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Bedarfsbewertung

Inhaltsverzeichnis

1 Durchführung der Bedarfsbewertung
2 Allgemeine Grundsätze
3 Grundbesitzwerte
3.1 Überblick zur Rechtslage 1996–2008
3.2 Überblick zur Rechtslage ab 2009
3.2.1 Allgemeines
3.2.2 Bewertung des Grundvermögens
3.2.3 Verschonungsregeln beim Grundvermögen
3.3 Beispiele
3.3.1 Vergleich Einheitsbewertung mit Grundbesitzbewertung gem. § 138 BewG
3.3.2 Bedarfsbewertung eines Einfamilienhauses nach § 138 BewG
3.3.3 Bedarfsbewertung eines Einfamilienhauses nach § 157 BewG mit Vergleich 2015 und 2016
4 Übriges Vermögen
5 Erbschaftsteuerrichtlinien
6 Literaturhinweise
7 Verwandte Lexikonartikel

1. Durchführung der Bedarfsbewertung

Bedarfswerte werden ab dem 1.1.1996 für Zwecke der Erbschaftsteuer und ab dem 1.1.1997 für Zwecke der Grunderwerbsteuer festgestellt. Sie treten für die genannten Steuern an die Stelle der Einheitswerte bzw. der Ersatzwirtschaftswerte. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird nur dann eine Bewertung durchgeführt, wenn dies erforderlich ist. Nach § 11 ErbStG ist dafür grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgeblich. Nach § 9 ErbStG entsteht die Steuer grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers bzw. im Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung.

Zu unterscheiden ist zwischen der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer ab dem 1.1.2009 (§§ 157 ff. BewG) und Bedarfsbewertungen für Zwecke der Erbschaftsteuer bis zum 31.12.2008 sowie für Zwecke der Grunderwerbsteuer (§§ 138–150 BewG). Die ab 2009 geltenden Bewertungsverfahren im 6. Abschnitt des BewG orientieren sich am Marktniveau und sollen den Verkehrswert des Vermögens abbilden – unabhängig von der jeweiligen Vermögensart. Nach den Vorgaben des BVerfG ist eine ungleiche Bewertung der Vermögensarten verfassungswidrig. Der Gesetzgeber kann hingegen durch Verschonungsregelungen einzelne Nachlassgegenstände gezielt begünstigten. Die Anhebung der steuerlichen Bemessungsgrundlage durch die Anpassung der Bewertungsverfahren an das Marktniveau ist daher im Zusammenhang mit den gleichzeitig eingeführten Verschonungsregelungen zu sehen. Für Grundvermögen ist insbesondere die Verschonung für Familienheime zu nennen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a–Nr. 4c ErbStG). Für Betriebsvermögen die Verschonung nach §§ 13a–13d ErbStG.

Die Bedarfsbewertung nach § 138 ff. BewG war bisher noch für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiter als Ersatzbemessungsgrundlage anzuwenden (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Im Rahmen des Steueränderungsgesetzes 2015 wurde § 8 Abs. 2 und § 17 Abs. 3a GrEStG rückwirkend zum 1.1.2009 geändert. Die Ersatzbemessungsgrundlage ist – rückwirkend – ebenfalls nach der neuen Bedarfsbewertung (§§ 157 ff. BewG) zu ermitteln. Die gilt insbesondere in Fällen der Einbringung mit Grundbesitz oder auch bei Gesellschafterwechsel einer grundbesitzenden Personengesellschaft.

Hinsichtlich der Einheitswerte hatte der BFH erhebliche Zweifel, dass die derzeitigen Regelungen zur Einheitsbewertung dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz des Art. 3 GG genügen. Der BFH legte mit Beschluss vom 22.10.2014 (LEXinform 0442658) ein entsprechendes Verfahren dem BVerfG vor. Das BVerfG hat mit Urteil vom 10.4.2018 entschieden, dass die Vorschriften der Einheitsbewertung im Zusammenhang mit der Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sind (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, LEXinform 5215706). Das BVerfG sieht eine ungerechtfertigte Wertverzerrung und hält diese unvereinbar mit Art. 3 GG. Der Gesetzgeber wird aufgefordert eine gesetzliche Neuregelung bis Ende 2019 zu schaffen. Die Einheitsbewertung bleibt dann noch bis längstens 31.12.2024 weiter bestehen. Somit wurde dem Gesetzgeber und der Finanzverwaltung eine zeitliche Übergangsregelung eingeräumt, um einerseits eine gesetzliche Neuregelung zu schaffen (bis Ende 2019). Andererseits wurde eine Frist für die Durchführung der Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten gewährt (bis Ende 2024). Damit besteht für die Neubewertung eine Zeitspanne von fünf Jahren. Spätestens ab Januar 2015 dürfen die Einheitswerte dann nicht mehr für die Bemessung der Grundsteuer herangezogen werden. Derzeit ist noch nicht absehbar, wann das Gesetzgebungsverfahren eingeleitet wird und wie eine Neuregelung aussieht. Die derzeit diskutierten Reformmodelle werden von Gebauer in NWB-EV Nr. 6 vom 6.6.2018, 198 dargestellt.

2. Allgemeine Grundsätze

Die Bewertungsgrundsätze bestimmen sich nach § 12 ErbStG. Die Bereicherung eines Erwerbers (§ 10 Abs. 1 Satz 2 ErbStG) ist, soweit sie der Besteuerung unterliegt, nach den allgemeinen und besonderen Bewertungsvorschriften des BewG zu bewerten. Zu bewerten ist

  • das → Betriebsvermögen,

  • das Grundvermögen,

  • das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und

  • das übrige Vermögen.

Zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen siehe den Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen vom 5.6.2013 (BStBl I 2013, 734).

3. Grundbesitzwerte

3.1. Überblick zur Rechtslage 1996–2008

Der → Grundbesitz war seit dem 1.1.1996 nicht mehr mit den Einheitswerten (→ Einheitswertfeststellungen), sondern mit Grundbesitzwerten zu erfassen, die nach den §§ 138 bis 150 BewG zu ermitteln sind.

Abb.: Bedarfsbewertung nach bisherigem Recht

Infolge der Feststellung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit des Erbschaftsteuergesetzes wurde Ende 2008 das Erbschaftsteuergesetz umfassend novelliert. Die neue Rechtslage wird grundsätzlich für alle Erwerbe nach dem 31.12.2008 angewandt.

Nach Art. 3 ErbStRG kann ein Erwerber auch schon für Erwerbe von Todes wegen auf die neuen gesetzlichen Regelungen optieren, wenn der Erwerb von Todes wegen nach dem 31.12.2006 und vor dem 1.1.2009 erfolgte. In diesem Fall werden alle neuen gesetzlichen Regelungen – mit Ausnahme der ab dem 1.1.2009 geltenden persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG – angewendet. Dies betrifft insbesondere die neuen Bewertungs- und Verschonungsregelungen. An die Stelle der bisherigen Grundbesitzwerte nach den §§ 138 ff. BewG treten die der §§ 157 ff. BewG. Ferner ist die explizite Regelung zu den Betriebsgrundstücken in § 99 Abs. 2 BewG entfallen, sodass sich der Umfang nunmehr ausschließlich nach ertragsteuerlichen Grundsätzen richtet.

3.2. Überblick zur Rechtslage ab 2009

3.2.1. Allgemeines

Nach dem unmissverständlichen Wortlaut der Entscheidung des BVerfG war der Gesetzgeber gefordert, eine Bewertungsmethodik zu finden, die bei sämtlichen Wirtschaftsgütern eine Heranziehung mit dem Verkehrswert ermöglicht. Das ursprüngliche Änderungsgesetz beinhaltete an mehreren Stellen eine Ermächtigung des Gesetzgebers zum Erlass einer weitergehenden Durchführungsverordnung. Auf dieser Grundlage hatte das BMF am 13.2.2008 erste Entwürfe der Bewertungsordnungen für Betriebs-, Grund- sowie land- und forstwirtschaftliches Vermögen veröffentlicht. Vermutlich auch aufgrund unterschiedlicher Verlautbarungen, wonach derartige Verordnungen möglicherweise verfassungsrechtlich bedenklich seien, wurden diese inhaltlich in den Gesetzestext und damit in das künftige Bewertungsgesetz eingearbeitet. Darüber hinaus sind die Änderungen gegenüber den bisherigen Entwürfen eher als marginal zu bezeichnen.

3.2.2. Bewertung des Grundvermögens

Das Grundvermögen ist künftig mit dem Verkehrswert in Abhängigkeit von der Grundstücksart zu bewerten. Während für unbebaute Grundstücke § 179 BewG die Bewertung nach dem Bodenrichtwert regelt, gibt § 182 BewG vor, welches Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke grundsätzlich Anwendung finden soll.

Vergleichsverfahren

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren

Grundstücksarten

Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser

Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt

Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Markt keine übliche Miete ermitteln lässt; sonstige bebaute Grundstücke

Rechtsgrundlage

§ 182 Abs. 2 BewG

§ 182 Abs. 3 BewG

§ 182 Abs. 4 BewG

Abb.: Bewertungsverfahren nach § 182 Abs. 2–4 BewG

Beim Vergleichswert i.S.d. § 183 BewG wird der gemeine Wert des Grundstücks vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen abgeleitet. Dieses Verfahren soll insbesondere für Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser gelten. Damit ein Preis zum Vergleich benutzt werden kann, wird vorausgesetzt, dass es sich weitgehend um gleichartige Gebäude handelt. Die Gleichartigkeit bestimmt sich an Kriterien wie der Lage, der Nutzung, der Größe, der Ausstattung, dem Zuschnitt oder der Beschaffenheit.

Für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, soll das in § 184 BewG geregelte Ertragswertverfahren Anwendung finden. Bei diesem Verfahren sind der Wert für den Grund und Boden und der für das Gebäude getrennt zu ermitteln bzw. zu bewerten. Der Wert des Grund und Bodens basiert auf dem zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert und stellt – wie bisher – den Mindestwert dar (vgl. § 184 Abs. 2 BewG). Der bisherige Ansatz des Bodenrichtwertes von 80 % wird auf 100 % erhöht. Die Ermittlung des Gebäudewertes erfolgt hingegen unter der Zugrundelegung des nachhaltig erzielbaren Ertrags. Dabei ist der Gebäudereinertrag, welcher sich nach den Vorgaben der §§ 185 ff. BewG ergibt, mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren, der sich aus der Anlage 21 zum BewG ergibt. Die Höhe des Vervielfältigers ist einerseits von der Restnutzungsdauer (vgl. Anlage 22 zum BewG) und andererseits vom sog. (Liegenschafts-) Zinssatz abhängig, welcher grundsätzlich von den Gutachterausschüssen ermittelt wird (vgl. § 188 Abs. 2 BewG). Die Summe des so ermittelten Gebäudeertragswertes und des Bodenwertes ergibt den Grundstücksertragswert.

Vereinfacht dargestellt ergibt sich folgendes Schema:

Abb.: Ermittlung des Grundstücksertragswerts

Für die Grundstücke, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind, kommt das sog. Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses ist in den §§ 189 ff. BewG geregelt. Ähnlich wie im Ertragswertverfahren wird auch hier gem. § 189 Abs. 1 BewG getrennt nach Bodenwert und Gebäude(sach-)wert. Hinsichtlich des Bodenwertes wird wiederum auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen, der Gebäudesachwert ergibt sich aus dem Gebäudeherstellungswert (vgl. hierzu § 190 Abs. 1 BewG Anlage 24 zum BewG) abzüglich Alterswertminderung. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Grundstückswert und ist noch mit einem vom Gutachterausschuss ermittelten Vervielfältiger (Wertzahl vgl. Anlage 25 zum BewG) zu multiplizieren (vgl. § 189 Abs. 3 BewG). Ist ein solcher nicht vorhanden, wird gem. § 191 Abs. 1 BewG auf Anlage 25 verwiesen, welche typisierende Werte enthält. Das Sachwertverfahren wurde zuletzt für Bewertungsstichtage ab 2016 verändert. Ab 1.1.2016 werden die Regelherstellungskosten aus der Anlage 24 zum BewG regelmäßig an die allgemeine Preisentwicklung der Bauwirtschaft angepasst. Das BMF veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt, vgl. § 190 Abs. 2 BewG (aktuell für Stichtage in 2018 vgl. BMF-Schreiben vom 22.1.2018, BStBl I 2018, 205). Zum 1.1.2016 wurden auch die Wertzahlung zur Anpassung an den gemeinen Wert neu gefasst, vgl. Anlage 25 zu § 191 BewG. Weitere Änderungen betreffen die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22, bei EFH/ZFH Minderung von 80 auf 70 Jahre) und den Mindestansatz nach Anwendung der Alterswertminderung (von 40 auf 30 % gesenkt, § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG).

Vereinfacht dargestellt ergibt sich folgendes Schema:

Abb.: Ermittlung des Grundbesitzwerts im Wege des Sachwertverfahrens

Ferner ist die Möglichkeit eines Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes gegeben (vgl. § 198 BewG). Weitere Sondervorschriften und besondere Bewertungsmethoden sind – wie im bisherigen Recht – u.a. für Erbbaurechte (§§ 192 ff. BewG) und Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG) geregelt.

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes richtet sich nach § 198 BewG. Hierbei wird auf die Vorschriften des § 199 Abs. 1 BauGB verwiesen. Der Nachweis kann durch ein Gutachten eines vereidigten Bausachverständigen oder eines Gutachterausschusses erbracht werden. Die Finanzverwaltung verlangt lediglich ein mängelfreies Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken (R B 198 Abs. 3 Satz 1 ErbStR) und stellt dabei klar, dass das Gutachten nicht bindend ist. Der BFH verlangt hingegen die Bewertung durch einen vereidigten Sachverständigen (BFH vom 11.9.2013, II R 61/11, BStBl II 2014, 363). Möglich ist der Nachweis auch anhand eines im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommenen Kaufvertrages. Die Finanzverwaltung lässt einen Zeitraum von einem Jahr vor und einem Jahr nach dem Bewertungsstichtag zu (R B 198 Abs. 4 BewG).

Der Nachweis kann jedoch nicht durch die Ableitung aus dem Bilanzansatz des Grundstücks oder durch einen Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil erfolgen (BFH vom 25.4.2018, II R 47/15, LEXinform 0950486). Der BFH führte in der Urteilsbegründung u.a. aus, dass der erforderliche Nachweis des gemeinen Werts eines Grundstücks nicht gegeben sei, wenn beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen der gemeine Wert eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks aus dem Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile abgeleitet wird. Dies gelte insbesondere, wenn das Vermögen der Gesellschaft nicht nur aus dem zu bewertenden Grundstück bestehe, sondern weitere Gegenstände (ggf. auch mit stillen Reserven) umfasse. Der BFH hat offen gelassen, ob der Nachweis durch den Kaufpreis dann möglich ist, wenn das Gesellschaftsvermögen ausschließlich aus dem Grundstück bestehen würde.

3.2.3. Verschonungsregeln beim Grundvermögen

Die gesetzlichen Verschonungsregeln für den Erwerb von Grundvermögen sind in § 13d ErbStG enthalten. Danach sind Grundstücke i.S.d. § 13d Abs. 3 ErbStG nur mit 90 % des Wertes anzusetzen, der sich nach den nunmehr anzuwendenden Bewertungsvorschriften ergibt. Zu den begünstigten Grundstücken zählen nur solche bebauten Grundstücke oder Grundstücksteile, die

  • zu Wohnzwecken vermietet werden und

  • zum Inland oder Gebiet eines Mitgliedstaates der EU oder eines Staates des EWR gehören und

  • nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft zählen.

Zu beachten ist, dass der Erwerber die Begünstigung nicht in Anspruch nehmen kann, soweit er die Immobilie aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers oder Schenkers auf einen Dritten übertragen muss.

Eine wichtige Verschonung für Grundstücke im Grundvermögen enthält § 13 ErbStG. Die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner soll steuerfrei bleiben, wenn die Immobilie nach dem Erwerb zehn Jahre lang von dem Erwerber selbst zu Wohnzwecken genutzt wird (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Gleiches gilt dann, wenn der Erwerb von Todes wegen an Kinder oder Kindern von verstorbenen Kindern erfolgt, hier jedoch nur bis zu einer Fläche von 200 qm (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Für beide Fälle ist jedoch zwingend zu beachten, dass die Steuerbefreiung bei Aufgabe der Selbstnutzung rückwirkend wegfällt, es sei denn, dass die Selbstnutzung aus einem zwingenden objektiven Grund aufgegeben wird. Obgleich diese Rückausnahme von dem Wegfall der Steuerbefreiung grundsätzlich zu begrüßen ist, birgt sie aufgrund der im Gesetz verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe per se eine Unsicherheit, die erst im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung geklärt werden dürfte.

Ferner ist in § 28 Abs. 3 ErbStG geregelt, dass bei Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien, eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses bzw. Wohnungseigentums die darauf entfallende Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden kann, wenn anderenfalls zur Entrichtung der Erbschaftsteuer das Grundstück veräußert werden müsste. Bei Erwerb von Todes wegen erfolgt die Stundung zinslos. Details zum Wegfall der Stundung sind an entsprechender Stelle geregelt.

Die erbschaft- und schenkungsteuerliche Begünstigung von Baudenkmälern wird zudem dadurch erhöht, dass die in § 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a ErbStG festgelegte 60 %ige Befreiung für Grundbesitz und Teile von Grundbesitz auf 85 % erhöht wird.

3.3. Beispiele

3.3.1. Vergleich Einheitsbewertung mit Grundbesitzbewertung gem. § 138 BewG

Beispiel 1:

Karl Schulz (K.S.) hat ein unbebautes Grundstück. Der Einheitswert zum 1.1.1964 wurde wie folgt ermittelt:

1 200 qm × 10 DM (qm-Preis) = 12 000 DM Einheitswert.

Zum 1.4.2002 verkauft K.S. 600 qm zum Verkaufspreis von 100 €/qm an Heide Fiedler (H.F.) zur Nutzung als Bauplatz. Der Bodenrichtwert zum 1.1.1996 betrug 150 DM.

  1. Welche Feststellungen sind zum 1.1.2003 für die GrSt zu treffen?

  2. Zu ermitteln ist der Grundstückswert nach der Bedarfsbewertung, unterstellt wird dafür ein Erbfall am 1.4.2002.

  3. Zu ermitteln ist der Grundstückswert nach der Bedarfsbewertung, unterstellt wird dafür ein Erbfall am 1.4.2007. Der Bodenrichtwert im Erbfall beträgt 90 €.

Lösung 1:

Feststellungen für die Grundsteuer

Für K.S. ist zum 1.1.2003 eine Wertfortschreibung nach unten zu prüfen (§ 22 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 BewG). Die absolute Grenze von mehr als 5 000 DM (Abweichung 6 000 DM) ist überschritten. Der neue Einheitswert beträgt somit 6 000 DM; umgerechnet in Euro (§ 30 Satz 1 und 2 BewG) 3 067 €.

Für H.F. ist gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BewG eine Nachfeststellung vorzunehmen. Maßgeblich sind gem. § 27 BewG die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt. Der Einheitswert beträgt 6 000 DM = gemeiner Wert gem. § 9 BewG, umgerechnet 3 067 € (§ 30 BewG). Nachfeststellungszeitpunkt ist gem. § 23 Abs. 2 Satz 2 BewG der 1.1.2003.

Erbfall 1.4.2002

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG entsteht die ErbSt mit dem Tod des Erblassers (1.4.2002). Der Tag der Steuerentstehung ist auch Bewertungsstichtag für die Wertermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 11 ErbStG). Bei dem unbebauten Grundstück handelt es sich um Grundbesitz i.S.d. § 19 Abs. 1 BewG. Nach § 12 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 ErbStG ist der Grundbesitz mit dem Grundbesitzwert anzusetzen. Ab 1.1.1996 werden die Einheitswerte bei der Erbschaftsteuer nicht mehr angesetzt (siehe § 138 Abs. 1 BewG). Anstelle des Einheitswerts wird zum Besteuerungszeitpunkt ein Grundstückswert ermittelt (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG). Diese Bedarfsbewertung unbebauter Grundstücke erfolgt nach § 145 BewG. Nach § 145 Abs. 3 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke nach ihrer Fläche und den um 20 % ermäßigten Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden aus den von diesen zu führenden Kaufpreissammlungen abgeleitet (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1996 zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen (R 160 ErbStR). Maßgeblich für die Bedarfsbewertung sind die Wertverhältnisse zum 1.1.1996 und die tatsächlichen Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt (§ 138 Abs. 1 BewG). Die Wertverhältnisse zum 1.1.1996 gelten für Feststellungen von Grundbesitzwerten bis zum 31.12.2006 (§ 138 Abs. 4 BewG).

Ermittlung des Grundstückswertes: 600 qm × 150 DM =

90 000 DM

Abschlag nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG: 20 % von 90 000 DM =

18 000 DM

Bedarfswert für das unbebaute Grundstück

72 000 DM

Der in Euro umgerechnete Wert beträgt 36 813 €. Der Grundstückswert wird gem. § 139 BewG auf volle 500 € nach unten abgerundet und beträgt 36 500 €.

Erbfall 1.4.2007

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG entsteht die ErbSt mit dem Tod des Erblassers (1.4.2007). Der Tag der Steuerentstehung ist auch Bewertungsstichtag für die Wertermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 11 ErbStG). Bei dem unbebauten Grundstück handelt es sich um Grundbesitz i.S.d. § 19 Abs. 1 BewG. Nach § 12 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 ErbStG ist der Grundbesitz mit dem Grundbesitzwert anzusetzen. Zum Besteuerungszeitpunkt wird ein Grundstückswert ermittelt (§ 138 Abs. 1 Satz 1 BewG). Die Grundbesitzwerte werden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt festgestellt (§ 138 Abs. 1 BewG).

Die Bedarfsbewertung unbebauter Grundstücke erfolgt nach § 145 BewG. Nach § 145 Abs. 3 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke nach ihrer Fläche und den um 20 % ermäßigten Bodenrichtwerten.

Ermittlung des Grundstückswertes: 600 qm × 90 € =

54 000 €

Abschlag nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG: 20 % von 54 000 € =

./. 10 800 €

Bedarfswert für das unbebaute Grundstück

43 200 €

Der Grundstückswert wird gem. § 139 BewG auf volle 500 € nach unten abgerundet und beträgt 43 000 €.

3.3.2. Bedarfsbewertung eines Einfamilienhauses nach § 138 BewG

Beispiel 2:

Der am 1.9.2003 verstorbene Erblasser hinterlässt ein vermietetes Einfamilienhaus, das seit Mitte 1983 bezugsfertig war. Die 95 qm große Wohnung war in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitraum für monatlich 420 € – ohne Betriebskosten – vermietet. Die Grundstücksgröße beträgt 880 qm, der Bodenrichtwert zum 1.1.1996 beläuft sich auf 900 DM/qm.

Lösung 2:

Jahresmiete (420 € × 12 Monate =)

5 040 €

× Vervielfältiger 12,5 (= Ausgangswert)

63 000 €

Alterswertminderung 10 % (20 Jahre × 0,5 %)

./. 6 300 €

Zwischenwert

56 700 €

Zuschlag wegen Einfamilienhaus 20 %

+ 11 340 €

vorläufiger Grundstückswert

68 040 €

Grundbesitzwert (Bedarfswert) nach Abrundung (§ 139 BewG)

68 000 €

Mindestwertprüfung: Umrechnung Bodenrichtwert 1.1.1996 in Euro (H 161 ErbStR):

900 DM/qm : 1,95583

460,16 €

880 qm × 460,16 €/qm

404 940 €

Abschlag nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG (20 %)

./. 80 988 €

Mindestwert vor Abrundung

323 952 €

Da der Mindestwert den Ertragswert (68 000 €) überschreitet, ist der Mindestwert für Zwecke der Folgebesteuerung (hier: ErbSt) anzusetzen. Der Grundbesitzwert beläuft sich somit nach Abrundung gem. § 139 BewG auf 323 500 €.

Abwandlung:

Besteuerungszeitpunkt ist der 1.9.2007. Die im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Miete beträgt 550 €/Monat. Der Bodenrichtwert im Besteuerungszeitpunkt beträgt 500 €.

Lösung Abwandlung:

Jahresmiete (550 € × 12 Monate =)

6 600 €

× Vervielfältiger 12,5 (= Ausgangswert)

82 500 €

Alterswertminderung 12 % (24 Jahre × 0,5 %)

./. 9 900 €

Zwischenwert

72 600 €

Zuschlag wegen Einfamilienhaus 20 %

+ 14 520 €

vorläufiger Grundstückswert

87 120 €

Grundbesitzwert (Bedarfswert) nach Abrundung (§ 139 BewG)

87 000 €

Mindestwertprüfung (§ 146 Abs. 6 BewG):

880 qm × 500 €/qm

440 000 €

Abschlag nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG (20 %)

./. 88 000 €

Mindestwert vor Abrundung

352 000 €

Da der Mindestwert den Ertragswert (87 000 €) überschreitet, ist der Mindestwert für Zwecke der Folgebesteuerung (hier: ErbSt) anzusetzen. Der Grundbesitzwert beläuft sich somit (Abrundung gem. § 139 BewG nicht erforderlich) auf 352 000 €.

Bei der Frage, wann gem. § 146 Abs. 5 BewG mehr als zwei Wohnungen vorliegen, ist der Wohnungsbegriff der Einheitsbewertung anzuwenden (vgl. BFH Urteil vom 26.9.2007, II R 74/05, BFH/NV 2007, 2390).

3.3.3. Bedarfsbewertung eines Einfamilienhauses nach § 157 BewG mit Vergleich 2015 und 2016

Beispiel 3 (Bewertungsstichtag in 2015):

Zum 08.09.2015 ist ein EFH für erbschaftsteuerliche Zwecke zu bewerten. Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren liegen nicht vor. Das EFH ist im Mai 2002 im gehobenen Ausstattungsstandard fertig gestellt worden, das EFH enthält einen Keller, das Dachgeschoss ist ausgebaut. Neben dem Gebäude ist auch eine freistehende Garage errichtet worden. Die Grundstücksfläche umfasst 650 qm, der Bodenrichtwert beträgt 290 €/qm. Die Bruttogrundfläche des EFH umfasst 240 qm, die der Garage 25 qm. Geeignete Sachwertfaktoren stehen nicht zur Verfügung.

Lösung 3:

Bodenwert = 650 × 290 €/qm =

188 500 €

Gebäudesachwert für EFH, § 190 Abs. 1 BewG:

Regelherstellungskosten, Anlage 24, GKL 1.11 = 1 110 €/qm

Brutto-Grundfläche 240 qm

Gebäuderegelherstellungwert

266 400 €

Alterswertminderung, § 190 Abs. 2 Satz 1 BewG

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 22 = 80 Jahre

Gebäudealter am Bewertungsstichtag (2015–2002) 13 Jahre

Die Alterswertminderung beträgt 13/80

./. 43 290 €

Gebäudesachwert EFH

223 110 €

mindestens 40 %, § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG (= 106 560 €)

Gebäudesachwert für Garage:

Regelherstellungskosten, Anlage 24, GKL 4.11 320 €/qm

Brutto-Grundfläche 25 qm

Gebäuderegelherstellungwert

8 000 €

Alterswertminderung, § 190 Abs. 2 Satz 1 BewG

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer = 50 Jahre

Gebäudealter am Bewertungsstichtag (2015–2002) 13 Jahre

Die Alterswertminderung beträgt 13/50

./. 2 080 €

Gebäudesachwert Garage

5 920 €

mindestens 40 % (= 3 200 €), § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG

Bodenwert

188 500 €

Gebäudesachwert (EFH + Garage)

229 030 €

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3 Satz 1 BewG

417 530 €

Wertzahl, § 189 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 191 Abs. 2 und Anlage 25 zum BewG

(vorläufiger Sachwert bis 500 000 € und Bodenrichtwert bis 300 €/qm)

0,8

Sachwert des Grundstücks

334 024 €

Grundbesitzwert § 157 Abs. 3 i.V.m. § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG

334 024 €

Beispiel 4 (Bewertungsstichtag in 2016):

Das Einfamilienhaus aus Beispiel 3 ist im Jahr 2016 zu bewerten. Das EFH enthält einen Keller, das Dachgeschoss ist ausgebaut (Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss). Das Gebäude fällt insgesamt unter einen zeitgemäß gehobenen Standard.

Lösung 4:

Bodenwert = 650 × 290 €/qm =

188 500 €

Gebäudesachwert für EFH, § 190 Abs. 1 BewG:

Regelherstellungskosten, Anlage 24, GKL 1.11 = 1 005 €/qm

§ 190 Abs. 2 BewG Anpassung an Baupreisindex (2010 = 100)

für Bewertungsstichtage in 2016 gem. BMF, 11.1.2016 = 111,1

1 116 €/qm

Brutto-Grundfläche 240 qm

Gebäuderegelherstellungwert

267 840 €

Alterswertminderung, § 190 Abs. 2 Satz 1 BewG

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 22 = 70 Jahre

Gebäudealter am Bewertungsstichtag (2016–2002) 14 Jahre

Die Alterswertminderung beträgt 14/70

./. 53 568 €

Gebäudesachwert EFH

214 272 €

mindestens 30 %, § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG (= 80 352 €)

Gebäudesachwert für Garage:

Regelherstellungskosten, Anlage 24, GKL 4.1 = 245 €/qm

§ 190 Abs. 2 BewG Anpassung an Baupreisindex (2010 = 100)

für Bewertungsstichtage in 2016 gem. BMF, 11.1.2016 = 111,4

272 €/m2

Brutto-Grundfläche 25 qm

Gebäuderegelherstellungwert

6 800 €

Alterswertminderung, § 190 Abs. 2 Satz 1 BewG

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer = 60 Jahre

Gebäudealter am Bewertungsstichtag (2016–2002) 14 Jahre

Die Alterswertminderung beträgt 14/60

./. 1 587 €

Gebäudesachwert Garage

5 213 €

mindestens 30 % (= 2 040 €), § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG

Bodenwert

188 500 €

Gebäudesachwert (EFH + Garage)

219 485 €

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3 Satz 1 BewG

407 985 €

Wertzahl, § 189 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 191 Abs. 2 und Anlage 25 zum BewG

(vorläufiger Sachwert bis 500 000 € und Bodenrichtwert bis 300 €/qm)

0,9

Sachwert des Grundstücks

367 186 €

Grundbesitzwert § 157 Abs. 3 i.V.m. § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG

367 186 €

Vergleich Sachwertverfahren 2015 zu 2016:

2015

2016

Gebäuderegelherstellungswert (RHK)

266 400 €

267 272 €

Vorläufiger Sachwert

417 530 €

407 985 €

Wertzahl

0,8

0,9

Sachwert

334 024 €

367 186 €

Die Gebäudesachwerte sind 2016 im Vergleich zu 2015 durch die höhere Alterswertminderung niedriger. Im obigen Beispiel führt die Veränderung der Wertzahl von 0,8 auf 0,9 aber insgesamt zu einem höheren Sachwert 2016 als noch 2015.

4. Übriges Vermögen

Zum übrigen Vermögen gehören insbesondere:

  • Sachleistungsansprüche (R B 9.1 ErbStR),

  • Erfindungen und Urheberrechte (R B 9.2 ErbStR),

  • übrige körperliche Vermögensgegenstände (R B 9.3 ErbStR),

  • Wertpapiere, Aktien und sonstige Anteile (R B 11.1 ff. ErbStR),

  • Kapitalforderungen und Schulden (R B 12.1 ErbStR),

  • Bundesschatzbriefe, Finanzierungsschätze und Sparbriefe (R B 12.2 ErbStR),

  • Renten-, Nießbrauchs- und Nutzungsrechte (R B 13 ErbStR).

5. Erbschaftsteuerrichtlinien

Der Bundesrat hat am 16.12.2011 den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 (ErbStR 2011) zugestimmt. Mit Inkrafttreten der ErbStR 2011 werden die ErbStR 2003 vom 17.3.2003 aufgehoben.

Grundsätzlich gelten die ErbStR 2011 für Erwerbsfälle, für die die Steuer nach dem 2.11.2011 entsteht. Sie gelten aber auch für Erwerbsfälle vor ihrem Inkrafttreten, für die die ErbStR 2003 wegen Änderungen des ErbStG oder BewG keine Regelung bereithielt.

Für die Änderungen im Sachwertverfahren ab 1.1.2016 liegen noch keine neuen Richtlinien vor. Die Finanzverwaltung hat die Anwendung in den gleich lautenden Ländererlassen vom 8.1.2016 (BStBl I 2016, 173) dargestellt.

6. Literaturhinweise

Eisele, Erbschaftsteuerliche Bewertung nicht notierter Anteile an Kapitalgesellschaften, Steuer & Studium 2001, 415; Eisele, Die Bedarfsbewertung des Grundbesitzes, NWB Fach 10, 1379; Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung und Mindestwert, Steuer & Studium 2004, 31 und 229; Stöckel, Grundbesitzwert für bebaute Grundstücke, NWB Fach 10, 1515; Hegemann, Bewertungsrechtliche Behandlung des gewillkürten Betriebsvermögens, Steuer & Studium 2006, 247; Eisele, Jahressteuergesetz 2007: Neuerungen im erbschaftsteuerlichen Bewertungsrecht, INF 2007, 136; Radeisen, Die Erbschaftsteuerreform 2008/2009, Stuttgart 2008. Gebauer, Bemessungsgrundlage der Grundsteuer verfassungswidrig – was kommt jetzt?, NWB-EV Nr. 6 vom 6.6.2018, 198.

7. Verwandte Lexikonartikel

Anteilsbewertung

Betriebsgrundstück

Betriebsvermögen bei der Erbschaftsteuer

Erbbaurecht

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Vermögens- und Verbundvermögensaufstellung

 

Redaktioneller Hinweis:© Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht, Stuttgart.

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