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Grundsteuer

Inhaltverzeichnis

1 Reform der Grundsteuer
1.1 Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer
1.2 Aktueller Stand
2 Charakterisierung
3 Steuergegenstand
3.1 Allgemeines
3.2 Einzelfälle
4 Steuerbefreiungen
4.1 Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger, § 3 GrStG
4.2 Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz, § 5 GrStG
4.3 Für sportliche Zwecke benutzter Grundbesitz
4.3.1 Sportliche Anlagen im Eigentum von inländischen juristischen Personen des öffentlichen Rechts
4.3.2 Sportliche Anlagen im Eigentum von Sportvereinen
5 Bemessung der Grundsteuer
6 Ermittlung des Steuermessbetrages
7 Festsetzung der Grundsteuer
8 Erlass der Grundsteuer
8.1 Erlass aus öffentlichem Interesse
8.2 Erlass für öffentliche Grünanlagen, Sport- und Spielplätze
8.3 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung
8.3.1 Allgemeine Voraussetzungen für einen Erlass
8.3.2 Erlass bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft
8.3.3 Erlass bei bebauten Grundstücken
8.3.3.1 Allgemeines
8.3.3.2 Rechtsprechung
8.3.3.3 Im Sachwertverfahren bewertete Grundstücke
8.3.3.4 Im Ertragswertverfahren bewertete Grundstücke
8.3.4 Grundsteuererlass wegen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung?
9 Literaturhinweise
10 Verwandte Lexikonartikel

1. Reform der Grundsteuer

1.1. Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer

Die Grundsteuer ist mit einem jährlichen Aufkommen von rund 13 Mrd. € eine der wichtigsten Einnahmequelle der Kommunen. Die der Besteuerung derzeit zugrunde gelegten Einheitswerte basieren auf Wertverhältnissen aus den Jahren 1964 (für Westdeutschland) und 1935 (für Ostdeutschland).

Der BFH vertritt die Ansicht, dass die Vorschriften über die Einheitsbewertung spätestens ab dem Bewertungsstichtag 1.1.2009 verfassungswidrig seien, da die Maßgeblichkeit der Wertverhältnisse am Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 für die Einheitsbewertung zu Folgen führe, die mit dem allgemeinen Gleichheitssatz i.S.v. Art. 3 Abs. 1 GG nicht mehr vereinbar seien und hat die Frage dem BVerfG vorgelegt (Vorlagebeschlüsse vom 22.10.2014, II R 16/13 und II R 37/14 sowie vom 17.12.2014, II R 14/13). Hauptursache hierfür sei, dass aufgrund der Rückanknüpfung der Wertverhältnisse die seit 1964 eingetretenen tiefgreifenden Veränderungen im Gebäudebestand sowie auf dem Immobilienmarkt nicht in die Bewertung mit einbezogen würden. Die Verfahren werden beim BVerfG unter den Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14 und 1 BvL 1/15 geführt. Demzufolge hat die Finanzverwaltung entschieden, dass Feststellungen der Einheitswerte für Grundstücke (§ 19 Abs. 1, §§ 68 und 70, § 129 Abs. 2 BewG) und für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§ 19 Abs. 1, §§ 33, 48a und 51a BewG) sowie Festsetzungen des Grundsteuermessbetrags im Rahmen der verfahrensrechtlichen Möglichkeiten hinsichtlich der Frage, ob die Vorschriften über die Einheitsbewertung des inländischen Grundbesitzes verfassungsgemäß sind, vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 AO durchzuführen sind (Oberste Finanzbehörden der Länder vom 18.5.2015, BStBl I 2015, 439).

Darüber hinaus sind unter den Az. 1 BvR 639/11 und 1 BvR 889/12 zwei Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe anhängig, deren Begründung zusätzlich darauf gestützt wird, es komme zu Verwerfungen durch den Einsatz des Ertragswertverfahrens einerseits und des Sachwertverfahrens andererseits.

Das BVerfG hat nunmehr mit Urteil vom 10.4.2018 (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12) über die vorgenannten Verfassungsbeschwerden entschieden und die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung des Grundvermögens in den »alten« Bundesländern seit 2002 für unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes und damit für verfassungswidrig erklärt. Nach Darlegung des Gerichts führt das jahrzehntelange Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Bis 31.12.2019 hat der Gesetzgeber die Aufgabe, eine Neuregelung festzulegen. Eine Fortgeltung der beanstandeten Bewertungsregeln ist längstens bis 31.12.2024 vorgesehen.

1.2. Aktueller Stand

Bund und Länder haben sich im Februar 2019 auf Eckpunkte einer Reform verständigt.

  1. Wohnimmobilien sollen anhand der durchschnittlichen Nettokaltmiete (Daten des Statistischen Bundesamtes) und des Bodenrichtwertes bewertet werden. Ein Rückgriff auf die tatsächlich vereinbarten soll nur in Betracht kommen, wenn diese geringer (bis zu 30 %) sind als die Durchschnittsmieten. Das bedeutet: Es wäre eine »Günstigerprüfung« erforderlich.

  2. Für unternehmerisch genutzte Immobilien soll weiterhin das aufwändigere Sachwertverfahren (Bodenrichtwert + standardisierte Baukosten) angewendet werden. Die hierbei erforderliche Datenabfrage würde zu einer zusätzlichen bürokratischen Belastung der Unternehmen im Vergleich zu Wohnimmobilien führen.

  3. Grundlage für die Bewertung von Grund und Boden sollen weiterhin die Bodenrichtwerte sein, Gutachterausschüsse sollen Bodenrichtwertzonen zu größeren Zonen zusammenfassen können. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt liegt, soll optional das für die Kommune jeweils ermittelte »mittlere Bodenwertniveau« als »Ortsdurchschnittswert« angesetzt werden können.

  4. Die Steuermesszahl soll nach Grundstücksarten differenziert werden. Dies birgt die Gefahr, dass gewerblich genutzte Grundstücke systematisch stärker belastet werden.

  5. Die Kommunen erhalten die Option, eine »Grundsteuer C« auf unbebaute, aber baureife Grundstücke zu erheben.

  6. Bei der Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke soll ein Ertragswertverfahren eingeführt werden.

Auf Basis des beschlossenen Modells soll nun das BMF einen Gesetzesentwurf entwerfen. Im weiteren Verfahren müssten dann noch die Länder zustimmen

2. Charakterisierung

Die Grundsteuer ist als Realsteuer (s.a. → Gewerbesteuer) objektbezogen gestaltet. Die Grundsteuer fließt den Gemeinden zu (§ 1 GrStG).

3. Steuergegenstand

3.1. Allgemeines

Steuerpflichtig ist der im Inland liegende → Grundbesitz (§ 2 Abs. 1 GrStG).

3.2. Einzelfälle

Kleingartenflächen sind in der Regel dem Grundvermögen zuzuordnen. Die Motivation der weit überwiegenden Zahl der Kleingartenpächter ist die Suche nach Ruhe und Erholung und die gärtnerische Produktion allenfalls ein untergeordneter Nebenzweck (FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 10.5.2017, 3 K 3246/13; Revision zugelassen). Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Das klagende Land stritt mit sich selbst (Bezirksamt gegen Finanzamt) um die Frage, ob Kleingartenland bei der Einheitsbewertung für die Grundsteuer als land- und forstwirtschaftliches Vermögen oder als Grundvermögen einzuordnen ist. Das Grundstück war parzelliert und vom Eigentümer an den Bezirksverband der Kleingärtner unbefristet verpachtet. Die kleingärtnerische Nutzung betrug mindestens ein Drittel der Kleingartenfläche. Die Frage, ob Kleingartengrundstücke bei der Einheitsbewertung für die Grundsteuer dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen oder dem Grundvermögen zuzuordnen sind, ist bundesweit in einer großen Vielzahl von Fällen relevant.

Das FG Hamburg hat zur Frage geurteilt, ob befristet aufgestellte Container, die für Büro- und Werkstattzwecke genutzt wurden, bewertungsrechtlich für Zwecke der Grundsteuer als Gebäude zu qualifizieren sind (FG Hamburg Urteil vom 28.4.2017, 3 K 95/15; Revision beim BFH unter Az. II R 37/17 anhängig). Strittig war, ob zwei Containeranlagen auf einem Luftwerftgelände als Gebäude i.S.v. § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG zu qualifizieren sind. Eine Anlage mit 51 Containern wurde ohne gegossenes Fundament und sonstige Befestigung auf Betonverlegeplatten aufgestellt und mit einer eigenen Asphaltstraße auf dem Betriebsgelände angebunden.

4. Steuerbefreiungen

4.1. Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger, § 3 GrStG

Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften (§ 3 GrStG) enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften (→ Gemeinnützigkeit). Zu beachten ist dabei allerdings, dass Grundbesitz nicht von der Grundsteuer befreit ist (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrStG), wenn die öffentliche Hand das Grundstück einem privaten Unternehmer zur Durchführung hoheitlicher Aufgaben überlässt (BFH Urteil vom 16.12.2009, II R 29/08, BFH/NV 2010, 1198, DB 2010, 882).

Wohnungen sind auch dann nicht von der GrSt befreit, wenn sie einer gemeinnützigen Körperschaft gehören und von dieser zu steuerbegünstigten Zwecken verwendet werden. Räume, die objektiv als Wohnung zu beurteilen sind, verlieren diese Eigenschaft nicht dadurch, dass ihre Überlassung zu Wohnzwecken im Rahmen einer pflegerischen und therapeutischen Gesamtkonzeption erfolgt (BFH Urteil vom 21.4.1999, II R 5/97, BStBl II 1999, 496).

Für ein im Rahmen einer Öffentlich Privaten Partnerschaft bestelltes Erbbaurecht und die Rückvermietung des Grundbesitzes an die öffentliche Hand zum Betrieb einer Schule kommt eine Grundsteuerbefreiung nicht in Betracht, wenn die Rückübertragung des Grundstücks nicht verbindlich festgelegt ist, sondern lediglich ein Optionsrecht besteht, da es für das Eingreifen des Steuerbefreiungstatbestandes des § 3 Abs. 1 Satz 3 GrStG allein auf die getroffene Vereinbarung und nicht auf den Grad der Wahrscheinlichkeit des Rückerwerbs des betroffenen Grundstücks nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten ankommt (Hessisches FG vom 10.2.2015, 3 K 1637/13; anhängig beim BFH unter dem Az. II R 26/15).

Ein Grundstück, das eine juristische Person des öffentlichen Rechts unmittelbar für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt und das ausschließlich ihr zuzurechnen ist, ist auch dann von der Grundsteuer befreit, wenn es mit einem Erbbaurecht zugunsten eines privaten Rechtsträgers belastet ist (BFH Urteil vom 27.9.2017, II R 13/15).

4.2. Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz, § 5 GrStG

Im Falle von Apartments in einem Studentenwohnheim unter Trägerschaft einer Anstalt öffentlichen Rechts etwa, handelt es sich um Wohnungen i.S.d. § 5 Abs. 2 GrStG, »wenn eine Wohneinheit aus einem Wohn-Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen, einem Bad/WC und einem Flur besteht und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m2 hat«. Die Wohnungen sind nicht von der GrSt befreit (BFH Urteil vom 4.12.2014, II R 20/14).

4.3. Für sportliche Zwecke benutzter Grundbesitz

Zur grundsteuerlichen Behandlung von Grundbesitz, der für sportliche Zwecke benutzt wird (sportliche Anlagen), nehmen die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 15.3.1984 (BStBl I 1984, 323) Stellung.

4.3.1. Sportliche Anlagen im Eigentum von inländischen juristischen Personen des öffentlichen Rechts

Sportliche Anlagen, die der Öffentlichkeit zur bestimmungsgemäßen Benutzung zur Verfügung stehen, sind nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 GrStG von der Grundsteuer befreit.

Sportliche Anlagen, die einem Sportverein zur Benutzung überlassen sind, sind unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG steuerfrei.

4.3.2. Sportliche Anlagen im Eigentum von Sportvereinen

Ist ein Sportverein einschließlich seiner sportlichen Veranstaltungen gemeinnützig i.S.d. § 52, § 65 und § 67a AO, sind die sportlichen Anlagen einschließlich der Zuschauerflächen mit oder ohne Tribünenaufbauten von der Grundsteuer befreit (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b GrStG).

5. Bemessung der Grundsteuer

Besteuerungsgrundlage ist

  • für Grundbesitz in den alten Ländern der nach dem BewG festgestellte Einheitswert (→ Einheitswertfeststellungen) nach den Wertverhältnissen 1964,

  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (ohne Wohnungen) in den neuen Ländern der nach dem BewG ermittelte Ersatzwirtschaftswert nach den Wertverhältnissen 1964,

  • für Grundstücke in den neuen Ländern, für die nach dem BewG ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1935 festgestellt oder festzustellen ist, der Einheitswert 1935,

  • für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Ländern, für die kein Einheitswert 1935 festgestellt ist, die Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche nach Maßgabe des § 42 GrStG.

6. Ermittlung des Steuermessbetrages

Für die Berechnung der Grundsteuer aus dem Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert sind zwei Rechengänge erforderlich. Ausgehend vom Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert setzt das FA den → Steuermessbetrag fest, der auch der Gemeinde mitgeteilt wird. Die Steuermesszahlen, die zur Berechnung des Steuermessbetrages auf den Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert anzuwenden sind, betragen

  • für Grundstücke in den alten Ländern je nach Art zwischen 2,6 ‰ und 3,5 ‰ (§ 15 GrStG),

  • für Grundstücke in den neuen Ländern – abgestimmt auf die deutlich niedrigeren Einheitswerte 1935 – je nach Art und Gemeindegruppe zwischen 5 ‰ und 10 ‰ (§ 41 GrStG),

  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft einheitlich 6 ‰ (§ 14 GrStG).

Steuermessbeträge (→ Steuermessbetrag), die nach den Steuergesetzen zu ermitteln sind, werden durch Steuermessbescheid festgesetzt (§ 184 Abs. 1 AO). Die Steuermessbeträge bilden daher die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinden (ähnlich auch → Gewerbesteuer). Die Steuermessbescheide sind Grundlagenbescheide; der GrSt-Bescheid ist ein Folgebescheid.

7. Festsetzung der Grundsteuer

Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den vom Gemeindeparlament beschlossenen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer durch Grundsteuerbescheid fest (§§ 25 ff. GrStG). In den neuen Ländern wird die Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche in einem vereinfachten Verfahren pauschal berechnet und im Steueranmeldungsverfahren erhoben (§ 44 GrStG).

Die Entwicklung der Hebesätze der Grundsteuer (und der Gewerbesteuer) dokumentiert der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) alljährlich in einer Erhebung. Im Bundesdurchschnitt liegt der Hebesatz für die Grundsteuer B im Jahr 2018 bei 536 %.

8. Erlass der Grundsteuer

8.1. Erlass aus öffentlichem Interesse

Die Grundsteuer ist für Grundbesitz zu erlassen, wenn seine Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt und wenn der Rohertrag in der Regel unter den jährlichen Kosten liegt (§ 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG, Abschn. 35 Abs. 1 GrStR). Die Unrentabilität muss kausal auf der Kulturguteigenschaft beruhen.

Ein Erlass kann für Grundbesitz in Betracht kommen, auf dem Gegenstände von wissenschaftlicher, künstlerischer oder geschichtlicher Bedeutung untergebracht sind. Bei diesen Gegenständen handelt es sich z.B. um Sammlungen, Bibliotheken oder um die Inneneinrichtung eines Gebäudes. Die wissenschaftliche, künstlerische oder geschichtliche Bedeutung der untergebrachten Gegenstände muss durch die Landesregierung oder durch die von ihr beauftragte Stelle anerkannt sein. Die Anerkennung ist für die Gemeinde verbindlich (§ 32 Abs. 2 GrStG, Abschn. 37 Abs. 1 GrStR).

8.2. Erlass für öffentliche Grünanlagen, Sport- und Spielplätze

Für öffentliche Grünanlagen, Sport- und Spielplätze ist die Grundsteuer zu erlassen, wenn die jährlichen Kosten in der Regel den Rohertrag übersteigen (§ 32 Abs. 1 Nr. 2 GrStG, Abschn. 36 Abs. 1 GrStR).

8.3. Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung

8.3.1. Allgemeine Voraussetzungen für einen Erlass

Der Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung kommt bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken, nicht aber bei unbebauten Grundstücken in Betracht (§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG). Der Erlass setzt nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG voraus, dass

  1. die Minderung des normalen Rohertrags mehr als 50 % beträgt und

  2. der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.

Die Grundsteuer wird in diesem Fall zu 25 % erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 %, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen.

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken muss außerdem die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig sein (§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG, Abschn. 38 Abs. 1 GrStR).

Ein Erlassgrund liegt nicht vor, wenn die Ertragsminderung auf Umständen beruht, die für den Erlasszeitraum durch eine Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden können. Das gilt auch, wenn der Steuerschuldner es versäumt hat, den Fortschreibungsantrag rechtzeitig zu stellen (§ 33 Abs. 5 GrStG, Abschn. 38 Abs. 6 GrStR).

Beispiel 1:

Im Juni 2012 wird das Nebengebäude eines Mietwohngrundstücks durch Brand zerstört.

Lösung 1:

Die eingetretene Wertminderung des Grundstücks kann erst durch Fortschreibung des Einheitswerts auf den 1.1.2013 berücksichtigt werden. Für den Erlasszeitraum 2012 kann demnach ein Erlass der Grundsteuer in Betracht kommen, nicht jedoch für den Erlasszeitraum 2013.

Eine Ertragsminderung, die das nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG erforderliche Ausmaß erreicht, führt auch dann zu einem Grundsteuererlass, wenn sie strukturell bedingt und nicht nur vorübergehender Natur ist (BFH Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05, BStBl II 2008, 384). Das BVerwG hat seine Rspr., wonach in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen von gewisser Dauer ein Grundsteuererlass gem. § 33 Abs. 1 GrStG nicht in Betracht komme, durch Beschluss vom 24.4.2007 (BVerwG, GmS-OGB 1/07, Zeitschrift für Kommunalfinanzen – ZKF – 2007, 211) aufgegeben und sich der abweichenden Ansicht des BFH (Beschlüsse vom 13.9.2006, II R 5/05, BStBl II 2006, 921 sowie vom 26.2.2007, II R 5/05, Leitsatz, BStBl II 2007, 469) angeschlossen. Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig.

8.3.2. Erlass bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft

Unter den o.g. allgemeinen Voraussetzungen ist die Grundsteuer für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu erlassen, wenn der normale Rohertrag des vorangegangenen Jahres aus dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft um mehr als 50 % gemindert ist. Normaler Rohertrag i.S.d. § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 GrStG ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der aus dem Wirtschaftsteil nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre (Abschn. 39 Abs. 1 GrStR).

Zum Vertretenmüssen der Rohertragsminderung durch den Stpfl. s. Abschn. 38 Abs. 2 und 3 GrStR.

Das Finanzministerium Baden-Württemberg hat steuerliche Maßnahmen zur Vermeidung unbilliger Härten zur Berücksichtigung der Frostschäden Mitte/Ende April 2017 erlassen (FinMin Baden-Württemberg vom 5.5.2017, 3-S 1915/30): Die Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung sind in § 33 GrStG geregelt. Entsprechende Erlassanträge sind innerhalb der Antragsfrist des § 34 Abs. 2 GrStG an die Gemeinden (Abschnitt 2 GrStR) zu richten.

8.3.3. Erlass bei bebauten Grundstücken

8.3.3.1. Allgemeines

Die Grundsteuer für bebaute Grundstücke ist zu erlassen, wenn der normale Rohertrag des vergangenen Jahres aus dem Grundbesitz um mehr als 50 % gemindert ist. Bei bebauten Grundstücken ergibt sich die Minderung des normalen Rohertrags (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG) aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraums und dem im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrag. Sie ist in einem Prozentsatz des normalen Rohertrags festzustellen (Abschn. 40 Abs. 1 GrStR).

8.3.3.2. Rechtsprechung

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat (BFH Urteil vom 27.9.2012, II R 8/12, BStBl II 2014, 117).

Grundsätzlich nicht in Frage kommt ein Erlass der GrSt, wenn der Steuerpflichtige eine Minderung des Rohertrags durch Leerstand selbst zu verantworten hat, da er Gebäude bzw. Wohnungen aufgrund eigener Entscheidung saniert oder renoviert. Anders verhält es sich, wenn das Gebäude in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt. Der Steuerpflichtige kann sich den Sanierungsmaßnahmen in diesem Falle nicht entziehen. Auch wenn er selbst die Entscheidung über den Zeitpunkt der Durchführung trifft, hat er die Ertragsminderung durch Leerstand nicht zu vertreten (BFH Urteil vom 17.12.2014, II R 41/12, BStBl II 2015, 663).

Nach dem Beschluss des BVerwG vom 3.12.2014, 9 B 73.14, setzt der Erlass der Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG auch in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen grundsätzlich voraus, dass sich der Steuerschuldner nachhaltig, aber vergeblich um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.

Liegen mehrere Gründe vor, die zu einer Ertragsminderung führen können, so kommt ein Erlass der Grundsteuer nach Auffassung des Finanzgerichts Hamburg (Urteil vom 3.7.2018, 3 K 270/17) nur in Betracht, wenn der maßgebliche Grund außerhalb des Einflussbereichs des Steuerschuldners liegt.

8.3.3.3. Im Sachwertverfahren bewertete Grundstücke

Bei bebauten und im Sachwertverfahren bewerteten Grundstücken ist die Ertragsminderung nur an der üblichen Jahresrohmiete zu messen, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums zu schätzen ist (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG). Die übliche Jahresrohmiete bestimmt sich nicht nach den auf dem betroffenen Grundstück tatsächlich erzielten Mieten oder nach deren Durchschnitt; vielmehr ist darunter entsprechend § 79 Abs. 2 BewG die Jahresrohmiete zu verstehen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Der Stpfl. hat die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einer Miete innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses bemüht hat. Vom Stpfl. kann nicht verlangt werden, sich stets den unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen (BFH Urteil vom 24.10.2007, II R 4/05, BFH/NV 2008, 405)

8.3.3.4. Im Ertragswertverfahren bewertete Grundstücke

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, ist gem. § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete zu verstehen, die bei einer Hauptfeststellung (→ Einheitswertfeststellungen) auf den Beginn des Erlasszeitraums – d.h. des Kj., für das die jahresweise zu erhebende und ggf. zu erlassende Steuer festgesetzt worden ist – maßgebend wäre. Jahresrohmiete wiederum ist gem. § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat (s.a. Abschn. 40 Abs. 2 und 3 GrStR).

Beispiel 2:

Ein Mietwohngrundstück mit einer Wohnfläche von 1 200 qm (12 Wohnungen, je Wohnung 100 qm Wohnfläche, 2 Wohnungen pro Etage) wird zum 1.1.2007 wie folgt genutzt:

Wohnung 11

Wohnung 12

übliche Miete

5,60 €/qm

übliche Miete

5,60 €/qm

tatsächliche Miete

5,00 €/qm

tatsächliche Miete

5,00 €/qm

Wohnung 9

Wohnung 10

übliche Miete

5,70 €/qm

übliche Miete

5,70 €/qm

tatsächliche Miete

5,70 €/qm

tatsächliche Miete bis 31.7.2007

5,70 €/qm

tatsächliche Miete ab 1.8.2007

5,80 €/qm

Wohnung 7

Wohnung 8

übliche Miete

5,70 €/qm

übliche Miete

5,70 €/qm

tatsächliche Miete ab 1.1.2007

6,20 €/qm

tatsächliche Miete

6,30 €/qm

tatsächliche Miete ab 1.12.2007

6,40 €/qm

leerstehend vom 1.8.2007 bis 30.11.2007

Wohnung 5

Wohnung 6

übliche Miete

5,00 €/qm

übliche Miete

5,00 €/qm

tatsächliche Miete ab 1.7.2007

3,80 €/qm

tatsächliche Miete

5,50 €/qm

leerstehend vom 1.1.2007 bis 30.6.2007

Wohnung 3

Wohnung 4

übliche Miete

5,00 €/qm

übliche Miete

5,00 €/qm

leerstehend ab 1.8.2006

tatsächliche Miete

5,50 €/qm

Wohnung 1

Wohnung 2

übliche Miete

4,90 €/qm

übliche Miete

4,90 €/qm

tatsächliche Miete

4,20 €/qm

tatsächliche Miete

3,80 €/qm

Lösung 2:

Die Lösung entspricht der BFH-Entscheidung vom 24.10.2007 (II R 5/05, BStBl II 2008, 384), der Beispielsfall dagegen stammt vom Autor dieses Beitrages (s.a. Stöckel, NWB Fach 11, 783).

Voraussetzung für den Grundsteuererlass gem. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist, dass

  • der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert ist und

  • der Stpfl. die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

In diesen Fällen wird die Grundsteuer i.H.d. Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

Unter normalem Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, ist gem. § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete zu verstehen, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre.

Erlasszeitraum ist das Kj., für das die jahresweise zu erhebende und ggf. zu erlassende Steuer festgesetzt worden ist.

Jahresrohmiete wiederum ist gem. § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Verhältnisse nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat (s.a. Abschn. 40 Abs. 2 GrStR sowie Abschn. 21 und 22 BewRGr).

Ist das Grundstück oder sind Teile davon eigengenutzt oder leer stehend, gilt gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete, die in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Die übliche Miete gilt. gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG auch dann als Jahresrohmiete, wenn die Räume für eine um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden Miete vermietet sind.

Nach § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG wird der Beginn des Erlasszeitraums als Hauptfeststellungszeitraum fingiert. Nach § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG sind für die Entscheidung über den Erlass die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgebend. Die Mieten sind daher nicht auf die Mieten nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zurückzurechnen.

Unterschreitet der tatsächlich erzielte Rohertrag die Bezugsgröße um mehr als 20 %, hat der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt ist. Zum Vertretenmüssen des Leerstands s. die Ausführungen in Abschn. 38 Abs. 4 Satz 1 und 2 GrStR.

Woh-nung

Erläuterungen

Tatsächliche Jahresrohmiete

Normaler Rohertrag

1

Tatsächliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 4,20 €/qm =

5 040,00 €

Beim normalen Rohertrag ist ebenfalls die tatsächliche Miete anzusetzen, da diese nicht um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht (20 % von 4,90 €/qm = 0,98 €/qm).

5 040,00 €

2

Tatsächliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 3,80 €/qm =

4 560,00 €

Die tatsächliche Miete weicht um 1,10 €/qm von der üblichen Miete nach unten ab. Da die Abweichung mehr als 20 % (= 0,98 €/qm) beträgt, ist die übliche Miete als Bezugsgröße anzusetzen: 100 qm × 12 Monate × 4,90 €/qm =

5 880,00 €

3

Tatsächliche Miete

0,00 €

Anzusetzen als normaler Rohertrag ist die übliche Miete:

100 qm × 12 Monate × 5,00 €/qm

6 000,00 €

4

Tatsächliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 5,50 €/qm =

6 600,00 €

Anzusetzen als normaler Rohertrag ist die tatsächliche Miete, da diese um weniger als 20 % (= 1,00 €) von der üblichen Miete abweicht.

6 600,00 €

5

Tatsächliche Miete: 100 qm × 6 Monate × 3,80 €/qm =

2 280,00 €

Anzusetzen als normaler Rohertrag ist die übliche Miete. Maßgeblich sind die Verhältnisse zum 1.1.2007.

100 qm × 12 Monate × 5,00 €/qm =

6 000,00 €

6

siehe Wohnung 4

6 600,00 €

6 600,00 €

7

Tatsächliche Miete:

100 qm × 7 Monate × 6,20 €/qm =

4 340,00 €

100 qm × 1 Monat × 6,40 €/qm =

640,00 €

Für den normalen Rohertrag sind die Verhältnisse zum 1.1.2007 maßgebend. Die tatsächliche Miete weicht nicht um mehr als 20 % von der üblichen Miete ab (20 % von 5,70 €/qm = 1,14 €/qm). Anzusetzen ist somit die tatsächliche Miete: 100 qm × 12 Monate × 6,20 €/qm =

7 440,00 €

8

Der normale Rohertrag entspricht der tatsächlichen Miete (Begründung siehe Wohnung 7).

100 qm × 12 Monate × 6,30 €/qm =

7 560,00 €

7 560,00 €

9

Der normale Rohertrag entspricht der tatsächlichen Miete

100 qm × 12 Monate × 5,70 €/qm =

6 840,00 €

6 840,00 €

10

Tatsächliche Miete:

100 qm × 7 Monate × 5,70 €/qm =

3 990,00 €

100 qm × 5 Monate × 5,80 €/qm =

2 900,00 €

Für den normalen Rohertrag sind die Verhältnisse zum 1.1.2007 maßgebend. Mieterhöhungen sind nicht zu berücksichtigen (s.a. Abschn. 21 Abs. 6 Satz 1 und 2 BewRGr).

100 qm × 12 Monate × 5,70 €/qm =

6 840,00 €

11

Anzusetzen als normaler Rohertrag ist die tatsächliche Miete, da diese um weniger als 20 % (= 1,12 €) von der üblichen Miete abweicht.

100 qm × 12 Monate × 5,00 €/qm =

6 000,00 €

6 000,00 €

12

siehe Wohnung 11

6 000,00 €

6 000,00 €

Summen

63 350,00 €

76 800,00 €

Minderung

13 450,00 €

Die Minderung beträgt

17,51 %

Der normale Rohertrag ist nicht um mehr als 20 % gemindert. Ein Erlass nach § 33 Abs. 1 GrStG kommt nicht in Betracht.

8.3.4. Grundsteuererlass wegen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung?

Ein Grundsteuererlass wegen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung kommt nicht in Betracht (BFH Beschluss vom 7.2.2013, II B 109/12, BFH/NV 2012, 697). Ein Erlass aus sachlichen Gründen läuft infolge eines Gesetzesüberhangs den Wertungen des Gesetzgebers derart zuwider, dass er unbillig erscheint (BFH Urteil vom 4.2.2010, II R 25/08, BStBl II 2010, 663; BFH Urteil vom 28.3.2012, II R 42/11, BFH/NV 2012, 1486). Aus den lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkten des 1.1.1964 bzw. im Beitrittsgebiet des 1.1.1935 ergeben sich bei der Einheitsbewertung Wertverzerrungen. Diese Wertverzerrungen, die der Gesetzgeber durch die langen Hauptfeststellungszeiträume in Kauf genommen hat, sind nach der Rspr. des BFH jedenfalls für Bewertungsstichtage bis zum 1.1.2007 hinzunehmen (BFH Urteil vom 30.6.2010, II R 60/08, BStBl II 2010, 897; BFH Urteil vom 30.6.2010, II R 12/09, BStBl II 2011, 48).

Ein Anspruch auf teilweisen Erlass der Grundsteuer aus sachlichen Billigkeitsgründen kann aus den Wertverzerrungen ebenfalls nicht abgeleitet werden. Es handelt sich dabei um Umstände, die die gesetzlichen Regelungen typischerweise mit sich bringen, die den Wertungen des Gesetzgebers nicht zuwiderlaufen und jedenfalls für den genannten Zeitraum hinzunehmen sind.

9. Literaturhinweise

Eisele, Die Grundsteuer, NWB Fach 11, 687; Eisele, Erlass der Grundsteuer auch bei strukturellem Leerstand, NWB Fach 11, 759; Stöckel u.a, Grundsteuererlass nach § 33 GrStG, NWB Fach 11, 783 und 793; Eisele, Erlass der Grundsteuer bei wesentlicher Ertragsminderung – Änderung des § 33 GrStG durch das JStG 2009 –, NWB 2009, 2231; Eisele, Reform der Grundsteuer – Das Ende einer »unendlichen Geschichte«?, Die Steuerwarte März 2017, 23.

10. Verwandte Lexikonartikel

Erlass

Grundbesitz

Grundstück

Land- und Forstwirtschaft

Steuermessbetrag

 

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.

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