Grundbesitz

Stand: 16. Dezember 2022

Inhaltsverzeichnis

1 Vorbemerkungen
2 Steuergegenstand bei der Grundsteuer
2.1 Einheitswerte
2.2 Hauptfeststellungen
2.3 Wertfortschreibungen
2.4 Artfortschreibungen
2.5 Zurechnungsfortschreibungen
2.6 Fehlerbeseitigende Fortschreibungen
2.7 Allgemeines zur Feststellung der Einheitswerte
2.8 Nachfeststellungen
2.9 Aufhebung von Einheitswerten
3 Steuergegenstand bei der Bedarfsbewertung
4 Gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten
5 Bewertung nach der Grundsteuerreform ab 1.1.2022 – Grundsteuerwerte
5.1 Überblick
5.2 Feststellungsverfahren
5.2.1 Erklärungspflicht zur Hauptfeststellung 1.1.2022
5.2.2 Hauptfeststellung 1.1.2022
5.2.3 Feststellungsfrist für die Hauptfeststellung
5.3 Fortschreibungen, Nachfeststellungen, Aufhebungen
5.4 Bewertungsvorschriften Grundvermögen – Bundesmodell
5.4.1 Überblick
5.4.2 Unbebaute Grundstücke
5.4.3 Bebaute Grundstücke
5.4.3.1 Begriff
5.4.3.2 Mindestwert
5.4.3.3 Ertragswertverfahren
5.4.3.4 Sachwertverfahren
5.5 Öffnungsklausel
5.5.1 Abweichende Regelungen in einzelnen Bundesländern
5.5.2 Baden-Württemberg
5.5.3 Bayern
5.5.4 Hamburg
5.5.5 Hessen
5.5.6 Niedersachsen
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1. Vorbemerkungen

Die häufig verwendeten Begriffe Grundbesitz i.S.d. § 19 BewG, Grundvermögen und Grundstück müssen streng differenziert werden. Grundbesitz ist als sog. Oberbegriff, der die wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, des Grundvermögens und der Betriebsgrundstücke umfasst. Unter Grundvermögen versteht man im Allgemeinen den Teil des Grundbesitzes, der nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört und kein Betriebsgrundstück darstellt. Nach § 18 BewG ist das Grundvermögen mithin eine der drei Vermögensarten. Nach § 68 Abs. 1 BewG gehören zum Grundvermögen:

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  • der Grund und Boden, die Gebäude (→ Gebäude, Begriff), die sonstigen Bestandteile und das Zubehör,

  • das → Erbbaurecht,

  • das Wohnungseigentum.

Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das → Grundstück.

2. Steuergegenstand bei der Grundsteuer

Der Grundbesitz ist Steuergegenstand der → Grundsteuer und stellt sich nach § 19 Abs. 1 BewG wie folgt dar:

Grundbesitz

Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Grundstücke

Betriebsgrundstücke

Wirtschaftliche Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.

Wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens.

Wirtschaftliche Untereinheiten des Betriebsvermögens von Gewerbebetrieben (99 Abs. 1 Nr. 1 BewG) oder des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (§ 99 Abs. 1 Nr. 2 BewG).

Abb.: Grundbesitz

Die Bemessung der Grundsteuer erfolgt unter Zugrundelegung des sog. Einheitswertes.

2.1. Einheitswerte

Gem. § 19 Abs. 1 BewG werden Einheitswerte für den inländischen Grundbesitz festgestellt. Hierunter fallen

  1. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,

  2. Grundstücke und

  3. Betriebsgrundstücke.

2.2. Hauptfeststellungen

Einheitswerte werden zu jedem Hauptfeststellungszeitpunkt allgemein festgestellt (§ 21 Abs. 1 BewG). Die letzte Hauptfeststellung wurde zum 1.1.1964 durchgeführt (Gesetz zur Änderung des BewG vom 13.8.1965, BGBl I 1965, 851). Der Hauptfeststellung werden die Wertverhältnisse zu Beginn des Kj. 1964 (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde gelegt.

2.3. Wertfortschreibungen

Einheitswerte werden neu festgestellt (Wertfortschreibung), wenn der neue Wert vom letzten Einheitswert wie folgt abweicht (§ 22 Abs. 1 BewG):

nach oben

nach unten

mehr als 10 %, mindestens um 5 000 DM, oder um mehr als 100 000 DM

mehr als 10 %, mindestens um 500 DM, oder um mehr als 5 000 DM

Abb.: Wertfortschreibung

2.4. Artfortschreibungen

Eine Artfortschreibung wird gem. § 22 Abs. 2 BewG durchgeführt, wenn sich die Grundstücksart i.S.d. § 75 BewG ändert.

2.5. Zurechnungsfortschreibungen

Ändern sich die Eigentumsverhältnisse, wird eine Zurechnungsfortschreibung durchgeführt (§ 22 Abs. 2 BewG). Fortschreibungszeitpunkt ist gem. § 22 Abs. 4 Nr. 1 BewG der Beginn des Kj., das auf die Änderung folgt. Bei der Art- bzw. Zurechnungsfortschreibung wird nur dann auch ein neuer Einheitswert ermittelt, wenn die Voraussetzungen der Wertfortschreibung erfüllt sind.

2.6. Fehlerbeseitigende Fortschreibungen

Nach § 22 Abs. 3 BewG ist auch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung möglich.

2.7. Allgemeines zur Feststellung der Einheitswerte

Die Einheitswerte werden weiterhin in DM ermittelt. Der Wert wird auf volle 100 DM nach unten abgerundet und danach in Euro umgerechnet. Der umgerechnete Betrag wird auf volle Euro abgerundet (§ 30 BewG).

Der Wertfortschreibung werden die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zugrunde gelegt (§ 27 BewG).

Nach § 19 Abs. 1 BewG werden die Einheitswerte für inländischen Grundbesitz gesondert festgestellt (§ 180 Abs. 1 Nr. 1 AO; → Einheitswertfeststellungen).

2.8. Nachfeststellungen

Wenn eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht oder erstmals zu einer Steuer herangezogen wird, ist gem. § 23 BewG eine Nachfeststellung durchzuführen.

2.9. Aufhebung von Einheitswerten

Fällt eine wirtschaftliche Einheit weg, ist der Einheitswert nach § 24 BewG aufzuheben.

3. Steuergegenstand bei der Bedarfsbewertung

Nach den §§ 138 ff. BewG waren für die ErbSt in der bis zum 31.12.2008 geltenden Fassung hingegen Grundbesitzwerte festzustellen. Nach den Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006 (BGBl I 2006, 2878) waren dabei die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt zugrunde zu legen (§ 138 Abs. 1 BewG).

Für folgende wirtschaftliche Einheiten waren Grundbesitzwerte festzustellen:

  • für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und für Betriebsgrundstücke i.S.d. § 99 Abs. 1 Nr. 2 BewG (§ 138 Abs. 2 i.V.m. §§ 139 bis 144 BewG),

  • für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke i.S.d. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG (§ 138 Abs. 3 i.V.m. §§ 68, 69, 99 Abs. 2, 139, 145 bis 150 BewG).

Infolge der Feststellung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit des Erbschaftssteuergesetzes, wurde Ende 2008 das Erbschaftsteuergesetz umfassend novelliert. Die neue Rechtslage wird grundsätzlich für alle Erwerbe nach dem 31.12.2008 angewandt.

Nach Art. 3 ErbStRG kann ein Erwerber auch schon für Erwerbe von Todes wegen auf die neuen gesetzlichen Regelungen optieren, wenn der Erwerb von Todes wegen nach dem 31.12.2006 und vor dem 1.1.2009 erfolgte. In diesem Fall werden alle neuen gesetzlichen Regelungen – mit Ausnahme der ab dem 1.1.2009 geltenden persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG – angewendet.

Aufgrund der Neuregelung erfolgt eine Ermittlung der Grundbesitzwerte nach den Vorschriften der §§ 176 ff. BewG.

Keine Feststellung ist ab 1.1.2009 über die Eigenschaft »Betriebsgrundstück« mehr zu treffen, da § 99 Abs. 2 BewG gestrichen wurde.

4. Gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten

Durch das Jahressteuergesetzes 2007 (BGBl I 2006, 2878) wurden in den §§ 151 ff. BewG die gesonderten Feststellungen im Rahmen der ErbSt neu geregelt. Danach werden u.a. die Grundbesitzwerte i.S.d. § 138 BewG bzw. §§ 176 ff. BewG gesondert festgestellt (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG).

Das BVerfG hat mit Beschluss vom 23.6.2015 (1 BvL 13/11, 1 Bvl 14/11) beschlossen, dass die grunderwerbsteuerliche Ersatzbemessungsgrundlage (d.h. der Grundbesitzwert), die bei bestimmten Erwerbstatbeständen anstelle des Kaufpreises (als Regel-Bemessungsgrundlage) zur Anwendung kommt, vor dem Hintergrund eines unabhängig von der Art und Weise der Wertermittlung anwendbaren Grunderwerbsteuersatzes nicht gleichheitskonform ausgestaltet. Der Grundbesitzwert wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (§ 138 Abs. 2 bis 4 BewG) berechnet und kommt zur Anwendung. Der Gesetzgeber hat nun mit dem Steueränderungsgesetz dies rückwirkend zum 1.1.2009 verankert.

5. Bewertung nach der Grundsteuerreform ab 1.1.2022 – Grundsteuerwerte

5.1. Überblick

Das BewG wurde um einen siebten Abschnitt ergänzt, die §§ 218 – 266 BewG enthalten die ab 1.1.2022 geltenden Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die GrSt (sog. »Grundsteuerwerte«). Die erste Hauptfeststellung erfolgt auf den 1.1.2022 und gilt für die Hauptveranlagung zur GrSt auf den 1.1.2025, § 266 BewG. Anschließend sollen die Grundsteuerwerte im Abstand von sieben Jahren allgemein festgestellt werden, § 221 BewG.

In der Übergangszeit zwischen dem 1.1.2022 und dem 1.1.2025 gelten das neue Bewertungsrecht und die alte Einheitsbewertung nebeneinander. Die bisherigen Einheitswertbescheide sowie die bisherigen Grundsteuermessbescheide werden zum 31.12.2024 kraft Gesetzes aufgehoben (§ 266 Abs. 4 BewG). Zum 1.1.2025 gelten dann uneingeschränkt die neuen Grundsteuerwerte auch für die Berechnung der Grundsteuer.

Beispiel 1:

Im Jahr 2021 wird ein Bauplatz verkauft. Die Bebauung erfolgt im Laufe des Jahres 2022.

Lösung 1:

Der Einheitswert (unbebautes Grundstück) wird zum 1.1.2022 auf den neuen Eigentümer fortgeschrieben (Zurechnungsfortschreibung). Zum 1.1.2023 erfolgt eine Art- und Wertfortschreibung (bebautes Grundstück). Zum 31.12.2024 erfolgt die Aufhebung.

Zum 1.1.2022 erfolgt zugleich eine Hauptfeststellung des neuen Grundbesitzwertes (unbebautes Grundstück) und zum 1.1.2023 ebenfalls eine Art- und Wertfortschreibung.

5.2. Feststellungsverfahren

5.2.1. Erklärungspflicht zur Hauptfeststellung 1.1.2022

Die öffentliche Bekanntmachung des BMF mit der Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärungen für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 erfolgte am 30.3.2022 (BStBl I 2022, 205). Länder, die von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben, haben ebenfalls durch öffentliche Bekanntmachung zur Abgabe aufgefordert:

  • Baden-Württemberg,

  • Bayern,

  • Hamburg,

  • Hessen und

  • Niedersachsen.

Für die Abgabe der Feststellungserklärungen ist somit der Zeitraum 1.7.2022 bis 31.10.2022 vorgesehen. Fristverlängerungen sind nach § 109 AO möglich.

5.2.2. Hauptfeststellung 1.1.2022

Die Grundsteuerwerte werden in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein festgestellt. Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde gelegt (§ 221 BewG). Die erste Hauptfeststellung für die Grundsteuerwerte wird auf den 1.1.2022 für die Hauptveranlagung auf den 1.1.2025 durchgeführt (§ 266 Abs. 1 BewG).

Zur Vorbereitung der Feststellungserklärungen verschicken die Finanzämter ein Informationsschreiben zur Grundsteuer. Enthalten ist auch ein Datenstammblatt als Ausfüllhilfe. Als Grundlage dienen Geobasisdaten, die nach Überprüfung auf Richtigkeit übernommen werden können.

Aus dem Datenstammblatt ergeben sich z.B. die folgenden Informationen zum Stichtag 1.1.2022:

  • Aktenzeichen,

  • Flurstückskennzeichen,

  • Lagebezeichnung,

  • Miteigentumsanteil,

  • amtliche Fläche,

  • Bodenrichtwert,

  • Entwicklungszustand (z.B. Baureifes Land),

  • Art der Nutzung (z.B. Wohnbaufläche, Ein- und Zweifamilienhäuser)

Nicht enthalten sind beispielsweise:

  • Art der Bebauung,

  • Baujahr des Gebäudes,

  • Wohn- bzw. Nutzfläche,

  • Garagen.

§ 266 Abs. 3 BewG enthält ein Verwertungsverbot. Werden der Finanzbehörde durch eine Erklärung i.S.d. § 228 BewG auf den 1.1.2022 für die Bewertung … eines Grundstücks vor dem 1.1.2022 eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse erstmals bekannt, sind diese bei Fortschreibungen nach § 22 und Nachfeststellungen nach § 23 auf Feststellungszeitpunkte vor dem 1.1.2022 nicht zu berücksichtigen.

Ausnahmen von diesem Verwertungsverbot:

  • Änderung der tatsächlichen Verhältnisse werden dem FA bereits vor Abgabe der Feststellungserklärung bekannt.

  • Änderung der tatsächlichen Verhältnisse werden erst nach der Abgabe der Feststellungserklärung bekannt – nicht »…durch eine Erklärung…«.

  • Änderung der tatsächlichen Verhältnisse im Jahr 2021, die zum 1.1.2022 zu einer Änderung der Einheitswerte führen, werden mit der Feststellungserklärung bekannt, vgl. Formulierung »…vor dem 1.1.2022 nicht zu berücksichtigen…«.

Beispiel 2:

Der EW-Feststellung liegt ein EFH mit 200 qm Wohnfläche zugrunde. Ein im Jahr 2003 erfolgter Anbau mit einer Wohnfläche von 50 qm ist dem FA nicht bekannt. Im Rahmen der Feststellungserklärung für die Grundsteuerwerte wird die Wohnfläche zutreffend mit 250 qm angegeben.

Darf das FA diese Angaben für eine Wertfortschreibung der EW-Feststellung nutzen?

Lösung 2:

Die neuen Verhältnisse werden durch die Feststellungserklärung bekannt und betreffen den Feststellungszeitpunkt 1.1.2004 (Prüfung Wertfortschreibung). Das Verwertungsverbot aus § 266 Abs. 3 BewG ist anwendbar und betrifft die EW-Feststellungen vor dem 1.1.2022.

5.2.3. Feststellungsfrist für die Hauptfeststellung

Für die Berechnung der Feststellungsfrist gelten die allgemeinen Grundsätze der AO (insbes. §§ 180, 181 AO). Es gelten die folgenden Grundsätze:

  • Erklärungspflicht, daher Fristbeginn mit Ablauf des Kj., in dem die Fest-stellungserklärung übermittelt wird (§ 181 Abs. 3 Satz 2 1. Alt. AO),

  • spätestens mit Ablauf des dritten Jahres, das auf das Kj. folgt, auf dessen Beginn die Feststellung vorzunehmen ist (§ 181 Abs. 3 Satz 2 2. Alt. AO).

  • Die Frist beginnt gem. § 181 Abs. 4 AO nicht vor Ablauf des Kj., auf dessen Beginn der Grundsteuerwert erstmals steuerlich anzuwenden ist.

Beispiel 3:

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes auf den 1.1.2022 wird im Oktober 2022 an das FA übermittelt.

Lösung 3:

Die Frist beginnt mit Ablauf des 31.12.2025 (Anlaufhemmung § 181 Abs. 4 AO) und dauert 4 Jahre. Die Festsetzungsfrist endet mit Ablauf des 31.12.2029.

5.3. Fortschreibungen, Nachfeststellungen, Aufhebungen

Wie bei der Einheitsbewertung müssen auch bei den Grundbesitzwerten Fortschreibungen und Nachfeststellungen durchgeführt werden (§§ 222 bis 224 BewG). Diese gelten bei Änderung der Verhältnisse nach dem 1.1.2022 und vor dem 1.1.2028.

  • Wertfortschreibung (§ 222 Abs. 1 BewG)

    • Abweichung vom Wert des letzten Feststellungszeitpunktes mehr als 15 000 € (nach oben oder unten)

  • Artfortschreibung (§ 222 Abs. 2 BewG)

    • Bebauung eines unbebauten Grundstücks

    • Erweiterung der Wohnungen (aus EFH wird Mietwohngrundstück)

  • Zurechnungsfortschreibung (§ 222 Abs. 2 BewG)

    • Verkauf des Grundstücks

  • Nachfeststellung (§ 223 BewG)

    • wirtschaftliche Einheit entsteht neu bzw. unterliegt nicht mehr der GrSt

  • Aufhebung (§ 224 BewG)

    • wirtschaftliche Einheit fällt weg bzw. unterliegt erstmals der GrSt

Beispiel 4:

Im Zuge der Hauptfeststellung 1.1.2022 wird der Grundsteuerwert für ein Einfamilienhaus i.H.v. 280 000 € festgestellt. Im Laufe des Jahres 2022 erfolgt eine Erweiterung der Wohnfläche durch einen Anbau. Der Wert steigt dadurch auf 300 000 €.

Lösung 4:

Zum 1.1.2022 erfolgt die Hauptfeststellung des Grundsteuerwertes gem. § 221 Abs. 1 i.V.m. § 266 Abs. 1 BewG. Maßgebend sind die Verhältnisse zum 1.1.2022. Die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse führt zu einer Wertfortschreibung, da die Abweichung im Vergleich zum 1.1.2022 mehr als 15 000 € beträgt (§ 222 Abs. 1 BewG). Für den Anbau besteht eine Anzeigepflicht § 228 Abs. 2 BewG. Die Frist beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kj., in dem die Änderung eingetreten ist. D.h. die Anzeige ist bis zum 31.1.2023 beim FA einzureichen.

Die Feststellungen erfolgen nur, soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung sind (§ 219 Abs. 3 BewG). Da die neuen Grundsteuerwerte erst ab 2025 von Bedeutung sind, enthält § 266 Abs. 2 BewG eine gesetzliche Fiktion hierzu. Gleichzeitig ist eine Wertfortschreibung des bisherigen Einheitswertes zu prüfen.

Zu beachten ist, dass anders als beim Einheitswertverfahren eine Anzeigepflicht für eingetretene Veränderung besteht, § 228 Abs. 2 BewG.

5.4. Bewertungsvorschriften Grundvermögen – Bundesmodell

5.4.1. Überblick

Übersicht der zentralen Bewertungsvorschriften ab 1.1.2022:

Bewertung für Grundsteuer ab 1.1.2022

Kurze Erläuterung bzw. vergleichbare §§ für ErbSt

§ 218 BewG

Vermögensarten

nur L+F und Grundvermögen

§ 219 BewG

Grundsteuerwerte

vergleichbar mit § 151 BewG

§ 221 BewG

Hauptfeststellung

1.1.2022 und dann alle 7 Jahre

§§ 222–230 BewG

Verfahren

Einzelheiten zum Feststellungverfahren, insbes. zur Fortschreibung, Nachholung, Aufhebung, Erklärungspflichten, Abrundung auf volle 100 €

§§ 232–242 BewG

Bewertung L+F-Vermögen

Bewertung anhand des Ertragswerts (§ 236 BewG), Ausgangspunkt ist der Reinertrag (§ 237 BewG, Flächenwerte), ggf. mit Zuschlägen nach § 238 BewG

§§ 243–262 BewG

Bewertung Grundvermögen

Gliederung entspricht §§ 176 ff. BewG (GrV für ErbSt)

§ 243 BewG

Umfang Grundvermögen

entspricht inhaltlich § 176 BewG bzw. § 68 BewG

§ 246 und § 247 BewG

Unbebaute Grundstücke

Bewertung unbebauter Grundstücke auf Basis des Bodenrichtwertes

§§ 248–249 BewG

Bebaute Grundstücke

Bebaute Grundstücke, Beschreibung der Grundstücksarten

§ 250 BewG

Bewertungsverfahren

Bewertungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren

  • Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren:

  • EFH, ZFH

  • Mietwohngrundstücke

  • Wohnungseigentum

Sachwertverfahren:

  • Geschäftsgrundstücke

  • gemischt genutzte Grundstücke

  • Teileigentum

  • sonstige bebaute Grundstücke

Beachte:

Die Zuordnung entspricht nicht den Bewertungsverfahren für Zwecke der ErbSt aus § 182 BewG.

Im Unterschied zu § 182 BewG gibt es kein Vergleichswertverfahren.

§ 251 BewG

Mindestwert für bebaute Grundstücke

§ 252 – § 257 BewG

Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren:

  • Barwert Reinertrag zuzüglich

  • abgezinster Bodenwert

Der Rohertrag basiert auf Nettokaltmieten, die nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und in Abhängigkeit von Mietniveaustufen angegeben werden (Anlage 39 zum BewG)

§ 258 – § 260 BewG

Sachwertverfahren

Sachwertverfahren:

Gebäudesachwert

zuzüglich

Bodenwert

Der Gebäudesachwert berücksichtigt Normalherstellungskosten (Anlage 42) bezogen auf die Brutto-Grundfläche (der Aufbau entspricht dem SWV für Zwecke der ErbSt).

Die Normalherstellungskosten werden anhand der Baupreisentwicklung indiziert.

Der grundsätzliche Aufbau ist an § 190 BewG angelehnt.

§ 261 und § 262 BewG

Sonderfälle

Sonderfälle:

  • Erbbaurecht

  • Gebäude auf fremdem Grund und Boden

§ 266 BewG

Erstmalige Anwendung

Anwendungsvorschriften

  • erste Hauptfeststellung auf den 1.1.2022

  • gilt erstmals für die Hauptveranlagung zur GrSt zum 1.1.2025

Anlagen zum BewG

Das BewG wird um Anlagen zur Bewertung ergänzt:

  • Anlage 27–35 zur L+F

  • Anlage 36–43 zum GrV, insbes.

    • 36: Umrechnung bei abweichender Grundstücksgröße beim Bodenwert von EFH, ZFH

    • 37: Vervielfältiger

    • 38: Gesamtnutzungsdauer

    • 39: Ermittlung Rohertrag

    • 40: Bewirtschaftungskosten

    • 41: Abzinsungsfaktoren

    • 42: Normal-HK

    • 43: Wertzahlen

5.4.2. Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden, § 246 BewG. Wie bisher ist auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen abzustellen. Geringfügige Restarbeiten sind unschädlich.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ergibt sich regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB), § 247 BewG. Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Außenanlagen abgegolten sind.

Die Bodenrichtwerte der Richtwertgrundstücke werden grds. auch für das zu bewertende Grundstück übernommen. Unterschiede bleiben grds. unberücksichtigt. Dies gilt aber nicht für abweichende Entwicklungszustände (z.B. Bauererwartungsland – baureifes Land).

Beispiel 5:

Der Entwicklungszustand für das zu bewertende Grundstück ist »Rohbauland«. Der Boden-richtwert berücksichtigt als Entwicklungszustand »erschließungsbeitragsfreies Bauland« und beträgt 300 €/qm.

Lösung 5:

Der anzusetzende Bodenrichtwert ist abzuleiten und beträgt 50 % für vergleichbares er-schließungsbeitragsfreies Bauland und somit 150 €/qm, vgl. A 247.3 AEBewGrSt.

Beispiel 6:

Zu bewerten ist ein Grundstück mit einem Lebensmittelmarkt. Das Geschäftsgrundstück liegt in einer Bodenrichtwertzone von Grundstücken mit Einfamilienhäusern.

Lösung 6:

Das Grundstück wird mit dem vorhandenen Bodenrichtwert angesetzt, vgl. A 247.2 Abs. 7 AEBewGrSt.

Bei sich überlagernden Bodenrichtwertzonen ist der Bodenrichtwert für dasjenige Bodenrichtwertgrundstück heranzuziehen, dessen Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht, A 247.2 Abs. 7 Satz 2 AEBewGrSt.

Beispiel 7:

Zu bewerten ist ein zweigeschossiges Einfamilienhaus. Für diese Bodenrichtwertzone liegen zwei unterschiedliche Bodenrichtwerte für »Wohnen« – einmal für »mehrgeschossig«, einmal für »ein-/zweigeschossig« – vor.

Lösun 7g:

Für ein zweigeschossiges Einfamilienhaus ist der Bodenrichtwert für »Wohnen, ein-/zweigeschossig« zugrunde zu legen.

Beispiel 8:

Zu bewerten ist ein Einfamilienhaus. Für diese Bodenrichtwertzone liegen unterschiedliche Bodenrichtwerte für »Geschäftshäuser« und »Mehrfamilienhäuser« vor.

Lösung 8:

Für ein Einfamilienhaus ist der Bodenrichtwert für »Mehrfamilienhäuser« zugrunde zu legen, da diese Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

Die Finanzverwaltung hat mit koordinierten Ländererlassen vom 9.11.2021 zu den Neuregelungen Stellung genommen (Anwendung des 7. Abschnitts des Zweiten Teils des BewG zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 1.1.2022 – AEBewGrSt –, BStBl I 2021, 2334). Die Bewertung der unbebauten Grundstücke wird in den Abschnitten 246 bis 247.3 AEBewGrSt dargestellt.

5.4.3. Bebaute Grundstücke

5.4.3.1. Begriff

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden, § 248 BewG. Als bebaute Grundstücke gelten auch solche, bei denen das Gebäude von untergeordneter Bedeutung sind, vgl. A 248.2 Abs. 1 AEBewGrSt:

  • Wochenendgrundstück mit geringwertigem Wochenendhaus;

  • Wertvolles Grundstück, geeignet für Bebauung mit Geschäftsgrundstück ist tatsächlich nur mit Kiosk bebaut;

  • Auf einem Zeltplatz befinden sind Gebäude von geringem Umfang und Wert.

Die bebauten Grundstücke sind anhand von § 249 BewG in unterschiedliche Grundstücksarten zu unterteilen. A 249.1 AEBewGrSt enthält eine Tabelle mit den Voraussetzungen für die jeweilige Grundstücksart. Die Abgrenzung entspricht den bekannten Regelungen aus § 181 BewG (Grundbesitzwerte für ErbSt):

  • Einfamilienhäuser,

  • Zweifamilienhäuser,

  • Mietwohngrundstücke,

  • Mietwohngrundstücke,

  • Wohnungseigentum,

  • Teileigentum,

  • Geschäftsgrundstücke,

  • gemischt genutzte Grundstücke,

  • sonstige bebaute Grundstücke.

5.4.3.2. Mindestwert

Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre, § 251 BewG. Mit dem Abschlag von 25 % vom Wert des unbebauten Grundstücks werden insbes. die üblichen Freilegungskosten (z.B. Abrisskosten) typisierend berücksichtigt. Die Berücksichtigung tatsächlich anfallender Freilegungskosten kommt nicht in Betracht, vgl. A 251 AEBewGrSt.

5.4.3.3. Ertragswertverfahren

Eine Übersicht zum Aufbau des Verfahrens ist in A 252 AEBewGrSt abgedruckt. Der Grundsteuerwert setzt sich aus dem Kapitalisierten Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert zusammen. Selbstständig nutzbare Teilflächen sind ggf. gesondert hinzuzurechnen. Bei selbstständig nutzbaren Teilflächen erfolgt keine Abzinsung des Bodenwertes.

Beispiel 9:

Für Zwecke der GrSt ist ein EFH in Rheinland-Pfalz zu bewerten (Baujahr 2002). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 600 qm und der Bodenrichtwert beträgt 380 €/qm. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 120 qm und wird selbstgenutzt. Das EFH liegt in einer Gemeinde des Mietniveaustufe 3.

Lösung 9:

EFH sind im Ertragswertverfahren zu bewerten, § 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG. Ausgangswert ist der Rohertrag, § 254 BewG. Der Rohertrag ist anhand der Anlage 39 zu bestimmen:

  • Rheinland-Pfalz

  • EFH

  • Wohnfläche 100 qm und mehr

  • Baujahr ab 2001

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt lt. Anlage 39 in diesem Fall 7,72 €/qm. Gem. § 254 BewG sind Zu- bzw. Abschläge für die jeweilige Mietniveaustufe zu beachten. Bei Stufe 3 erfolgt keine Korrektur. Der jährliche Rohertrag beträgt somit 11 116 € (Wertverhältnisse 1.1.2022). Abzuziehen sind pauschalierte Bewirtschaftungskosten, § 255 i.V.m. Anlage 40. Bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren (Gebäudealter 20 Jahre; Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 38 80 Jahre) belaufen sich diese auf 18 % (= 2 001 €).

Rohertrag

11 116 €

./.

Bewirtschaftungskosten

2 001 €

=

jährlicher Reinertrag § 253 Abs. 1 BewG

9 115 €

x

Vervielfältiger § 253 Abs. 2 i.V.m. Anlage 37

(Rest-ND 60 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %)

30,91

=

Barwert des Reinertrags

281 744 €

Bodenwert (600 qm × 380 €/qm)

228 000 €

x

Umrechnungskoeffizient § 257 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Anl. 36

0,95

x

Abzinsungsfaktor § 257 Abs. 2 i.V.m. Anlage 41

0,2273

=

abgezinster Bodenwert

49 233 €

Barwert des Reinertrags

281 744 €

+

abgezinster Bodenwert

49 233 €

=

Ertragswert § 253 Abs. 1 BewG

330 977 €

Mindestwert § 251 BewG (216 600 € × 75 %) ohne Bedeutung

162 450 €

Grundsteuerwert (Abrundung volle 100 €)

330 900 €

5.4.3.4. Sachwertverfahren

Eine Übersicht zum Aufbau des Verfahrens ist in A 258 AEBewGrSt abgedruckt. Der Grundsteuerwert setzt sich aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert zusammen. Die Summe hieraus ergibt den vorläufigen Sachwert. Der Grundsteuerwert ergibt sich durch Anwendung der Wertzahl aus Anlage 43 zu § 260 BewG auf den vorläufigen Sachwert (§ 258 Abs. 3 BewG). Der Mindestwert ist auch hier zu beachten.

Bauliche Anlagen, insbes. die Außenanlagen (z.B. befestigte Wege und Plätze, Einfriedungen), und die sonstigen Anlagen sind mit dem Sachwert abgegolten. Anders als bei der Bewertung für Zwecke der ErbSt werden Außenanlagen generell nicht berücksichtigt, vgl. A 243 Abs. 4 Sätze 4 bis 6 und A 258 Abs. 1 Satz 4 AEBewGrSt.

Beispiel 10:

Für die GrSt ist ein Geschäftsgrundstück zu bewerten (Baujahr 2002). Das Grundstück hat eine Fläche von 500 qm. Der Bodenrichtwert beträgt 600 €/qm. Im Gebäude befinden sich ausschließlich vermietete Büroflächen. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 440 qm.

Lösung 10:

Geschäftsgrundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten, § 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG. Der Bodenwert beträgt 300 000 €, § 258 Abs. 2 i.V.m. § 247 BewG (Bodenrichtwert × Fläche). Berechnung Gebäudesachwert:

Normal-HK lt. Anlage 42

(Bürogebäude, Baujahrgruppe 1995–2004)

1 071 €

x

Baupreisindex § 259 Abs. 3 BewG i.V.m. BMF-Schreiben vom 11.2.2022

148,6

=

Indizierte HK

1 586 €

x

Bruttogrundfläche

440

=

Gebäudenormalherstellungswert

697 840 €

./.

Alterswertminderung § 259 Abs. 4 BewG (20/60)

232 614 €

=

Gebäudesachwert

465 226 €

+

Bodenwert

300 000 €

=

Vorläufiger Sachwert § 258 Abs. 3 BewG

765 226 €

x

Wertzahl § 260 BewG i.V.m. Anlage 43

0,95

=

Sachwert

583 452 €

Abrundung volle 100 €

=

Grundsteuerwert

583 400 €

5.5. Öffnungsklausel

5.5.1. Abweichende Regelungen in einzelnen Bundesländern

Den Bundesländern wurde über eine Ergänzung in Art. 72 Abs. 3 GG eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet (»Öffnungsklausel«). Länder, die von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben, sind

  • Baden-Württemberg,

  • Bayern,

  • Hamburg,

  • Hessen und

  • Niedersachsen.

5.5.2. Baden-Württemberg

Baden-Württemberg hat am 4.11.2020 das Landesgrundsteuergesetz erlassen und ein modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt. Beim modifizierten Bodenwertmodell basiert die Bewertung im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird das Bewertungsergebnis einer reinen Bodenwertsteuer durch einen Abschlag i.H.v. 30 % »modifiziert«.

Beispiel 11:

Grundstückseigentümerin S hat ein Einfamilienhaus auf einem 400 qm großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 250 €/qm. Der neue Hebesatz der Gemeinde G, in der sich das Grundstück befindet, soll für die neue Grundsteuer bei 400 % liegen.

Lösung 11:

Grundsteuerwert = 400 qm × 250 €/qm = 100 000 €

Steuermessbetrag:

1,3 ‰ – 30 % Abschlag für überwiegend zu Wohnzwecken genutztes EFH

maßgebende Steuermesszahl = 0,91 ‰

Grundsteuerwert 100 000 € × Steuermesszahl 0,91 ‰ = Steuermessbetrag 91 €

Grundsteuer:

Steuermessbetrag 91 € × Hebesatz 400 % = 364 €

5.5.3. Bayern

Bayern hat am 10.12.2021 das Bayerische Grundsteuergesetz erlassen und ein wertunabhängiges Flächenmodell eingeführt. Für die Berechnung der Grundsteuer werden benötigt:

  • Fläche Grund und Boden

  • Gebäudefläche

  • Gebäudenutzung

Der Wert des Grundstücks spielt keine Rolle. Aus den o.g. Flächen werden mithilfe von Äquivalenzzahlen der Grundsteuermessbetrag berechnet. Für die Grundsteuer B betragen die wertunabhängigen Äquivalenzzahlen:

  • 0,04 €/qm für Bodenfläche und

  • 0,50 €/qm für Gebäudeflächen, bei wohnlicher Nutzung wird ein Abschlag von 70 % gewährt

Beispiel 12:

Für Zwecke der GrSt ist in München ein gemischt genutztes Grundstück auf einem 500 qm großen Grundstück zu bewerten. Die Gebäudefläche (Wohn-/Nutzfläche) beträgt 300 qm, hiervon entfallen 200 qm auf wohnliche Nutzung.

Lösung 12:

  • Grund und Boden

    500 qm × 0,04 €/qm = Äquivalenzbetrag 20 €, Messzahl 100 %, 20 €

  • Wohnfläche

    200 qm × 0,50 €/qm = Äquivalenzbetrag 100 €, Messzahl 70 %, 70 €

  • Nichtwohnfläche

    100 qm × 0,50 €/m2 = Äquivalenzbetrag 50 €, Messzahl 100 %, 50 €

Der Grundsteuermessbetrag beträgt 140 €. Bei einem unterstellten Hebesatz von 400 % beträgt die zu zahlende Grundsteuer 560 €.

5.5.4. Hamburg

Hamburg hat am 24.8.2021 das Hamburgische Grundsteuergesetz erlassen und ein Wohnlagenmodell eingeführt. Für die Berechnung der Grundsteuer werden benötigt:

  • Fläche Grund und Boden

  • Gebäudefläche

  • Nutzung des Grundstücks

  • Wohnlage des Grundstücks (normal oder gut lt. Hamburger Wohnlagenverzeichnis)

Der Wert des Grundstücks spielt keine Rolle. Aus den o.g. Angaben werden mithilfe von Äquivalenzzahlen der Grundsteuermessbetrag berechnet. Für die Grundsteuer B betragen die wertunabhängigen Äquivalenzzahlen:

  • 0,04 €/qm für Bodenfläche und

  • 0,50 €/qm für Gebäudeflächen, bei wohnlicher Nutzung in guten Wohnlagen wird ein Abschlag von 70 % gewährt und bei normaler Wohnlage ein weiterer Abschlag von 25 %

5.5.5. Hessen

Hessen hat am 15.12.2021 das Hessische Grundsteuergesetz erlassen und ein Flächen-Faktor-Verfahren eingeführt. Wie in Bayern und Hamburg werden auf die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche Äquivalenzzahlen angewendet. In Hessen als Flächenbetrag bezeichnet. Auch in Hessen wird für Wohnflächen ein Abschlag von 70 % gewährt. Anders als in Bayern und Hamburg wird auf den auf dieser Basis berechneten Ausgangsbetrag noch ein Faktor angewendet.

Für die Berechnung der Grundsteuer werden benötigt:

  • Fläche Grund und Boden

  • Gebäudefläche

  • Nutzung des Grundstücks

  • Bodenrichtwert des Grundstücks

  • durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde

5.5.6. Niedersachsen

Niedersachsen hat am 13.7.2021 das Niedersächsische Grundsteuergesetz erlassen und ein Flächen-Lage-Modell eingeführt. Wie in Hessen wird ein Lagefaktor berücksichtigt.

Für die Berechnung der Grundsteuer werden benötigt:

  • Fläche Grund und Boden

  • Gebäudefläche

  • Nutzung des Grundstücks

  • Bodenrichtwert des Grundstücks

  • durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde

Für die Grundsteuer B betragen die wertunabhängigen Äquivalenzzahlen:

  • 0,04 Euro/qm für Bodenfläche und

  • 0,50 €/qm für Gebäudeflächen, bei wohnlicher Nutzung wird ein Abschlag von 70 % gewährt und bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau ein weiterer Abschlag von 25 %

Beispiel 13:

Für Zwecke der GrSt ist in Niedersachsen ein Einfamilienhaus auf einem 500 qm großen Grundstück zu bewerten. Die Wohnfläche beträgt 180 qm. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt 350 €/qm, der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde beträgt 320 €/qm.

Lösung 13:

Lagefaktor = 1,02 (350/320)0,3

  • Grund und Boden

    500 qm × 0,04 €/qm × 1,02 = Äquivalenzbetrag 20,40 €, Messzahl 100 %, 20,40 €

  • Wohnfläche

    180 qm × 0,50 €/qm × 1,02 = Äquivalenzbetrag 91,80 €, Messzahl 70 %, 64,26 €

    Der Grundsteuermessbetrag beträgt 84,66 €. Bei einem unterstellten Hebesatz von 400 % beträgt die zu zahlende Grundsteuer 338 €.

6. Verwandte Lexikonartikel

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Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.

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