Grundstück

Stand: 2. Mai 2024

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei Grundstücken wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.
  • Bebaute Grundstücke sind solche, die mit benutzbaren Gebäuden ausgestatten sind. Befindet sich ein Gebäude in der Bauphase, ist das Gebäude erst ein Gebäude, wenn es bezugsfertig ist.
  • Unbebaute Grundstücke lassen sich folgendermaßen klassifizieren:
    • sie besitzen kein benutzbares Gebäude.
    • selbst wenn ein Gebäude auf dem Grundstück steht und dieses aber verfallen und nicht bezugsfähig ist, zählt dies als unbebautes Grundstück

Inhaltsverzeichnis

1 Allgemeiner Überblick über die Steuerarten
2 Grundstücke bei der Einheitsbewertung
2.1 Wirtschaftliche Einheit
2.2 Grundstücksarten der bebauten Grundstücke
2.3 Bewertung für die Grundsteuer ab 1.1.2022 – Grundsteuerwerte
3 Grundstücke bei der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer
4 Literaturhinweise
5 Verwandte Lexikonartikel

1. Allgemeiner Überblick über die Steuerarten

Der Behandlung von Grundstücken kommt in den diversen Steuerarten eine zentrale Bedeutung zu. Zu nennen sind hier insbesondere die → Grundsteuer, die → Grunderwerbsteuer sowie die → Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer.

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Die Anschaffung bzw. die Grundstücksnutzung wird gefördert durch die Investitionszulage (→ Investitionszulagengesetz). Eine weitere steuerliche Förderung von Grundstücken erfolgt durch die diversen Abschreibungsmöglichkeiten (→ Abschreibung, → Gebäudeabschreibung, → Degressive Abschreibung). Für die Durchführung bestimmter → Schönheitsreparaturen wird eine Steuerermäßigung gem. § 35a EStG gewährt (→ Haushaltsnahe Dienstleistungen).

Bei der → Einkommensteuer sind Grundstücke insbesondere von Bedeutung für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Näheres siehe unter → Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens ist ertragsteuerrechtlich nicht steuerbar, es sei denn, es handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft (→ Private Veräußerungsgeschäfte). Beachte auch die Grundsätze über den gewerblichen Grundstückshandel (→ Gewerblicher Grundstückshandel).

Die ertragsteuerrechtliche Behandlung von Grundstücken ist davon abhängig, ob ein Grundstück dem Betriebs- oder Privatvermögen zuzurechnen ist. Näheres dazu siehe u.a. unter → Gemischt genutzte Gebäude in der Einkommen- und Umsatzsteuer. Siehe auch → Gebäude, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand.

Bei der → Umsatzsteuer sind die Grundstücksvermietungen bzw. -verpachtungen grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei (→ Steuerfreie Umsätze, Vorsteuerabzug). Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch die vereinzelt schwierige Abgrenzung zu Betriebsvorrichtungen, welche explizit aus der Umsatzsteuerbefreiung ausgenommen sind. Auch Grundstücksveräußerungen sind grundsätzlich nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG als Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, steuerfrei (→ Steuerbefreiungen gem. § 4 UStG). Unter bestimmten Voraussetzungen ist aber ein → Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG möglich. Dieser Verzicht wirkt sich u.a. auf den → Vorsteuerabzug aus. Eine Voraussetzung für den Vorsteuerabzug ist, dass das Grundstück dem → Unternehmensvermögen zuzurechnen ist. Im Gegensatz zur ESt können bei der USt Privatwohnungen dem Unternehmensvermögen zugerechnet werden. Bei der ESt kann die Privatwohnung nicht als Betriebsvermögen behandelt werden (R 4.2 Abs. 9 und 10 EStR). Tritt eine Nutzungsänderung hinsichtlich der Grundstücksnutzung ein, sind die Vorschriften über die → Vorsteuerberichtigung zu beachten (§ 15a UStG). Für bestimmte Grundstücksumsätze bzw. Umsätze im Zusammenhang mit Grundstücken gilt der Leistungsempfänger als Steuerschuldner (§ 13b UStG; → Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers).

2. Grundstücke bei der Einheitsbewertung

2.1. Wirtschaftliche Einheit

Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück (§ 70 BewG). Zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen siehe das BMF-Schreiben vom 5.6.2013 (BStBl I 2013, 734).

Grundstücke i.S.d. BewG sind zu unterscheiden in unbebaute (§ 72 BewG) und bebaute (§ 74 ff. BewG) Grundstücke (→ Bedarfsbewertung). Der Rückfall des bebauten Grundstücks in den Zustand eines unbebauten Grundstücks ist in dem Augenblick anzunehmen, ab dem eine Gebäudenutzung nicht mehr zumutbar ist (BFH-Urteile vom 18.12.2002, II R 20/01, BFH/NV 2003, 540 und vom 14.5.2003, II R 14/01, DStR 2003, 1388).

Der BFH hatte erhebliche Zweifel, dass die derzeitigen Regelungen zur Einheitsbewertung dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz des Art. 3 GG genügen. Der BFH legte mit Beschluss vom 22.10.2014 (LEXinform 0442658) ein entsprechendes Verfahren dem BVerfG vor. Das BVerfG hat mit Urteil vom 10.4.2018 entschieden, dass die Übernahme der Einheitswerte als Bezugsgröße für die Grundsteuer jedenfalls seit 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar ist (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, LEXinform 5215706). Das Festhalten an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen. Der Gesetzgeber wird durch die Entscheidung verpflichtet bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Die vom BVerfG beanstandeten Bewertungsregelungen (Einheitsbewertung) gelten dann noch für eine weitere Übergangsfrist bis zum Ablauf des Jahres 2024. D.h. die Finanzverwaltung hat nach der Verabschiedung der gesetzlichen Neuregelung noch längstens bis 31.12.2024 Zeit für die Durchführung der Bewertungen. Betroffen sind hier alle wirtschaftlichen Einheiten, die der Grundsteuer unterliegen.

Gemäß gleichlautendem Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 18.5.2015 (FinMin BW, 3 – S-0338(66) ergehen Einheitswertbescheide vorläufig. Die Vorläufigkeitsvermerke gelten zwischenzeitlich nicht mehr, da das Verfassungsgericht den Gesetzgeber verpflichtet hat eine Neuregelung zu treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die als unvereinbar mit dem Grundgesetz festgestellten Regeln über die Einheitsbewertung weiter angewandt werden (s.o., längstens aber bis zum 31.12.2024). Mit gleich lautenden Ländererlassen vom 17.1.2019 wurde daher der o.g. Erlass vom 18.5.2015 aufgehoben. Die Vorläufigkeitsvermerke entfallen somit. Gleichzeitig hat die Finanzverwaltung auch anhängige Einspruchsverfahren und vorliegende Änderungsbescheide zurückgewiesen, vgl. Allgemeinverfügung der obersten Finanzbehörden der Länder vom 18.1.2019 (LEXinform 5236792), ergänzt durch Allgemeinverfügung vom 3.6.2019 (LEXinform 5236895).

Das BewG wurde um einen siebten Abschnitt ergänzt, die §§ 218–266 BewG enthalten die ab 1.1.2022 geltenden Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die GrSt (sog. »Grundsteuerwerte«). Die erste Hauptfeststellung erfolgt auf den 1.1.2022 und gilt für die Hauptveranlagung zur GrSt auf den 1.1.2025, § 266 BewG. Anschließend sollen die Grundsteuerwerte im Abstand von sieben Jahren allgemein festgestellt werden, § 221 BewG.

2.2. Grundstücksarten der bebauten Grundstücke

Bei den bebauten Grundstücken sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden (§ 75 BewG):

  • Mietwohngrundstücke,

  • Geschäftsgrundstücke,

  • gemischt genutzte Grundstücke,

  • Einfamilienhäuser,

  • Zweifamilienhäuser und

  • sonstige bebaute Grundstücke.

Nach der Grundstücksart entscheidet sich die Einheitsbewertung der Grundstücke entweder im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren (§ 76 BewG).

Für die Grundstücksbewertung ist weiterhin von Bedeutung, ob es sich um ein → Grundstück im Zustand der Bebauung handelt oder ob ein → Erbbaurecht bestellt ist.

2.3. Bewertung für die Grundsteuer ab 1.1.2022 – Grundsteuerwerte

Das BewG wurde um einen siebten Abschnitt ergänzt, die §§ 218–266 BewG enthalten die ab 1.1.2022 geltenden Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die GrSt (sogen. » Grundsteuerwerte«). Die erste Hauptfeststellung erfolgt auf den 1.1.2022 und gilt für die Hauptveranlagung zur GrSt auf den 1.1.2025, § 266 BewG. Anschließend sollen die Grundsteuerwerte im Abstand von sieben Jahren allgemein festgestellt werden, § 221 BewG. Übersicht der zentralen Bewertungsvorschriften ab 1.1.2022:

Bewertung für Grundsteuer ab 1.1.2022

Kurze Erläuterung bzw. vergleichbare §§ für ErbSt

§ 218 BewG

Vermögensarten

nur L+F und Grundvermögen

§ 219 BewG

Grundsteuerwerte

vergleichbar mit § 151 BewG

§ 221 BewG

Hauptfeststellung

1.1.2022 und dann alle 7 Jahre

§§ 222–230 BewG

Verfahren

Einzelheiten zum Feststellungverfahren, insbes. zur Fortschreibung, Nachholung, Aufhebung, Erklärungspflichten, Abrundung auf volle 100 €

§§ 232–242 BewG

Bewertung L+F-Vermögen

Bewertung anhand des Ertragswerts (§ 236 BewG), Ausgangspunkt ist der Reinertrag (§ 237 BewG, Flächenwerte), ggf. mit Zuschlägen nach § 238 BewG

§§ 243–262 BewG

Bewertung Grundvermögen

Gliederung entspricht §§ 176 ff. BewG (GrV für ErbSt)

§ 243 BewG

Umfang Grundvermögen

entspricht inhaltlich § 176 BewG bzw. § 68 BewG

§ 246 und § 247 BewG

Unbebaute Grundstücke

Bewertung unbebauter Grundstücke auf Basis des Bodenrichtwertes

§§ 248–249 BewG

Bebaute Grundstücke

Bebaute Grundstücke, Beschreibung der Grundstücksarten

§ 250 BewG

Bewertungsverfahren

Bewertungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren

  • Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren:

  • EFH, ZFH

  • Mietwohngrundstücke

  • Wohnungseigentum

Sachwertverfahren:

  • Geschäftsgrundstücke

  • gemischt genutzte Grundstücke

  • Teileigentum

  • sonstige bebaute Grundstücke

Beachte:

Die Zuordnung entspricht nicht den Bewertungsverfahren für Zwecke der ErbSt aus § 182 BewG.

Im Unterschied zu § 182 BewG gibt es kein Vergleichswertverfahren.

§ 251 BewG

Mindestwert für bebaute Grundstücke

§§ 252– 257 BewG

Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren:

  • Barwert Reinertrag

    zuzüglich

  • abgezinster Bodenwert

Der Rohertrag basiert auf Nettokaltmieten, die nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und in Abhängigkeit von Mietniveaustufen angegeben werden (Anlage 39 zum BewG)

§§ 258–260 BewG

Sachwertverfahren

Sachwertverfahren:

Gebäudesachwert

zuzüglich

Bodenwert

Der Gebäudesachwert berücksichtigt Normalherstellungskosten (Anlage 42) bezogen auf die Brutto-Grundfläche (der Aufbau entspricht dem SWV für Zwecke der ErbSt).

Die Normalherstellungskosten werden anhand der Baupreisentwicklung indiziert.

Der grundsätzliche Aufbau ist an § 190 BewG angelehnt.

§ 261 und § 262 BewG

Sonderfälle

Sonderfälle:

  • Erbbaurecht

  • Gebäude auf fremdem Grund und Boden

§ 266 BewG

Erstmalige Anwendung

Anwendungsvorschriften

  • erste Hauptfeststellung auf den 1.1.2022

  • gilt erstmals für die Hauptveranlagung zur GrSt zum 1.1.2025

Anlagen zum BewG

Das BewG wird um Anlagen zur Bewertung ergänzt:

  • Anlage 27–35 zur L+F

  • Anlage 36–43 zum GrV, insbes.

    • 36: Umrechnung bei abweichender Grundstücksgröße beim Bodenwert von EFH, ZFH

    • 37: Vervielfältiger

    • 38: Gesamtnutzungsdauer

    • 39: Ermittlung Rohertrag

    • 40: Bewirtschaftungskosten

    • 41: Abzinsungsfaktoren

    • 42: Normal-HK

    • 43: Wertzahlen

Beispiel – Ertragswertverfahren:

Für Zwecke der GrSt ist ein EFH in Baden-Württemberg zu bewerten (Baujahr 2002). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 600 qm und der Bodenrichtwert beträgt 380 €/qm. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 120 qm und wird selbstgenutzt.

Lösung:

EFH sind im Ertragswertverfahren zu bewerten, § 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG. Ausgangswert ist der Rohertrag, § 254 BewG. Der Rohertrag ist anhand der Anlage 39 zu bestimmen:

  • Baden-Württemberg

  • EFH

  • Wohnfläche 100 qm und mehr

  • Baujahr ab 2001

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt bei 6,46 €/qm, der jährliche Rohertrag somit 9302 € (6,46 €/qm x 120 qm × 12 Monate; Wertverhältnisse 1.1.2022). Abzuziehen sind pauschalierte Bewirtschaftungskosten, § 255 i.V.m. Anlage 40. Bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren (Gebäudealter 20 Jahre; Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 38 80 Jahre) belaufen sich diese auf 18 % (= 1675 €).

Rohertrag

9 302 €

./.

Bewirtschaftungskosten

1 675 €

=

jährlicher Reinertrag § 253 Abs. 1 BewG

7 627 €

x

Vervielfältiger § 253 Abs. 2 i.V.m. Anlage 37

(Rest-ND 60 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %)

30,91

=

Barwert des Reinertrags

235 750 €

Bodenwert (600 qm × 380 €/qm)

228 000 €

x

Abzinsungsfaktor § 257 Abs. 2 i.V.m. Anlage 41

0,2273

=

abgezinster Bodenwert

51 824

Barwert des Reinertrags

235 750 €

+

abgezinster Bodenwert

51 824 €

=

Ertragswert § 253 Abs. 1 BewG

287 574 €

Mindestwert § 251 BewG (228 000 € × 75 %) ohne Bedeutung

171 000 €

Grundsteuerwert (Abrundung volle 100 €)

287 500 €

Beispiel – Sachwertverfahren:

Für die GrSt ist ein Geschäftsgrundstück zu bewerten (Baujahr 2002). Das Grundstück hat eine Fläche von 500 qm. Der Bodenrichtwert beträgt 600 €/qm. Im Gebäude befinden sich ausschließlich vermietete Büroflächen. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 440 qm.

Lösung:

Geschäftsgrundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten, § 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG. Der Bodenwert beträgt 300 000 €, § 258 Abs. 2 i.V.m. § 247 BewG (Bodenrichtwert × Fläche). Berechnung Gebäudesachwert:

Normal-HK lt. Anlage 42

(Bürogebäude, Baujahrgruppe 1995-2004)

1 071 €

x

Baupreisindex § 259 Abs. 3 BewG i.V.m. BMF-Schreiben (noch nicht bekannt)

=

Indizierte HK

1 071 €

x

Bruttogrundfläche

440

=

Gebäudenormalherstellungswert

471 240 €

./.

Alterswertminderung § 259 Abs. 4 BewG (20/60)

157 080 €

=

Gebäudesachwert

314 160 €

+

Bodenwert

300 000 €

=

Vorläufiger Sachwert § 258 Abs. 3 BewG

614 160 €

x

Wertzahl § 260 BewG i.V.m. Anlage 43

0,95

=

Sachwert

583 452 €

Abrundung volle 100 €

=

Grundsteuerwert

583 400 €

Den Bundesländern wurde über eine Ergänzung in Art. 72 Abs. 3 GG eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet (»Öffnungsklausel«). So hat beispielsweise Baden-Württemberg am 4.11.2020 hierzu das Landesgrundsteuergesetz erlassen und ein modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt (LGrStG, Gesetzblatt für Baden-Württemberg 2020, 974). Weitere Bundesländer, die von der Öffnungsklausel Gebrauch machen, sind Bayern (reines Flächenmodell, die Höhe der Steuer soll sich nur nach Grundstücks- bzw. Gebäudefläche, der Grundstücksnutzung und dem Hebesatz berechnen), Hamburg (Berechnung nach Fläche und Wohnlage), Hessen und Sachsen. Niedersachsen wird sich offenbar am Modell aus Bayern orientieren.

3. Grundstücke bei der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer

Zur Behandlung eines Grundstücks als Betriebsgrundstück siehe → Betriebsgrundstück. Zur Bewertung eines Grundstücks siehe → Bedarfsbewertung.

Durch das Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006 (BGBl I 2006, 2878) wird das Bewertungsverfahren für die Feststellung der Grundbesitzwerte geändert. Ferner wird nach der Erbschaftsteuerreform die Bewertung der Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundlegend novelliert. Siehe dazu die Ausführungen unter → Bedarfsbewertung.

Eine Steuerbefreiung von Grundstücken in der Erbschaftsteuer nach § 13d ErbStG ist insbes. bei im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer nicht vermieteten bzw. zur Vermietung bestimmten Grundstücken (vgl. BFH Urteil vom 11.12.2014, II R 24/14, LEXinform 0934792) und bei vererbten und zu Wohnzwecken vermieteten Erbbaugrundstücken (vgl. BFH Urteil vom 11.12.2014, II R 25/14, LEXinform 0934734).

4. Literaturhinweise

Radeisen, Die Erbschaftsteuerreform 2008/2009, Stuttgart 2008.

5. Verwandte Lexikonartikel

Abschreibung

Agenturgeschäfte

Anlagevermögen

Anzahlungen

Arbeitszimmerüberlassung des Arbeitnehmers an den Arbeitgeber

Aufhebung und Änderung von Steuerbescheiden

Baudenkmal

Bedarfsbewertung

Begrenztes Realsplitting

Begünstigte Objekte nach § 2 EigZulG

Betriebsaufspaltung

Betriebsgrundstück

Betriebsvermögen

Betriebsvermögen bei der Erbschaftsteuer

Betriebsvorrichtungen

Degressive Abschreibung

Drittaufwand

Eigenheimzulage

Einbringung

Einheitswertfeststellungen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einlage

Erbbaurecht

Erhaltungsrücklage

Ferienwohnung

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Gebäude, Begriff

Gebäudeabschreibung

Gebäude, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand

Gemischt genutzte Gebäude in der Einkommen- und Umsatzsteuer

Gesamtrechtsnachfolge

Geschäftsveräußerung

Gewerbeertrag

Gewerblicher Grundstückshandel

Grundbesitz

Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer durch Änderung des Gesellschafterbestandes

Grundsteuer

Grundstück im Zustand der Bebauung

Grundstücksumsätze, Umsatzsteuer

Grundstücksvermietung

Häusliches Arbeitszimmer

Investitionszulagengesetz

Lebensversicherung

Mietereinbauten

Miteigentumsanteile bei der Eigenheimzulage

Mittelbare Grundstücksschenkung

Mitunternehmerschaft

Nießbrauch

Nutzungsüberlassung einer Wohnung

Objektverbrauch

Örtliche Zuständigkeit

Private Veräußerungsgeschäfte

Rücklage für Ersatzbeschaffung

Rücklagenbildung nach § 6b und § 6c EStG

Rückstellungen

Scheidung

Scheinbestandteile

Steuerbefreiungen gem. § 4 UStG

Steuerschuldner bei der Umsatzsteuer

Tarifbegrenzung nach dem Erbschaftsteuergesetz

Umsatzsteuerpflicht bei Überlassung von Sportanlagen

Übertragung von Privat- oder Betriebsvermögen

Umlaufvermögen

Umwandlung

Unbebaute Grundstücke als Betriebsvermögen

Unrichtiger und unberechtigter Steuerausweis

Unternehmensvermögen

Vermögensverwaltung

Verschaffung der Verfügungsmacht

Verträge zwischen Angehörigen

Verzicht auf Steuerbefreiungen nach § 9 UStG

Vorsteuerberichtigung

Vorweggenommene Erbfolge

Wesentliche Betriebsgrundlage

 

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.

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