Steuersparmodell: Vermietung bei Ehepaar | smartsteuer

Steuersparmodell: Vermietung bei Ehepaar

Ehepaar

Rechtsverhältnisse unter Angehörigen steuerlich möglichst günstig – im Rahmen der gesetzlichen Möglichen – zu gestalten, ist nicht verboten.

Ein beliebtes Steuergestaltungsmodell bei Ehepaaren ist die Vermietung untereinander. Der Ehemann besitzt eine Immobilie und vermietet diese an die gewerblich tätige Ehefrau. Beide schließen einen Mietvertrag miteinander und der Ehemann kann die Werbungskosten aus seiner Vermietung und ggfs. den Verlust daraus steuerlich geltend machen.
Die Ehefrau als Mieterin macht die Mietkosten als Betriebsausgaben in Ihrer Gewinnermittlung steuerlich geltend.

Beispiel:

Michael hat ein Haus in dem ein Ladenlokal zu vermieten ist. Er schließt mit seiner Ehefrau Manuela einen Mietvertrag über diese Räume. Manuela wird das Ladenlokal für den Verkauf Ihrer selbstgenähten Kleidungsstücke nutzen und dort auch noch Dekorationsartikel zum Verkauf anbieten.

Michael gibt die Einnahmen aus der Miete als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in seiner Steuererklärung an. Die Kosten für das Ladenlokal, wie Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen und Abschreibungen, werden als Werbungskosten in der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einbezogen.

Manuela gibt die Ausgaben für die Miete des Ladenlokals als Betriebsausgaben bei Ihren Einkünften aus Gewerbebetrieb an. Da Michael und seine Frau Manuela eine gemeinsame Steuererklärung machen, tauchen die Mietzahlungen in derselben Erklärung zweimal auf: einmal als Ausgaben bei dem Gewerbebetrieb der Frau und einmal als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beim Mann.

Was muss man bei Mietverhältnissen zwischen Ehegatten beachten?

Grundsätzlich soll das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhalten. Der Vertrag soll also genauso geschlossen sein, als ob dieser mit einer fremden Person gemacht würde.
Zum Nachweis und Regelung von Einzelheiten ist unbedingt ein schriftlicher Mietvertrag empfehlenswert. Darin sollten alle üblichen Punkte eines Mietvertrags festgehalten sein.
Das Mietverhältnis muss klar und eindeutig vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden.

Allgemein sollte das Mietverhältnis wie sonst üblich durchgeführt werden: die Miete soll monatlich pünktlich gezahlt werden und regelmäßig soll die Nebenkostenabrechnung erstellt werden.

Wann wird das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt?

Hier gilt natürlich wieder: wenn es einem Fremdvergleich nicht standhält und nicht klar und eindeutig vereinbart und tatsächlich durchgeführt ist. Folgende Sachverhalte führten z.B. dazu, dass das Mietverhältnis nicht anerkannt wurde:

  • Gezahlte Miete wird wieder an den Mieter zurückgezahlt,
  • Mietzahlungen werden nicht regelmäßig geleistet, sondern verspätet in einem Betrag gezahlt,
  • Miethöhe ist nicht eindeutig vereinbart.

Exkurs:

Der Ehemann hatte seiner Frau zur Ausübung Ihrer Heilpraktikertätigkeit eine Geschäftsräume vermietet. Als Miete für den Ehemann war die Nutzung des „jeweiligen Geschäftswagens“ vereinbart worden. Da die Miete mit der Nutzung des Wagens nicht eindeutig und klar geregelt war und auch in der Höhe nicht feststand, wurde der Mietvertrag nicht anerkannt. Zudem konnte die Frau die Höhe der Miete durch die Wahl Ihres Kfz beeinflussen.


Fundstelle: FG Düsseldorf, Urteil v. 25.6.2010 - 1 K 292/09 E, http://www.justiz.nrw.de

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