Vermietung von Ferienwohnungen

Sie haben eine Ferienwohnung an einen schönen Ort, die Sie vermieten, aber auch teilweise selbst nutzen? Dann ist unser Steuertipp für Sie interessant. Denn die Anerkennung von Einkünften und besonders von Verlusten aus Ferienwohnungen ist nicht ganz einfach.

Geschäft oder Privatvergnügen?

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung geht es dem Finanzamt immer um die Einkunftserzielungsabsicht. Das bedeutet, um die Frage, ob Sie wirklich beabsichtigen mit der Ferienwohnung Geld zu verdienen und diese nicht nur zum privaten Vergnügen haben und steuerlich gelten machen, weil es günstiger ist.
Wenn die Einkunftserzielungsabsicht nicht nachgewiesen wird, werden die Einkünfte nicht als solche behandelt. Das bedeutet, dass auch Verluste, die durch die Vermietung einer Ferienwohnung entstehen, nicht anerkannt werden.
Ein wichtiges Kriterium für die Entscheidung, ob die Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen werden muss oder nicht, ist die Selbstnutzung der Ferienwohnung.

Ferienwohnung ohne Selbstnutzung

Wenn die Wohnung nur an wechselnde Feriengäste vermietet wird bzw. in der nicht vermieteten Zeit dafür zu Vergütung steht, wird die Absicht Einkünfte zu erzielen meist anerkannt.

Hinweise auf eine Vermietung ohne Selbstnutzung sind:
– Vermittlernutzung mit vertraglichem Ausschluss der Selbstnutzung,
– örtliche Nähe zur selbst genutzten Wohnung, die den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entspricht und in der Gästeunterbringung möglich ist,
– mehrere Ferienwohnungen in einem Ort, nur eine davon wird auch selbst genutzt,
– die ortsübliche Vermietungszeit wird durchschnittlich eingehalten.

Ferienwohnung mit Selbstnutzung

Wird die Ferienwohnung auch selbst genutzt, prüft das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht. Denn dann wird vermutet, dass auch private Motive für eventuell entstandene Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorliegen.
Unentgeltliche Überlassung an Dritte wie die Eltern oder Geschwister dort kostenlos Urlauben zu lassen, gehören zu den Selbstnutzungszeiten.

Hinweise auf eine Selbstnutzung sind:
– Möglichkeit der Selbstnutzung der Ferienwohnung wird vorbehalten,
– die Ferienwohnung wird zeitweise selbst genutzt,
– die Ferienwohnung wird kostenlos an Verwandte oder Freunde überlassen,
– deutliche Unterschreitung (mind. 25%) der ortsüblichen Mietszeit.

Bei einer deutlichen Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit wird eine Totalüberschussprognose als Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht notwendig. Liegt ein Vermietungshindernis (wie umfangreiche Reparaturen) vor, gelten die vorgenannten Anteile nicht.

Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht

Die Beweislast für die Einkunftserzielungsabsicht liegt bei dem Steuerpflichtigen.
Um die Absicht Einkünfte zu erzielen (und nicht nur eine tolle Ferienwohnung zum Strandurlaub zu haben) nachzuweisen, wird eine Langzeitprognose für 30 Jahre erstellt. Innerhalb des Zeitraums muss ein Totalüberschuss errechnet werden.
Hierfür werden die entstehenden Kosten unterteilt in Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung entstehen und Kosten, die durch die Vermietung und Selbstnutzung zugleich entstehen.
Die Kosten, die für beide Nutzungsarten anfallen, werden dann nach der jeweiligen Nutzung aufgeteilt.
Leerstandszeiten sind anteilig auf die Zeiten der Eigennutzung und Fremdvermietung aufzuteilen. Bei zeitlicher Beschränkung der Selbstnutzung sind nur die darauf entfallenen Werbungskosten nicht abzugsfähig. Bei unklarer Aufteilung 50/50.

Abgrenzung zur Einkunftsart Gewerbebetrieb

Wird eine Ferienwohnung mit „unüblichen Sonderleistungen“ vermietet, so kann es sein, dass die Einkünfte aus gewerbliche Einkünfte eingestuft werden und die Einkünfte gewerbesteuerpflichtig werden.
Dabei hängt es vom Einzelfall ab was unter unübliche Sonderleistungen verstanden wird. Das können z.B. Zimmerservice oder ein Frühstücksangebot sein. Gewerbesteuer fällt aber nicht in jedem Fall an, sondern nur, wenn der Freibetrag von 24.500 € überstiegen wird.