzierungskosten, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen – etwa Zinsen für Hypothek, Grundschuld, Disagio, Abschlussgebühr beim Bausparvertrag,
• Grundsteuer,
• Abschreibung auf vermietete Einrichtungsgegenstände – etwa die Einbauküche,
• Hausgeld bei einer Eigentumswohnung – ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage,
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,
• Kosten für Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis,
• Versicherungen, die die Wohnung betreffen – etwa Brandversicherung, Rechtsschutzversicherung, Haftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung,
• Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten zum vermieteten Objekt und zu Eigentümerversammlungen)

Hinzu kommen noch die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das sind spezielle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie. Wenn die Kosten in dieser Zeit mehr als 15 % des Anschaffungspreises betragen, gehören Anschaffungskosten zuzurechnen und nicht als Werbungskosten. Das gleiche gilt, wenn in den ersten drei Jahren mindestens drei von vier zentralen Merkmalen saniert werden, das sind in der Regel Heizung oder Sanitäranlagen, Elektroanlage und Fenster. Hierbei spielen die Kosten und damit die 15 % keine Rolle.

Das gilt für die Abschreibung des Immobilienkaufs

Der Erwerb einer Immobilie ist eine immense Investition – schön, dass Sie das Finanzamt an den Kosten beteiligen können! Und zwar durch die Abschreibung, wenn Sie die Immobilie oder Teile davon vermieten. Es gelten die folgenden Sätze aus der AfA-Tabelle (Abschreibung für Abnutzung):

• Bei Wirtschaftsgebäuden, die nicht Wohnzwecken dienen, für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 und vor dem 1.1.2001 gestellt worden ist, beträgt der AfA-Satz 4 %,
• bei Wirtschaftsgebäuden mit Kaufvertrag oder Bauantrag ab 1.1.2001 beträgt der AfA-Satz 3 %,
• bei sonstigen (Wohn-) Gebäuden mit Fertigstellung nach dem 31.12.1924 ist ein AfA-Satz von 2 % anzuwenden.
• Bei historischen Gebäuden (Fertigstellung vor dem 1.1.1925) beläuft sich der AfA-Satz auf 2,5 %.

Das heißt Sie können für eine Immobilie, die Sie vermieten, 50 Jahre lang jeweils zwei % des Gebäudewertes und der Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Kosten für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an Ihrem vermieteten Objekt können Sie in kürzeren Zeiträumen in Ihrer Steuererklärung angeben.

Die Sanierung denkmalgeschützter Objekte ist besonders gefördert. In diesem Fall sind höhere Abschreibungen möglich. Alles dazu erfahren Sie in unserem Lexikonartikel Sanierung.

Immobilienfinanzierung: Das gilt steuerlich für Zinsen

Auch die Zinsen für das Darlehen für eine vermietete Wohnung können Sie steuerlich absetzen.

Eine Besonderheit gilt bei einer Mischnutzung: Nutzen Sie das Gebäude teilweise selbst und vermieten den anderen Teil, sind nur die Zinsen für den vermieteten Teil als Werbungskosten abziehbar. Die Schuldzinsen sind in diesem Fall üblicherweise nach der Nutzfläche aufgeteilt. In diesen Fällen können die Finanzierungskosten auch direkt zugeordnet werden:

• Die Anschaffungskosten (Kaufpreis und Nebenkosten) und Herstellungskosten sind aufteilbar. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Innenausbaukosten durch direkte Zuordnung auf die unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden.
• Unterschiedliche Geldquellen (Eigenkapital und ggf. verschiedene Darlehen), die jeweils einer Nutzung allein zugerechnet werden, liegen vor.
• Es besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den der Vermietung zugeordneten Anschaffungskosten und Herstellungskosten. Das heißt, Sie müssen jeweils getrennte Zahlungen aus unterschiedlichen Geldquellen an den Bauunternehmer, die Handwerker oder den Verkäufer des Grundstücks (mit entsprechendem Verwendungszweck bzgl. vermieteter oder selbst genutzter Wohnung) leisten. Die getrennte Zahlung müssen Sie durch Unterlagen, wie durch Kontoauszüge nachweisen können

Weitere Steuertipps zu Vermietung und Verpachtung

Es gibt im Bereich Vermietung und Verpachtung noch eine ganze Reihe weiterer Tipps, die Sie beachten müssen. Einige davon, stellen wir Ihnen im Folgenden vor:

Steuersparmodell: Vermietung bei Ehepaar

Es ist nicht verboten, die Vermietung unter Angehörigen steuerlich möglichst günstig zu gestalten, solange es im Rahmen der gesetzlichen Möglichen passiert. Ein beliebtes Steuergestaltungsmodell bei Ehepaaren ist die Vermietung untereinander.

Die liegt vor, wenn der Ehemann eine Immobilie besitzt und diese an die gewerblich tätige Ehefrau vermietet. Wenn beide einen Mietvertrag miteinander schließen, kann der Ehemann die Werbungskosten aus seiner Vermietung und ggfs. den Verlust daraus steuerlich geltend machen. Die Ehefrau als Mieterin macht die Mietkosten als Betriebsausgaben in Ihrer Gewinnermittlung steuerlich geltend.

Ein Beispiel:

Michael hat ein Haus, in dem ein Ladenlokal zu vermieten ist. Er schließt mit seiner Ehefrau Manuela einen Mietvertrag über diese Räume. Manuela nutzt den Laden für den Verkauf Ihrer selbstgenähten Kleidungsstücke.

Michael gibt die Einnahmen aus der Miete in seiner Steuererklärung als „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ an. Die Kosten für den Laden wie Schuldzinsen, Ausgaben für Renovierung oder Entstandhaltung und Abschreibungen, werden als „Werbungskosten“ zur Ermittlung der Einkünfte aus „Vermietung und Verpachtung“ einbezogen.

Manuela wiederum, gibt die Ausgaben für die Miete des Ladenlokals als Betriebsausgaben bei Ihren Einkünften aus Gewerbebetrieb an. Da Michael und seine Frau Manuela eine gemeinsame Steuererklärung machen, taucht die Miete in derselben Erklärung zweimal auf: einmal als Ausgaben bei dem Gewerbebetrieb der Frau und einmal als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beim Mann. Wichtig dabei ist, dass das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standält.

Damit das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, muss der Vertrag wie mit einer fremden Person geschlossen sein. Zum Nachweis ist unbedingt ein schriftlicher Mietvertrag nötig. Darin sollten alle üblichen Punkte eines Mietvertrags festgehalten sein.

Das Mietverhältnis muss klar und eindeutig vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden. Allgemein sollte das Mietverhältnis wie sonst üblich durchgeführt werden: Die Miete soll monatlich pünktlich gezahlt werden und die Nebenkostenabrechnung sollte regelmäßig erstellt werden.

Verbilligte Wohnungsvermietung

Manche Vermieter überlassen Familienangehörigen eine Wohnung verbilligt. Das ist ein feiner Zug, birgt jedoch ein Risiko für den Werbungskostenabzug. Wenn das Finanzamt nämlich feststellt, dass Sie mit der Vermietung keine Einkunftserzielungsabsicht verfolgen , können Sie dafür auch keine Werbungskosten absetzen.

Früher mussten Vermieter bei einem Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete anhand einer Totalüberschussprognose nachweisen, dass Sie trotz der kleineren Miete einen Überschuss über die Kosten erzielen können.

Die Prozentgrenzen bei verbilligter Wohnraumüberlassung wurden ab 2012 auf 66 % vereinheitlicht. Dadurch wird es für Vermieter einfacher, ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln.

• Beträgt die bei einer auf Dauer angelegter Vermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich erfüllt. Der Fiskus sieht die Vermietung einer Wohnung dann als voll entgeltlich an und Sie können Ihre Werbungskosten zu 100 % von der Steuer absetzen.
• Vorsicht ist geboten, wenn Sie weniger als 66 % der ortsüblichen Miete einnehmen. Dann kürzt das Finanzamt die auf die Wohnung entfallenden Werbungskosten anteilig. Eine Überschussprognose wird auch hier nicht mehr geprüft.

Vermietung von Ferienwohnungen

Die Einkunftserzielungsabsicht ist auch das wichtige steuerliche Stichwort bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Zumindest, wenn Sie die Ferienwohnung teilweise selbst nutzen. Dann ist das Finanzamt nämlich daran interessiert, ob Sie die Ferienwohnung zum Privatvergnügen haben, oder ob Sie damit vorrangig Mieteinnahmen generieren möchten. Können Sie die Einkunftserzielungsabsicht nicht nachweisen, werden auch keine Verluste steuerlich anerkannt.

Ferienwohnung ohne Selbstnutzung

Wenn Sie die Wohnung an wechselnde Gäste vermieten, ist die Absicht Einkünfte zu erzielen anerkannt. Hinweise auf eine Vermietung ohne Selbstnutzung sind:

• Vermittlernutzung mit vertraglichem Ausschluss der Selbstnutzung,
• örtliche Nähe zur selbst genutzten Wohnung, die den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entspricht und in der Gästeunterbringung möglich ist,
• mehrere Ferienwohnungen in einem Ort, nur eine davon wird auch selbst genutzt,
• die ortsübliche Zeit der Vermietung wird eingehalten.

Ferienwohnung mit Selbstnutzung

Wird die Ferienwohnung auch selbst genutzt, prüft das Finanzamt, ob trotzdem die Absicht besteht Einlkünfte zu erzielen. Denn dann wird vermutet, dass auch private Motive für eventuell entstandene Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorliegen.

Unentgeltliche Überlassung an Dritte wie die Eltern oder Geschwister, die dort kostenlos Urlaub machen zu lassen, gehören zur Selbstnutzung.

Hinweise auf eine Selbstnutzung liegen dann vor, wenn:

• die Möglichkeit der Selbstnutzung vorbehalten ist,
• Sie die Ferienwohnung zeitweise selbst nutzten,
• die Ferienwohnung kostenlos an Verwandte oder Freunde überlassen wird,
• eine deutliche Unterschreitung mind. 25 % der ortsüblichen Mietzeit.

Wird die Wohnung also deutlich kürzer vermietet, als es für die Gegend üblich ist, muss die Absicht, Einkünfte zu erzielen nachgewiesen werden. Dazu ist eine Totalüberschussprognose notwendug. Liegt ein Vermietungshindernis, wie umfangreiche Reparaturen vor, gelten die vorgenannten Anteile nicht.

Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht

Die Beweislast für die Einkunftserzielungsabsicht liegt bei dem Steuerpflichtigen. Um die Absicht Einkünfte zu erzielen nachzuweisen, wird eine Langzeitprognose für 30 Jahre erstellt. Innerhalb des Zeitraums wird ein Totalüberschuss errechnet.

Hierfür werden die entstehenden Kosten unterteilt in Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung entstehen und Kosten, die durch die Vermietung und Selbstnutzung zugleich entstehen. Die Kosten, die für beide Nutzungsarten anfallen, werden dann nach der jeweiligen Nutzung aufgeteilt.

Leerstandszeiten sind anteilig auf die Zeiten der Eigennutzung und Fremdvermietung aufzuteilen. Bei zeitlicher Beschränkung der Selbstnutzung sind nur die darauf entfallenen Werbungskosten nicht abzugsfähig. Bei unklarer Aufteilung 50/50.

Checkliste: Vermietung und Verpachtung

Was benötige ich?	Beispiele / Hinweise	Erforderliche Belege / Wo bekomme ich diese Belege her?	Beleg direkt beifügen:
Anlage V
Achtung! Die alleinige Vermietung von Garagen ist umsatzsteuerpflichtig.
Mieteinnahmen		Ggf. Verwalter- abrechnung vom Verwalter, Kontoauszüge
Zuflussprinzip des § 11 EStG beachten. Zahlungen für Vorjahre, nicht erstattete Kautionen, etc.	Sie erhalten die Dezember 2020 Miete am 02.01.2021. Einnahme wird in 2020 noch berücksichtigt.
Verbilligte Überlassung oder Vermietung an Angehörige?	66 % der ortsüblichen Miete müssen erreicht werden!	Mietverträge, abstimmen mit Mietspiegel: Gemeinde evtl. Internet
Leerstandszeiten begründen	z. B. Zeitungsanzeigen	Nachweis für Suche nach Nachmieter	Nein
Wurde die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung richtig ermittelt?		Kaufvertrag und Nebenkosten	Nein
Sonstige Hauskosten		Hausgeldabrechnung: Verwalter	Nein
Fahrten zum Objekt		Anzahl und Entfernung	Nein
Verwaltungsabrechnung (Instandhaltungsrücklage)		Zinsbescheinigung: Verwalter	Nein
Grundsteuer		Bescheid über Grundbesitzabgaben: Gemeinde	Nein
Lagen Erhaltungsaufwendungen vor?		Rechnungen und Zahlungsnachweise	Nein
Hausversicherung		Versicherungsschein: jeweiliger Anbieter	Nein