Mieteinnahmen versteuern – das gilt bei Vermietung und Verpachtung

Das Wichtigste in Kürze
  • Einnahmen aus der Vermietung unbebauter Grundstücke, Häuser, unmöblierter Wohnungen und Zimmer zählen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Diese Einkünfte müssen Sie gemäß dem Zuflussprinzip in dem Jahr versteuern, in dem Sie sie erhalten haben.
  • Sie können laufende Kosten, Schuldzinsen, Renovierungskosten und Abschreibungen als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Ganz gleich ob Sie eine kleine Einliegerwohnung, ein ganzes Haus oder ein Gewerbeobjekt vermieten: Mieteinnahmen müssen grundsätzlich versteuert werden – es gibt aber auch Ausnahmen. Auf dieser Seite erfahren Sie alles, was Sie steuerlich zum Thema Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wissen müssen.

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Wer muss Mieteinnahmen versteuern?

Als Privatperson fragen Sie sich vielleicht, ob Sie Mieteinnahmen überhaupt versteuern müssen. Die Antwort lautet Ja, denn auch bei einer nicht gewerblich betriebenen Vermietung nehmen Sie Mieteinnahmen ein. Der steuerliche Begriff dafür ist „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Und diese müssen Sie laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) versteuern.

Dies gilt übrigens nicht nur für Immobilien im engeren Sinne, sondern für jegliches „unbewegliches Vermögen“, das Sie vermieten. Hierzu gehören – auch wenn die Bezeichnung „unbeweglich“ anderes vermuten lässt – auch Schiffe, die im Schiffsregister eingetragen sind, sowie in der Luftfahrzeugrolle eingetragene Luftfahrzeuge.

Jeder, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, muss diese beim Finanzamt anmelden. Das erledigen Sie mit Ihrer Steuererklärung, indem Sie die Anlage V ausfüllen. Entweder Sie nutzen dazu das Formular. Schneller und sicherer geht es jedoch, wenn Sie sich von einer Steuersoftware wie smartsteuer helfen lassen.

Was zählt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung zählen unter anderem:

  • die eigentliche Miete oder Pacht für die Überlassung von Gebäuden oder Gebäudeteilen – das gilt auch für Ferienwohnungen.
  • Entgelte für Nebenräume (Keller, Garagen).
  • Entgelte für unbebaute Grundstücke oder für Werbeflächen auf dem Grundstück.

Auch wenn Sie an Angehörige vermieten, müssen Sie die Einnahmen angeben. In diesem Fall schaut das Finanzamt eventuell etwas genauer hin, ob die Vermietung regulär abläuft. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Steuertipp „Vermietung bei Ehepaar“ weiter unten.

Eine Besonderheit gilt bei Kautionen, die Ihre Mieter hinterlegen müssen. Diese zählen aus steuerlicher Sicht zunächst nicht als Mieteinnahmen. Sobald Sie jedoch später darauf zugreifen – zum Beispiel, weil eine Mieterin trotz Mahnung ihre Miete nicht zahlt oder entstandene Schäden nicht ersetzt – zählt die Kaution als Einnahme.

Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie vermieten, stellt sich Ihnen vielleicht die Frage, ob Sie die Warm- oder Kaltmiete als zusätzliches Einkommen versteuern müssen. Versteuert wird die Kaltmiete.

Als Vermieter müssen Sie jedoch sämtliche Zuflüsse und Abflüsse in der Anlage V angeben. Bei den Zuflüssen wird getrennt nach der Kaltmiete (Zeile 9) und erhaltenen Nebenkosten / Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt wurden (Zeile 13). Bei den Abflüssen tragen Sie dann Ihre Ausgaben für Nebenkosten sowie entstandene Werbungskosten ein.

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?

Die Steuern auf Mieteinnahmen können unterschiedlich ausfallen, denn es gilt der persönliche Steuersatz, den Sie auch auf andere Einkünfte zahlen. Im niedrigsten Fall sind das aktuell 14 Prozent – der sogenannte Eingangssteuersatz. Ab diesen 14 Prozent steigt der Steuersatz mit zunehmendem zu versteuernden Einkommen progressiv bis zum Spitzensteuersatz von 42 Prozent an.

Dem progressiven Steuersatz liegt der Gedanke zugrunde „wer viel verdient, kann sich auch stärker am Gemeinwohl beteiligen.“ Der Steuersatz auf Ihre Mieteinnahmen hängt daher davon ab, welche sonstigen Einkünfte Sie in einem Jahr haben.

Zur Frage, wann Sie Steuern auf Mieteinnahmen zahlen, gilt das sogenannte Zuflussprinzip. Dieses besagt, dass Einnahmen in dem Jahr versteuert werden müssen, in dem sie Ihnen zufließen. Das ist wichtig, wenn Mieten für frühere Jahre nachgezahlt werden – diese werden im Jahr der Zahlung erfasst.

Was gilt bei Verlusten aus Vermietung und Verpachtung?

Aus einer Vermietung können auch Verluste entstehen. Auch diese wirken sich auf Ihre Steuer aus und können sogar positive Auswirkungen auf die Besteuerung Ihrer sonstigen Einnahmen haben. Verluste aus einer Vermietung oder Verpachtung können Sie mit Ihren sonstigen zu versteuernden Einnahmen verrechnen und so Ihre Steuerbelastung senken. Das geht jedoch nur, wenn Sie mit der Vermietung grundsätzlich beabsichtigen, Gewinne zu erwirtschaften – der steuerrechtliche Fachbegriff ist die „Einkunftserzielungsabsicht“.

Wenn Sie dauerhaft größere Verluste für Ihr Mietobjekt in der Steuererklärung angeben, kann das Finanzamt zur Einschätzung kommen es handele sich um „Liebhaberei“. Das Finanzamt geht dann davon aus, dass Sie die Vermietung nicht mit einer Einkunftserzielungsabsicht betreiben. In diesem Fall wird die Anrechnung der Verluste gestrichen. Abgesehen davon, dass eine Vermietung als Minusgeschäft ohnehin nicht in Ihrem Sinne ist, sollten Sie spätestens dann mit einem Steuerberater sprechen.

Wie hoch ist der Steuerfreibetrag bei Mieteinnahmen?

Wir haben es oben schon angesprochen: Es gibt auch Mieteinnahmen, auf die keine Steuer anfällt. In der Praxis ist das jedoch eher selten der Fall. Und zwar nur dann, wenn entweder

  • die Summe Ihrer Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag (zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge) nicht übersteigt.
  • Oder die Mieteinnahmen nur sehr gering sind und unter den Freigrenzen

Steuerfrei vermieten können nur private Vermieter, für die die Miteinnahmen eine Nebeneinkunft zu ihrem Gehalt aus einer nichtselbständigen Tätigkeit sind. Liegt ihr gesamtes Einkommen aus allen Einkommensarten – also die Mieteinnahmen, das Einkommen aus einem Angestelltenverhältnis und eventuelle weitere Einkünfte – unter dem Grundfreibetrag, fällt keine Steuer auf die Mieteinnahmen an. Im Jahr 2021 gelten folgende Freibeträge:

  • Für Alleinstehende 9.744 Euro.
  • Für Verheiratete gilt der doppelte Freibetrag von 488 Euro.
  • Leben Kinder im Haushalt, werden eventuell der Kinderfreibetrag und der Erziehungsfreibetrag zum Grundfreibetrag addiert – jedoch nur, wenn der Kinderfreibetrag im individuellen Fall vorteilhafter ist als das Kindergeld. Insgesamt gibt es jährlich 388 Euro Steuervergünstigung pro Kind.

Alle Einkünfte, die über diesen Freibeträgen liegen, müssen versteuert werden.

Für sehr niedrige Mieteinnahmen gibt es eine Bagatellgrenze. Diese liegt

  • für eine zeitweise Untervermietung bei 520 Euro pro Jahr (abzüglich der Werbungskosten).
  • Für eine dauerhafte Vermietung bei 410 Euro pro Jahr (abzüglich der Werbungskosten).
  • Bis zu einer Höchstgrenze von 820 Euro pro Jahr gilt ein ermäßigter Steuersatz.

Es handelt sich hierbei um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet, dass Sie die gesamten Einnahmen versteuern müssen, wenn die Grenze auch nur um einen Euro überschritten wird!

Einnahmen aus einer gewerblichen Vermietung oder Verpachtung zählen als Betriebseinnahmen. Sie werden daher nicht wie hier beschrieben versteuert, sondern wie Einkünfte aus Gewerbe. Aufpassen müssen Sie bei der Vermietung von Ferienwohnungen: Entspricht diese ihrem Wesen nach einem Hotelbetrieb, etwa indem Sie einen Zimmerservice oder ein Frühstücksangebot anbieten, müssen Sie die Einnahmen als gewerblich versteuern. Allerdings nur, wenn sie über dem jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro liegen.

Fällt Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen an?

Eine häufige Frage ist, ob auf Mieteinnahmen Umsatz- beziehungsweise Mehrwertsteuer anfällt. Und wie so oft ist die Antwort „es kommt darauf an“.

Grundsätzlich gilt für private Vermieter:

  • Vermieten Sie eine Wohnung, müssen Sie keine Umsatzsteuer erheben und abführen.
  • Vermieten Sie ein Gewerbeobjekt, haben Sie die Wahl: Sie können auf Wunsch wie ein Gewerbetreibender behandelt werden und Umsatzsteuer berechnen.

Es kann sich lohnen, sich als privater Vermieter für die Umsatzsteuerpflicht zu entscheiden. Sie sind in diesem Fall nämlich gleichzeitig vorsteuerabzugsberechtigt. Das bedeutet, dass Sie Mehrwertsteuerbeträge auf Handwerkerrechnungen absetzen können. Dazu müssen Sie jedoch regelmäßig eine Umsatzsteuervoranmeldung einreichen. Gerade wenn umfangreiche Renovierungen an einem gewerblich vermieteten Objekt anfallen, lohnt sich der zusätzliche Aufwand.

Bei Immobilien, die sowohl aus gewerblich genutzten Mieteinheiten als auch aus Wohnungen bestehen, können Sie einen Teil mit und einen Teil ohne Umsatzsteuer vermieten. Für die Vorsteuerabzug zugelassen sind dann nur die Rechnungen bzw. Anteile davon, die für die gewerblich vermieteten Einheiten anfallen.

Was gilt steuerlich bei einer Untervermietung?

Auch wenn man selbst Miete zahlt, kann man durch eine Untervermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Aus Vereinfachungsgründen gilt: Vermieten Sie Teile Ihrer selbst genutzten Wohnung vorübergehend und übersteigen die Einnahmen 520 EUR im Kalenderjahr nicht, bleibt die Untervermietung steuerfrei.

Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?

Verschweigen Sie Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung, ist das eine Steuerhinterziehung – und somit eine Straftat! Bis zu fünf Jahre Haftstrafe können die Folge sein. Erwerben Sie ein Haus oder ein Grundstück, erfährt das Finanzamt davon durch den Notar. Bei einer Erbschaft wird das zuständige Amtsgericht das Finanzamt informieren. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, wird normalerweise nach Mieteinnahmen gefragt.

Das Finanzamt hat bei einer Prüfung weitreichende Rechte. So kann es zum Beispiel verlangen, dass man Mietverträge vorlegt. So wird zum Beispiel geprüft, ob Angehörigen eine Wohnung verbilligt überlassen wird.

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So füllen Sie die Anlage V Ihrer Steuererklärung aus

Erzielen Sie steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, müssen Sie diese in Anlage V Ihrer Steuererklärung angeben. Am einfachsten geht das, wenn Sie smartsteuer nutzen: Die Software fragt Schritt für Schritt alle Angaben ab – so vergessen Sie nichts.

Aber auch, wenn Sie das lange Papierformular nutzen möchten, lassen wir Sie nicht im Regen stehen: Hier finden Sie unsere Ausfüllhilfe zur Anlage V.

Was kann man bei Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzen?

Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern müssen, können Sie bestimmte Kosten abschreiben. Das heißt, Sie ziehen die Kosten von den zu versteuernden Einnahmen ab. Hierzu gehören alle Kosten, die Ihnen entstehen, damit Sie die Mieteinnahmen überhaupt erst erwerben können – daher der Name Werbungskosten.

Unter anderem sind dies:

  • Abschreibung auf das Gebäude,
  • laufende Betriebskosten, zum Beispiel Kosten für Wasser, Strom oder Brennstoff. Wenn diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden, muss das wieder als Einnahme verbucht werden,
  • Finanzierungskosten, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen – etwa Zinsen für Hypothek, Grundschuld, Disagio, Abschlussgebühr beim Bausparvertrag,
  • Grundsteuer,
  • Abschreibung auf vermietete Einrichtungsgegenstände – etwa die Einbauküche,
  • Hausgeld bei einer Eigentumswohnung – ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage,
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,
  • Kosten für Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis,
  • Versicherungen, die die Wohnung betreffen – etwa Brandversicherung, Rechtsschutzversicherung, Haftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung,
  • Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten zum vermieteten Objekt und zu Eigentümerversammlungen)

Hinzu kommen noch die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das sind spezielle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie. Wenn die Kosten in dieser Zeit mehr als 15 Prozent des Anschaffungspreises betragen, sind diese den Anschaffungskosten zuzurechnen – und nicht als Werbungskosten. Das gleiche gilt, wenn in den ersten drei Jahren mindestens drei von vier zentralen Merkmalen saniert werden (in der Regel: Heizung, Sanitäranlagen, Elektroanlage und Fenster). Hierbei spielen die Kosten und damit die 15 Prozent keine Rolle.

Das gilt für die Abschreibung des Immobilienkaufs

Der Erwerb einer Immobilie ist eine immense Investition – schön, dass Sie das Finanzamt an den Kosten beteiligen können! Und zwar durch die Abschreibung, wenn Sie die Immobilie oder Teile davon vermieten. Es gelten die folgenden Sätze aus der AfA-Tabelle (Abschreibung für Abnutzung):

  • Bei Wirtschaftsgebäuden, die nicht Wohnzwecken dienen, für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 und vor dem 1.1.2001 gestellt worden ist, beträgt der AfA-Satz 4 Prozent,
  • bei Wirtschaftsgebäuden mit Kaufvertrag oder Bauantrag ab 1.1.2001 beträgt der AfA-Satz 3 Prozent,
  • bei sonstigen (Wohn-) Gebäuden mit Fertigstellung nach dem 31.12.1924 ist ein AfA-Satz von 2 Prozent anzuwenden.
  • Bei historischen Gebäuden (Fertigstellung vor dem 1.1.1925) beläuft sich der AfA-Satz auf 2,5 Prozent.

Das heißt Sie können für eine Immobilie, die Sie vermieten, 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent des Gebäudewertes und der Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Kosten für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an Ihrem vermieteten Objekt können Sie in kürzeren Zeiträumen in Ihrer Steuererklärung angeben.

Die Sanierung denkmalgeschützter Objekte wird besonders gefördert. Daher sind hier noch höhere Abschreibungen möglich. Alles dazu erfahren Sie in unserem Lexikonartikel Sanierung.

Immobilienfinanzierung: Das gilt steuerlich für Zinsen

Auch die Zinsen für das Darlehen für eine vermietete Wohnung können Sie steuerlich absetzen.

Eine Besonderheit gilt bei einer Mischnutzung: Nutzen Sie das Gebäude teilweise selbst und vermieten den anderen Teil, sind nur die Zinsen für den vermieteten Teil als Werbungskosten abziehbar. Die Schuldzinsen werden in diesem Fall üblicherweise nach der Nutzfläche aufgeteilt. In diesen Fällen können die Finanzierungskosten auch direkt zugeordnet werden:

  • Die Anschaffungskosten (Kaufpreis und Nebenkosten) und Herstellungskosten sind aufteilbar. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Innenausbaukosten durch direkte Zuordnung auf die unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden.
  • Unterschiedliche Geldquellen (Eigenkapital und ggf. verschiedene Darlehen), die jeweils einer Nutzung allein zugerechnet werden, liegen vor.
  • Es besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den der Vermietung zugeordneten Anschaffungskosten und Herstellungskosten. Das heißt, Sie müssen jeweils getrennte Zahlungen aus unterschiedlichen Geldquellen an den Bauunternehmer, die Handwerker oder den Verkäufer des Grundstücks (mit entsprechendem Verwendungszweck bzgl. vermieteter oder selbst genutzter Wohnung) leisten. Die getrennte Zahlung müssen Sie durch Unterlagen (Kontoauszug) nachweisen können

Weitere Steuertipps zu Vermietung und Verpachtung

Im Themenfeld Vermietung und Verpachtung gibt es noch eine ganze Reihe weiterer Dinge, die Sie beachten müssen. Im Folgenden stellen wir Ihnen noch drei Besonderheiten vor.

Steuersparmodell: Vermietung bei Ehepaar

Es ist nicht verboten, Rechtsverhältnisse unter Angehörigen steuerlich möglichst günstig zu gestalten – im Rahmen der gesetzlichen Möglichen, versteht sich.

Ein beliebtes Steuergestaltungsmodell bei Ehepaaren ist die Vermietung untereinander:

Der Ehemann besitzt eine Immobilie und vermietet diese an die gewerblich tätige Ehefrau. Beide schließen einen Mietvertrag miteinander und der Ehemann kann die Werbungskosten aus seiner Vermietung und ggfs. den Verlust daraus steuerlich geltend machen.

Die Ehefrau als Mieterin macht die Mietkosten als Betriebsausgaben in Ihrer Gewinnermittlung steuerlich geltend.

Beispiel:

Michael hat ein Haus, in dem ein Ladenlokal zu vermieten ist. Er schließt mit seiner Ehefrau Manuela einen Mietvertrag über diese Räume. Manuela wird das Ladenlokal für den Verkauf Ihrer selbstgenähten Kleidungsstücke nutzen.

Michael gibt die Einnahmen aus der Miete als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in seiner Steuererklärung an. Die Kosten für das Ladenlokal, wie Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen und Abschreibungen, werden als Werbungskosten in der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einbezogen.

Manuela gibt die Ausgaben für die Miete des Ladenlokals als Betriebsausgaben bei Ihren Einkünften aus Gewerbebetrieb an. Da Michael und seine Frau Manuela eine gemeinsame Steuererklärung machen, tauchen die Mietzahlungen in derselben Erklärung zweimal auf: einmal als Ausgaben bei dem Gewerbebetrieb der Frau und einmal als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beim Mann.

Wichtig: Das Mietverhältnis muss einem Fremdvergleich standhalten

Damit das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, muss der Vertrag genauso geschlossen sein, als ob dieser mit einer fremden Person gemacht würde. Zum Nachweis ist unbedingt ein schriftlicher Mietvertrag empfehlenswert. Darin sollten alle üblichen Punkte eines Mietvertrags festgehalten sein.

Das Mietverhältnis muss klar und eindeutig vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden. Allgemein sollte das Mietverhältnis wie sonst üblich durchgeführt werden: Die Miete soll monatlich pünktlich gezahlt werden und die Nebenkostenabrechnung sollte regelmäßig erstellt werden.

Verbilligte Wohnungsvermietung

Manche Vermieter überlassen zum Beispiel Familienangehörigen eine Wohnung verbilligt. Das ist ein feiner Zug – birgt jedoch ein Risiko für den Werbungskostenabzug. Wenn das Finanzamt nämlich feststellt, dass Sie mit der Vermietung keine Einkunftserzielungsabsicht verfolgen (siehe oben), können Sie dafür auch keine Werbungskosten absetzen.

Früher mussten Vermieter bei einem Mietzins zwischen 56 Prozent und 75 Prozent der ortsüblichen Miete anhand einer Totalüberschussprognose nachweisen, dass Sie trotz der reduzierten Miete einen Überschuss über die Kosten erzielen können.

Im Rahmen des Steuervereinfachungsgesetzes hat der Gesetzgeber die Prozentgrenzen bei verbilligter Wohnraumüberlassung ab 2012 auf 66 Prozent vereinheitlicht. Dadurch wird es für Vermieter einfacher, ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln. Jetzt gilt:

  • Beträgt die bei einer auf Dauer angelegter Vermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, wird die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich ohne Totalüberschussprognose Der Fiskus sieht die Vermietung einer Wohnung dann als vollentgeltlich an und Sie können Ihre Werbungskosten zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.
  • Vorsicht ist geboten, wenn Sie weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete Dann kürzt das Finanzamt die auf die Wohnung entfallenden Werbungskosten anteilig. Eine Überschussprognose wird auch hier nicht mehr geprüft.

Vermietung von Ferienwohnungen

Die Einkunftserzielungsabsicht ist auch das wichtige steuerliche Stichwort bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Zumindest, wenn Sie die Ferienwohnung teilweise selbst nutzen. Dann ist das Finanzamt nämlich daran interessiert, ob Sie die Ferienwohnung zum Privatvergnügen haben, oder ob Sie damit vorrangig Mieteinnahmen generieren möchten. Können Sie die Einkunftserzielungsabsicht nicht nachweisen, werden auch keine Verluste steuerlich anerkannt.

Ferienwohnung ohne Selbstnutzung

Wenn die Wohnung nur an wechselnde Feriengäste vermietet wird die Absicht Einkünfte zu erzielen meist anerkannt. Hinweise auf eine Vermietung ohne Selbstnutzung sind:

  • Vermittlernutzung mit vertraglichem Ausschluss der Selbstnutzung,
  • örtliche Nähe zur selbst genutzten Wohnung, die den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entspricht und in der Gästeunterbringung möglich ist,
  • mehrere Ferienwohnungen in einem Ort, nur eine davon wird auch selbst genutzt,
  • die ortsübliche Vermietungszeit wird durchschnittlich eingehalten.

Ferienwohnung mit Selbstnutzung

Wird die Ferienwohnung auch selbst genutzt, prüft das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht. Denn dann wird vermutet, dass auch private Motive für eventuell entstandene Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorliegen.

Unentgeltliche Überlassung an Dritte wie die Eltern oder Geschwister dort kostenlos Urlauben zu lassen, gehören zu den Selbstnutzungszeiten.

Hinweise auf eine Selbstnutzung sind:

  • Möglichkeit der Selbstnutzung der Ferienwohnung wird vorbehalten,
  • die Ferienwohnung wird zeitweise selbst genutzt,
  • die Ferienwohnung wird kostenlos an Verwandte oder Freunde überlassen,
  • deutliche Unterschreitung (mind. 25 Prozent) der ortsüblichen Mietszeit.

Bei einer deutlichen Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit wird eine Totalüberschussprognose als Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht notwendig. Liegt ein Vermietungshindernis (wie umfangreiche Reparaturen) vor, gelten die vorgenannten Anteile nicht.

Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht

Die Beweislast für die Einkunftserzielungsabsicht liegt bei dem Steuerpflichtigen. Um die Absicht Einkünfte zu erzielen nachzuweisen, wird eine Langzeitprognose für 30 Jahre erstellt. Innerhalb des Zeitraums muss ein Totalüberschuss errechnet werden.

Hierfür werden die entstehenden Kosten unterteilt in Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung entstehen und Kosten, die durch die Vermietung und Selbstnutzung zugleich entstehen. Die Kosten, die für beide Nutzungsarten anfallen, werden dann nach der jeweiligen Nutzung aufgeteilt.

Leerstandszeiten sind anteilig auf die Zeiten der Eigennutzung und Fremdvermietung aufzuteilen. Bei zeitlicher Beschränkung der Selbstnutzung sind nur die darauf entfallenen Werbungskosten nicht abzugsfähig. Bei unklarer Aufteilung 50/50.

Checkliste: Vermietung und Verpachtung

Was benötige ich?Beispiele / Hinweise
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Beleg direkt beifügen:
Anlage V
Achtung! Die alleinige Vermietung von Garagen ist umsatzsteuerpflichtig.
Mieteinnahmen
Ggf. Verwalter-
abrechnung vom Verwalter, Kontoauszüge
Zuflussprinzip des § 11 EStG beachten. Zahlungen für Vorjahre, nicht erstattete Kautionen, etc.
Sie erhalten die Dezember 2020 Miete am 02.01.2021. Einnahme wird in 2020 noch berücksichtigt.
Verbilligte Überlassung oder Vermietung an Angehörige?
66 % der ortsüblichen Miete müssen erreicht werden!Mietverträge, abstimmen mit Mietspiegel: Gemeinde evtl. Internet
Leerstandszeiten begründen
z. B. Zeitungsanzeigen
Nachweis für Suche nach Nachmieter
Nein
Wurde die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung richtig ermittelt?
Kaufvertrag und Nebenkosten
Nein
Sonstige Hauskosten
Hausgeldabrechnung: Verwalter
Nein
Fahrten zum Objekt
Anzahl und Entfernung
Nein
Verwaltungsabrechnung
(Instandhaltungsrücklage)
Zinsbescheinigung: Verwalter
Nein
Grundsteuer
Bescheid über Grundbesitzabgaben: Gemeinde
Nein
Lagen Erhaltungsaufwendungen vor?
Rechnungen und Zahlungsnachweise
Nein
Hausversicherung
Versicherungsschein: jeweiliger Anbieter
Nein

Über den Autor:

Stefan Heine

Stefan Heine

Stefan versteht als Fachanwalt für Steuerrecht selbst die Gesetze, die ihre eigenen Autoren verzweifeln lassen. Dabei widerlegt er das Gerücht, Juristen könnten nicht rechnen – zur Freude unserer Kunden und zum Ärger des Finanzamtes. Mit viel Ruhe sorgt Stefan für Ausgleich und Harmonie im smartsteuer Team.

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