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Mieterkaution

Inhaltsverzeichnis

Kautionen sind steuerrechtlich dem Mieter zuzurechnen, also keine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Der Vermieter ist gem. § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB dazu verpflichtet, die Kaution als ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Vereinbarung einer anderen Anlageform ist gem. Satz 2 möglich. Auf dem Kautionskonto (Treuhandkonto) von der Bank gutgeschriebene Zinsen sind Zinsen des Mieters und von diesem als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Der Zufluss erfolgt gemäß BMF vom 5.11.2002, BStBl I 2002, 1338 im üblichen Zinszahlungszeitraum. Dieser ist im Regelfall das Kalenderjahr.

Hat der Vermieter ein für das Kreditinstitut als Treuhandkonto erkennbares Sparkonto eröffnet, wie es seinen Verpflichtungen nach § 551 Abs. 3 BGB entspricht, und weiß das Kreditinstitut, wer der Treugeber ist, hat es die Steuerbescheinigung auf den Namen des Treugebers auszustellen. Der Vermieter hat dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen (§ 34 Abs. 1 und 3 AO), BMF vom 15.12.2017, BStBl I 2018, 13, Rn. 18. Hat das Kreditinstitut von dem Treuhandverhältnis Kenntnis, ohne zu wissen, ob der Kontoinhaber Anspruch auf die Zinsen hat, ist die Steuerbescheinigung auf den Namen des Kontoinhabers auszustellen und mit dem Vermerk »Treuhandkonto« zu versehen. Auch in diesem Fall hat der Vermieter dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen (BMF vom 15.12.2017, BStBl I 2018, 13, Rn. 19). Werden die Mietkautionen mehrerer Mieter auf demselben Konto angelegt, ist der Vermieter als Vermögensverwalter i.S.d. § 34 AO verpflichtet, gegenüber dem für ihn zuständigen Finanzamt eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abzugeben. Sieht das Finanzamt nach § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO von einer gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte ab, kann es dies gegenüber dem Vermieter durch negativen Feststellungsbescheid feststellen. In diesem Fall hat der Vermieter dem Mieter eine Ablichtung des Bescheides und der Steuerbescheinigung des Kreditinstituts zur Verfügung zu stellen sowie den anteiligen Kapitalertrag und die anteilige Kapitalertragsteuer mitzuteilen (BMF vom 15.12.2017, BStBl I 2018, 13, Rn. 20).Die Einbehaltung einer Mieterkaution führt zu einer Einnahme i.R.d. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Reparaturen, die mit Mitteln der einbehaltenen Kaution durchgeführt werden, führen grundsätzlich zu Werbungskosten (BFH vom 11.7.2000, IX R 48/96, BStBl II 2001, 784).

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die von ihm gezahlte Mietkaution kann durch das Finanzamt gepfändet werden (OFD Niedersachsen Verfügung vom 7.4.2016, S 0535 – 28 – St 163, DStR 2016, 1683).

Umsatzsteuerlich ist von einem nicht steuerbaren Schadenersatz auszugehen, wenn der Mieter vertragswidrig seine Mietzahlungen eingestellt und der Vermieter deswegen den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung außerordentlich fristlos gekündigt hat, anschließend vom neuen Mieter eine niedrigere Miete als bisher erhalten und als Ausgleich für diesen künftigen Mietverlust (Differenz zwischen der vom bisherigen Mieter und der vom neuen Mieter gezahlten Miete) die Mietkaution als Schadenersatz einbehalten hat (FG München Urteil vom 9.2.2017, 14 K 2480/14, EFG 2017, 781).

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.

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