Grundstück

Inhaltsverzeichnis

1 Allgemeiner Überblick über die Steuerarten
2 Grundstücke bei der Einheitsbewertung
2.1 Wirtschaftliche Einheit
2.2 Grundstücksarten der bebauten Grundstücke
2.3 Bewertung für die Grundsteuer ab 1.1.2022 – Grundsteuerwerte
3 Grundstücke bei der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer
4 Literaturhinweise
5 Verwandte Lexikonartikel

1. Allgemeiner Überblick über die Steuerarten

Der Behandlung von Grundstücken kommt in den diversen Steuerarten eine zentrale Bedeutung zu. Zu nennen sind hier insbesondere die → Grundsteuer, die → Grunderwerbsteuer sowie die → Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer.

Die Anschaffung bzw. die Grundstücksnutzung wird gefördert durch die Investitionszulage (→ Investitionszulagengesetz). Eine weitere steuerliche Förderung von Grundstücken erfolgt durch die diversen Abschreibungsmöglichkeiten (→ Abschreibung, → Gebäudeabschreibung, → Degressive Abschreibung). Für die Durchführung bestimmter → Schönheitsreparaturen wird eine Steuerermäßigung gem. § 35a EStG gewährt (→ Haushaltsnahe Dienstleistungen).

Bei der → Einkommensteuer sind Grundstücke insbesondere von Bedeutung für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Näheres siehe unter → Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens ist ertragsteuerrechtlich nicht steuerbar, es sei denn, es handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft (→ Private Veräußerungsgeschäfte). Beachte auch die Grundsätze über den gewerblichen Grundstückshandel (→ Gewerblicher Grundstückshandel).

Die ertragsteuerrechtliche Behandlung von Grundstücken ist davon abhängig, ob ein Grundstück dem Betriebs- oder Privatvermögen zuzurechnen ist. Näheres dazu siehe u.a. unter → Gemischt genutzte Gebäude in der Einkommen- und Umsatzsteuer. Siehe auch → Gebäude, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand.

Bei der → Umsatzsteuer sind die Grundstücksvermietungen bzw. -verpachtungen grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei (→ Steuerfreie Umsätze, Vorsteuerabzug). Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch die vereinzelt schwierige Abgrenzung zu Betriebsvorrichtungen, welche explizit aus der Umsatzsteuerbefreiung ausgenommen sind. Auch Grundstücksveräußerungen sind grundsätzlich nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG als Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, steuerfrei (→ Steuerbefreiungen gem. § 4 UStG). Unter bestimmten Voraussetzungen ist aber ein → Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG möglich. Dieser Verzicht wirkt sich u.a. auf den → Vorsteuerabzug aus. Eine Voraussetzung für den Vorsteuerabzug ist, dass das Grundstück dem → Unternehmensvermögen zuzurechnen ist. Im Gegensatz zur ESt können bei der USt Privatwohnungen dem Unternehmensvermögen zugerechnet werden. Bei der ESt kann die Privatwohnung nicht als Betriebsvermögen behandelt werden (R 4.2 Abs. 9 und 10 EStR). Tritt eine Nutzungsänderung hinsichtlich der Grundstücksnutzung ein, sind die Vorschriften über die → Vorsteuerberichtigung zu beachten (§ 15a UStG). Für bestimmte Grundstücksumsätze bzw. Umsätze im Zusammenhang mit Grundstücken gilt der Leistungsempfänger als Steuerschuldner (§ 13b UStG; → Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers).

2. Grundstücke bei der Einheitsbewertung

2.1. Wirtschaftliche Einheit

Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück (§ 70 BewG). Zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen siehe das BMF-Schreiben vom 5.6.2013 (BStBl I 2013, 734).

Grundstücke i.S.d. BewG sind zu unterscheiden in unbebaute (§ 72 BewG) und bebaute (§ 74 ff. BewG) Grundstücke (→ Bedarfsbewertung). Der Rückfall des bebauten Grundstücks in den Zustand eines unbebauten Grundstücks ist in dem Augenblick anzunehmen, ab dem eine Gebäudenutzung nicht mehr zumutbar ist (BFH-Urteile vom 18.12.2002, II R 20/01, BFH/NV 2003, 540 und vom 14.5.2003, II R 14/01, DStR 2003, 1388).

Der BFH hatte erhebliche Zweifel, dass die derzeitigen Regelungen zur Einheitsbewertung dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz des Art. 3 GG genügen. Der BFH legte mit Beschluss vom 22.10.2014 (LEXinform 0442658) ein entsprechendes Verfahren dem BVerfG vor. Das BVerfG hat mit Urteil vom 10.4.2018 entschieden, dass die Übernahme der Einheitswerte als Bezugsgröße für die Grundsteuer jedenfalls seit 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar ist (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, LEXinform 5215706). Das Festhalten an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen. Der Gesetzgeber wird durch die Entscheidung verpflichtet bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Die vom BVerfG beanstandeten Bewertungsregelungen (Einheitsbewertung) gelten dann noch für eine weitere Übergangsfrist bis zum Ablauf des Jahres 2024. D.h. die Finanzverwaltung hat nach der Verabschiedung der gesetzlichen Neuregelung noch längstens bis 31.12.2024 Zeit für die Durchführung der Bewertungen. Betroffen sind hier alle wirtschaftlichen Einheiten, die der Grundsteuer unterliegen.

Gemäß gleichlautendem Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 18.5.2015 (FinMin BW, 3 – S-0338(66) ergehen Einheitswertbescheide vorläufig. Die Vorläufigkeitsvermerke gelten zwischenzeitlich nicht mehr, da das Verfassungsgericht den Gesetzgeber verpflichtet hat eine Neuregelung zu treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die als unvereinbar mit dem Grundgesetz festgestellten Regeln über die Einheitsbewertung weiter angewandt werden (s.o., längstens aber bis zum 31.12.2024). Mit gleich lautenden Ländererlassen vom 17.1.2019 wurde daher der o.g. Erlass vom 18.5.2015 aufgehoben. Die Vorläufigkeitsvermerke entfallen somit. Gleichzeitig hat die Finanzverwaltung auch anhängige Einspruchsverfahren und vorliegende Änderungsbescheide zurückgewiesen, vgl. Allgemeinverfügung der obersten Finanzbehörden der Länder vom 18.1.2019 (LEXinform 5236792), ergänzt durch Allgemeinverfügung vom 3.6.2019 (LEXinform 5236895).

Das BewG wurde um einen siebten Abschnitt ergänzt, die §§ 218–266 BewG enthalten die ab 1.1.2022 geltenden Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die GrSt (sog. »Grundsteuerwerte«). Die erste Hauptfeststellung erfolgt auf den 1.1.2022 und gilt für die Hauptveranlagung zur GrSt auf den 1.1.2025, § 266 BewG. Anschließend sollen die Grundsteuerwerte im Abstand von sieben Jahren allgemein festgestellt werden, § 221 BewG.

2.2. Grundstücksarten der bebauten Grundstücke

Bei den bebauten Grundstücken sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden (§ 75 BewG):

• Mietwohngrundstücke,

• Geschäftsgrundstücke,

• gemischt genutzte Grundstücke,

• Einfamilienhäuser,

• Zweifamilienhäuser und

• sonstige bebaute Grundstücke.

Nach der Grundstücksart entscheidet sich die Einheitsbewertung der Grundstücke entweder im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren (§ 76 BewG).

Für die Grundstücksbewertung ist weiterhin von Bedeutung, ob es sich um ein → Grundstück im Zustand der Bebauung handelt oder ob ein → Erbbaurecht bestellt ist.

2.3. Bewertung für die Grundsteuer ab 1.1.2022 – Grundsteuerwerte

Das BewG wurde um einen siebten Abschnitt ergänzt, die §§ 218–266 BewG enthalten die ab 1.1.2022 geltenden Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die GrSt (sogen. » Grundsteuerwerte«). Die erste Hauptfeststellung erfolgt auf den 1.1.2022 und gilt für die Hauptveranlagung zur GrSt auf den 1.1.2025, § 266 BewG. Anschließend sollen die Grundsteuerwerte im Abstand von sieben Jahren allgemein festgestellt werden, § 221 BewG. Übersicht der zentralen Bewertungsvorschriften ab 1.1.2022:

Beispiel – Ertragswertverfahren:

Lösung:

Beispiel – Sachwertverfahren:

Lösung:

Den Bundesländern wurde über eine Ergänzung in Art. 72 Abs. 3 GG eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet (»Öffnungsklausel«). So hat beispielsweise Baden-Württemberg am 4.11.2020 hierzu das Landesgrundsteuergesetz erlassen und ein modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt (LGrStG, Gesetzblatt für Baden-Württemberg 2020, 974). Weitere Bundesländer, die von der Öffnungsklausel Gebrauch machen, sind Bayern (reines Flächenmodell, die Höhe der Steuer soll sich nur nach Grundstücks- bzw. Gebäudefläche, der Grundstücksnutzung und dem Hebesatz berechnen), Hamburg (Berechnung nach Fläche und Wohnlage), Hessen und Sachsen. Niedersachsen wird sich offenbar am Modell aus Bayern orientieren.

3. Grundstücke bei der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer

Zur Behandlung eines Grundstücks als Betriebsgrundstück siehe → Betriebsgrundstück. Zur Bewertung eines Grundstücks siehe → Bedarfsbewertung.

Durch das Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006 (BGBl I 2006, 2878) wird das Bewertungsverfahren für die Feststellung der Grundbesitzwerte geändert. Ferner wird nach der Erbschaftsteuerreform die Bewertung der Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundlegend novelliert. Siehe dazu die Ausführungen unter → Bedarfsbewertung.

Eine Steuerbefreiung von Grundstücken in der Erbschaftsteuer nach § 13d ErbStG ist insbes. bei im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer nicht vermieteten bzw. zur Vermietung bestimmten Grundstücken (vgl. BFH Urteil vom 11.12.2014, II R 24/14, LEXinform 0934792) und bei vererbten und zu Wohnzwecken vermieteten Erbbaugrundstücken (vgl. BFH Urteil vom 11.12.2014, II R 25/14, LEXinform 0934734).

4. Literaturhinweise

Radeisen, Die Erbschaftsteuerreform 2008/2009, Stuttgart 2008.

5. Verwandte Lexikonartikel

→ Abschreibung

→ Agenturgeschäfte

→ Anlagevermögen

→ Anzahlungen

→ Arbeitszimmerüberlassung des Arbeitnehmers an den Arbeitgeber

→ Aufhebung und Änderung von Steuerbescheiden

→ Baudenkmal

→ Bedarfsbewertung

→ Begrenztes Realsplitting

→ Begünstigte Objekte nach § 2 EigZulG

→ Betriebsaufspaltung

→ Betriebsgrundstück

→ Betriebsvermögen

→ Betriebsvermögen bei der Erbschaftsteuer

→ Betriebsvorrichtungen

→ Degressive Abschreibung

→ Drittaufwand

→ Eigenheimzulage

→ Einbringung

→ Einheitswertfeststellungen

→ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

→ Einlage

→ Erbbaurecht

→ Ferienwohnung

→ Gebäude auf fremdem Grund und Boden

→ Gebäude, Begriff

→ Gebäudeabschreibung

→ Gebäude, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand

→ Gemischt genutzte Gebäude in der Einkommen- und Umsatzsteuer

→ Gesamtrechtsnachfolge

→ Geschäftsveräußerung

→ Gewerbeertrag

→ Gewerblicher Grundstückshandel

→ Grundbesitz

→ Grunderwerbsteuer

→ Grunderwerbsteuer durch Änderung des Gesellschafterbestandes

→ Grundsteuer

→ Grundstück im Zustand der Bebauung

→ Grundstücksumsätze, Umsatzsteuer

→ Grundstücksvermietung

→ Häusliches Arbeitszimmer

→ Instandhaltungsrücklage

→ Investitionszulagengesetz

→ Lebensversicherung

→ Mietereinbauten

→ Miteigentumsanteile bei der Eigenheimzulage

→ Mittelbare Grundstücksschenkung

→ Mitunternehmerschaft

→ Nießbrauch

→ Nutzungsüberlassung einer Wohnung

→ Objektverbrauch

→ Örtliche Zuständigkeit

→ Private Veräußerungsgeschäfte

→ Rücklage für Ersatzbeschaffung

→ Rücklagenbildung nach § 6b und § 6c EStG

→ Rückstellungen

→ Scheidung

→ Scheinbestandteile

→ Steuerbefreiungen gem. § 4 UStG

→ Steuerschuldner bei der Umsatzsteuer

→ Tarifbegrenzung nach dem Erbschaftsteuergesetz

→ Umsatzsteuerpflicht bei Überlassung von Sportanlagen

→ Übertragung von Privat- oder Betriebsvermögen

→ Umlaufvermögen

→ Umwandlung

→ Unbebaute Grundstücke als Betriebsvermögen

→ Unrichtiger und unberechtigter Steuerausweis

→ Unternehmensvermögen

→ Vermögensverwaltung

→ Verschaffung der Verfügungsmacht

→ Verträge zwischen Angehörigen

→ Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG

→ Vorsteuerberichtigung

→ Vorweggenommene Erbfolge

→ Wesentliche Betriebsgrundlage

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.