Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) – Ausfüllhilfe

In dieser Ausfüllhilfe zur Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) zeigen wir Ihnen, wie Sie die Anlage V richtig ausfüllen und auf welche Dingen Sie dabei unbedingt achten sollten. Auch auf die Frage, wer die Anlage V ausfüllen muss, werden wir auf dieser Seite eingehen.

Die folgenden Themen werden behandelt:

Wer muss die Anlage V ausfüllen?

Die Anlage V bezieht sich auf Einkünfte, die durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden und wird benötigt, wenn einer der folgenden Fälle auf Sie zutrifft:

• Sie haben Grundbesitz oder Teile Ihres Grundbesitzes vermietet
• Sie haben als Grundbesitzer vergeblich versucht, einen Mieter zu finden
• Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen eine anschließende Vermietung des Objekts
• Sie sind an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaften beteiligt

Ausfüllhilfe zur Anlage V

Überblick der Formularinhalte

Seite 1 (Zeilen 1 bis 3) – Grundangaben

Machen Sie hier Ihre Grundangaben – also Ihren Namen und Vornamen bzw. die Bezeichnung der Gemeinschaft oder Körperschaft, Ihre Steuernummer sowie ob sich Ihre Anlage auf die Einkommensteuererklärung, die Körperschaftsteuererklärung oder die Feststellungserklärung bezieht.

Zudem können Sie hier auch die laufende Nummer der Anlage („lfd. Nr. der Anlage“) angeben, wenn Sie Ihrer Steuererklärung mehrere Anlagen zu Einkünften aus Vermietung Verpachtung beilegen.

Seite 1 (Zeilen 4 bis 28) – Einkünfte aus dem bebauten Grundstück

Zeilen 4 bis 6 – Lage des Grundstücks / der Eigentumswohnung

In diese Zeilen tragen Sie zunächst die Adresse des Grundstücks ein, auf welches sich das Formular bezieht. Außerdem tragen Sie den Anschaffungszeitraum bzw. den Zeitpunkt der Fertigstellung ein.

Der „Anschaffungszeitraum“ ist dabei als der Moment des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs definiert. Mit „Fertigstellung“ ist hingegen ganz einfach die Bezugsfertigkeit einer Immobilie gemeint.

Diese Angaben sind wichtig für die spätere Berechnung der Absetzung für Abnutzung.

In Zeile 6 werden Sie außerdem nach dem Einheitswert-Aktenzeichen gefragt. Diese Information finden Sie im Einheitswertbescheid des Grundstücks.

Zeilen 7 und 8 – Ferienwohnung / Angehörigenvermietung, Gesamtwohnfläche

In Zeile 7 geben Sie an, ob die Immobilie auch als Ferienwohnung genutzt wurde. Ist dies der Fall, wird das Finanzamt – vor allem wenn auch Eigennutzung vorliegt – genau prüfen, ob Sie auch tatsächlich die Absicht hatten mit der Immobilie Mietüberschüssen zu erzielen. Nur wenn dies der Fall ist, können Sie Ihre Ausgaben für das Objekt steuerlich geltend machen.

Ebenso geben Sie in Zeile 7 an, ob die Immobilie an Angehörige vermietet wurde. Ist dies der Fall, prüft das Finanzamt ob eine „verbilligte Überlassung“ vorliegt. Dies ist gegeben, wenn die tatsächlich gezahlte Miete bei weniger als 66% der ortsüblichen Miete liegt (Stand: 2017). Sollte eine verbilligte Überlassung vorliegen, können Sie Ihre Aufwendungen für die Immobilie nicht als Werbungskosten geltend machen.

Möglicherweise sind Ihre Ausgaben jedoch anteilig als Werbungskosten abzugsfähig. Maßgebend ist hier das Verhältnis der jeweiligen Einzelflächen zur Gesamtfläche, anzugeben in Zeile 8.

Zeilen 9 bis 14 – Mieteinnahmen

In den Zeilen 9 bis 14 geht es um Ihre Mieteinnahmen.

Anzugeben ist hier in den Zeilen 9 und 10 die Anzahl an Wohnungen pro Geschoss, jeweils die Größe der Wohnungen sowie die Ihnen zugeflossenen Kaltmieten. In Zeile 11 können Sie Mieteinnahmen für andere Räume eintragen, jeweils wieder aufgeteilt nach Geschossen. Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen sind separat in Zeile 12 anzugeben, inklusive Anzahl der vermieteten Wohnungen und deren Wohnfläche.

Umlagen für Nebenkosten (z.B. für Strom oder Wasser) die Ihnen zugeflossen sind, werden in den Zeilen 13 und 14 erfasst. Dabei beziehen sich die Angaben in Zeile 13 auf die Angaben in den Zeilen 9 und 10, während die Angaben in Zeile 14 auf die an Angehörige vermietete Immobilien in Zeile 12 Bezug nehmen.

Zeile 15 – Mietnachzahlung und Mietvorauszahlungen

Falls Sie Mietnachzahlungen oder Mietvorauszahlungen erhalten haben, sind diese in demselben Jahr zu versteuern in dem Sie Ihnen zugeflossen sind.

Die Höhe der Ihnen zugeflossenen Nach- oder Vorauszahlungen ist in Zeile 15 anzugeben.

Zeile 16 – Garagen

Haben Sie Einnahmen durch die Vermietung von Garagen erzielt oder Entgelte beispielsweise für die Vermietung von Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske, o.ä. erhalten, so ist die Höhe der erzielten Einnahmen in Zeile 16 anzugeben.

Zeilen 17 und 18 – Umsatzsteuer

Wurde das Grundstück umsatzsteuerpflichtig vermietet, geben Sie in Zeile 17 die Höhe der insgesamt vereinnahmten Umsatzsteuer an. In Zeile 18 gehört der Betrag der Umsatzsteuer, die Sie vom Finanzamt erstattet bekommen haben.

Zeilen 19 und 20 – Bausparzinsen Zuschüsse

In Zeile 19 einzutragen sind Guthabenzinsen aus Bausparverträgen und öffentliche Zuschüsse zur Instandhaltung (beispielsweise für Solaranlagen oder für die Wärmedämmung).

Beachten Sie bei den Guthabenzinsen aus Bausparverträgen:

• Der Bausparvertrag muss in einem direkten Zusammenhang mit der Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes stehen, auf das sich die Anlage V bezieht
• Von der Bank ggf. abgezogene Abgeltungsteuer kann in der Anlage KAP steuerlich geltend gemacht werden
• Andere Bausparzinsen gelten als Kapitaleinkünfte

Der Anteil hiervon, der sich auf unentgeltlich an Dritte überlassene Wohnungen (Zeile 8) bezieht, ist in Zeile 20 einzutragen und vom Betrag aus Zeile 19 abzuziehen. Das Ergebnis tragen Sie ebenfalls in Zeile 20 ein.

Zeilen 21 bis 24 – Ermittlung der Einkünfte

Tragen Sie in Zeile 21 der Summe der in den vorherigen Zeilen angegebenen Einnahmen ein. Die Summe der Werbungskosten (die Sie erst auf der nächsten Seite der Anlage V ermitteln) kommt in Zeile 22.

Der sich aus der Verrechnung der beiden Werte ergebende Überschuss ist in Zeile 23 einzutragen. Sollte sich dabei insgesamt ein Verlust ergeben haben, so versehen Sie das Ergebnis mit einem Minuszeichen.

Bei Ehegatten bzw. Lebenspartnern verteilen Sie das Ergebnis in Zeile 24 noch auf beide Parteien, abhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Seite 1 (Zeilen 25 bis 29) – Anteile an Einkünften

Die Zeile 25 bis 29 sind für Sie nur dann relevant, wenn Sie an einer Grundstücks-, oder Erbengemeinschaft mit Vermietungseinkünften, einer Bauherren- oder Erwerbsgemeinschaft oder einem (geschlossenen) Immobilienfonds beteiligt sind.

Ist einer dieser Fälle gegeben, haben Sie eine Mitteilung über die Höhe Ihres Anteils erhalten, aus dem auch die Steuernummer der Gesellschaft und das zuständige Finanzamt hervorgeht. Übertragen Sie diese Angaben in die Zeilen 25 bis 29.

Auch hier geben Ehegatten bzw. Lebenspartner wieder ihre anteiligen Einnahmen an, abhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen.

Seite 2 (Zeilen 31 und 32) – Andere Einkünfte

Einkünfte aus der Untervermietung von gemieteten Räumen kommen in Zeile 31. Die in diesem Zusammenhang entstandenen Einnahmen und Ausgaben geben Sie in einer Aufstellung auf einem gesonderten Blatt an, welches Sie dem Vordruck beifügen. Das Ergebnis übertragen Sie anschließend in Zeile 31.

Zeile 32 bezieht sich auf Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundstücke (z.B. Kfz-Stellplatz ohne Wohnungsvermietung) und von anderem unbeweglichen Vermögen. Auch für die Angabe in Zeile 32 machen Sie auf einem separaten Blatt eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Werbungskosten, von der ausgehend Sie Ihre Einkünfte errechnen.

Seite 2 (Zeilen 33 bis 51) – Werbungskosten

In Bezug auf Ihre Werbungskosten in der Anlage V gibt es einige Dinge, auf die Sie achten müssen:

• Werbungskosten sind nur bei entgeltlicher Vermietung steuerlich abzugsfähig
• Bei gemischt genutzten Gebäuden werden die Ausgaben immer zuerst insgesamt ermittelt und anschließend den jeweiligen Teilen zugeordnet oder flächenmäßig aufgeteilt
• Ausgaben die in Zusammenhang mit beruflich genutzten Räumen (z.B. häuslich genutzte Arbeitszimmer, Büros oder Praxisräume) stehen, werden nicht in der Anlage V gemacht, sondern im Steuerformular, das sich auf die jeweilige Einkunftsart bezieht (z.B. Anlage G, bei Einkünften aus Gewerbebetrieb)

Wenn das Gebäude vollständig und entgeltlich vermietet wird, müssen Sie in den nachfolgenden Zeilen lediglich jeweils in der vierten Spalte eine Eintragung vornehmen.

Zeilen 33 bis 35 – Absetzung für Abnutzung und Abschreibungen

Die Zeilen 33 bis 35 beziehen sich auf die Absetzung für Abnutzung („AfA“). Sollten Sie erstmals AfA geltend machen, müssen Sie eine Aufstellung der entstandenen AK (Anschaffungskosten) oder HK (Herstellungskosten) mit Art und Betrag sowie die von Ihnen vorgenommene AfA-Berechnung auf einem separaten Blatt beifügen.

In Zeile 33 tragen Sie zunächst ein, ob eine lineare oder degressive Abschreibung vorliegt und mit welchem Prozentsatz Sie abschreiben. Außerdem tragen Sie den Gesamtbetrag ein, den Sie ggf. in Ihrer separaten Aufstellung ermittelt haben.

Bei Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen ist ein höherer Abschreibungssatz möglich. Ist dieser Fall bei Ihnen gegeben, nutzen Sie für Ihre Angabe die Zeile 34.

Nutzen Sie die Zeile 35, wenn Sie die Abnutzung beweglicher Wirtschaftsgüter absetzen möchten. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Einbauküchen oder Möbel, die mitvermietet werden. Wenn diese Kosten (inkl. Umsatzsteuer) bei mehr als 488 Euro je Wirtschaftsgut lagen, ist der Kostenabzug nur über die AfA möglich, verteilt über die Nutzungsdauer.

Zeilen 36 und 38 – Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten

Angaben zu Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeträge) gehören in die Zeile 36, wobei hierzu auch von der Bank einbehaltene Zinsvorauszahlungen zählen. Die einzelnen Beträge sind auf einem gesonderten Blatt oder im beim Finanzamt erhältlichen Vordruck S 2 – 6b zu machen.

Bei den Geldbeschaffungskosten (Zeile 37) handelt es sich um Gebühren, die in Zusammenhang mit der Beschaffung von Geld entstanden sind. Hierzu zählen Bankgebühren genauso wie Fahrtkosten oder Notar- und Grundbuchgebühren, die in Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken stehen.

Zeile 38 – Renten und dauernde Lasten

Falls Sie das Grundstück, auf das sich die Anlage V bezieht, gegen Zahlung einer dauernden Last oder Rente erworben haben, muss der entsprechende Betrag teilweise als Zinsanteil behandelt werden, teilweise als AK.

Wenn Sie derartige Aufwendungen zum ersten Mal geltend machen, legen Sie Ihrem Vordruck den Übergabevertrag bei, damit das Finanzamt die Höhe des Zinsanteils ermitteln kann.

Zeilen 39 und 40 – Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen

Auch Reparaturen und Instandhaltungskosten sind auf einem gesondert beigefügten Blatt oder im Vordruck S 2 – 6b zu machen. Geben Sie dabei jeweils die durchgeführte Maßnahme, den Zahlungsempfänger und die Höhe des gezahlten Betrags an. Übertragen Sie das Gesamtergebnis anschließend in die Zeile 39 des Vordrucsk.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, unterschieden Sie zwischen Erhaltungsaufwendungen, die direkt zugeordnet werden können (Zeile 39) und Erhaltungsaufwendungen, die verhältnismäßig zugeordnet werden (Zeile 40).

Zeilen 41 bis 45 – Verteilung von Reparaturen bei Mietgebäuden

Die Kosten für größere Reparaturen an zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien können Sie wahlweise auch gleichmäßig über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren verteilen. Machen Sie von dieser Möglichkeit bei eher niedrigen Einkünften Gebrauch, da sich dann die Kosten aufgrund des ohnehin schon niedrigen Steuersatzes nicht oder nur wenig auswirken werden.

Möchten Sie diese Möglichkeit nutzen, nehmen Sie keine Eintragung in Zeile 39 oder 40 vor, sondern tragen Sie den Gesamtbetrag in Zeile 41 ein.

Sollten Sie von der Möglichkeit bereits in einem der Vorjahre Gebrauch gemacht haben, tragen Sie die Höhe der abzugsfähigen Kosten für das aktuelle Jahr, je nach vorliegendem Fall, in die Zeilen 42, 43, 44 oder 45 ein.

Zeilen 46, 47, und 49 – Weitere Werbungskosten

In Zeile 46 sind einige weitere Aufwendungen aufgeführt, die Sie typischerweise als Werbungskosten geltend machen können. Hierzu zählen zum Beispiel die Kosten für Heizung und Warmwasser, die Müllabfuhr, den Fahrstuhl oder die Grundsteuer. Die Zeile 47 bezieht sich auf Verwaltungskosten, also beispielsweise Zahlungen, die Sie an einen Hausverwalter geleistet haben.

Beachten Sie, dass Sie die Aufwendungen aus Zeile 46 geltend machen können, wenn Sie auf der Vorderseite der Anlage V auch die von den Mietern bezahlten Beiträge in den Einnahmen erfasst haben.

Sonstige Aufwendungen, die für Sie als Vermieter in Zusammenhang mit dem entgeltlich vermieteten Objekt angefallen sind, können Sie in der Zeile 49 angeben. Typischerweise anerkannt werden hier beispielsweise Kosten für Gartengeräte zur Nutzung durch den Mieter, Reisekosten, Steuerberatungskosten, Kosten für die Mitersuche und Mitgliedsbeiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein.

Zeile 50 – Summe der Werbungskosten

Die Summe der ermittelten Werbungskosten ist in Zeile 50 einzutragen. Vergessen Sie anschließend nicht, den Betrag auch in die Zeile 22 des Vordrucks zu übertragen und anschließend Ihre Einkünfte zu ermitteln.

Zeilen 47 und 51 – Bezahlte Umsatzsteuer

Die Zeilen 47 und 51 sind für Sie nur dann von Interesse, wenn Sie umsatzsteuerpflichtig vermietet haben.

Ist dieser Fall gegeben, führen Sie auch in den Zeilen 48 und 51 entsprechende Eintragungen durch.

Seite 2 (Zeile 52) – Zusätzliche Angaben

Wenn Sie öffentliche Zuschüsse zu den HK oder AK erhalten haben, so mindern diese die Abschreibungsbemessungsgrundlage.

Falls dies bei Ihnen der Fall war, tragen Sie den in einer gesonderten Aufstellung ermittelten Betrag in die Zeile 52 ein, ggf. für beide Ehegatten oder Lebenspartner.